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NTA RU AGGIORNATA APPROVAZIONE

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NTA RU AGGIORNATA APPROVAZIONE
COMUNE DI PORTO AZZURRO
Provincia di Livorno
REGOLAMENTO URBANISTICO
ex L.R. n. 1 del 3 gennaio 2005
con le modifiche apportate a seguito delle osservazioni
Il Sindaco:
Dott. Maurizio Papi
Vicesindaco:
Geom. Angelo Banfi
Segretario Comunale:
Dott. Francesca Barberi Frandanisa
Responsabile del Procedimento:
Ing. Carlo Alberto Ridi
Professionisti incaricati:
Arch. Carlo Cesari
Arch. Giovanni Giusti
Dott. Agr. Elisabetta Norci
Dott. Geol. Mauro Ceccherelli
Norme Tecniche di Attuazione
Dicembre 2011
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 1
COMUNE DI PORTO AZZURRO
REGOLAMENTO URBANISTICO
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
INTEGRATE E MODIFICATE A SEGUITO DELLE OSSERVAZIONI E DEI CONTRIBUTI PERVENUTI
(in neretto corsivo sono evidenziate le integrazioni, in neretto barrato gli stralci)
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 2
INDICE
TITOLO I - DISPOSIZIONI GENERALI....................................................................................................................... 5
Art. 1 - Finalità e caratteristiche del Regolamento Urbanistico ............................. 5
Art. 2 – Elaborati tecnici ........................................................................... 6
Art. 3 - Validità ed efficacia ...................................................................... 7
TITOLO II – MODALITA’ DI ATTUAZIONE DEL REGOLAMENTO URBANISTICO...................................................... 8
Art.4 Art.5 Art.6 –
Art.7 Art.8 –
Strumenti di attuazione ................................................................... 8
Piani Attuativi .............................................................................. 8
Programmi Aziendali Pluriennali di Miglioramento Agricolo Ambientale .......... 9
Interventi edilizi diretti ................................................................... 9
Piani Guida .................................................................................. 9
TITOLO III – DISCIPLINA DELLE TRASFORMAZIONI FISICHE E DELL’USO ........................................................... 11
Art.9 – Definizione degli interventi ............................................................. 11
Art.10 – Parametri urbanistici ed edilizi ........................................................ 11
Art. 11 – Qualità e sostenibilità degli insediamenti ........................................... 15
Art.12 – Opere di urbanizzazione ................................................................ 16
Art.13 – Destinazioni d‟uso ....................................................................... 17
TITOLO IV - STRUTTURA E ARTICOLAZIONE DEL REGOLAMENTO URBANISTICO ............................................. 21
Art. 14 - Articolazione del Regolamento Urbanistico in relazione al Piano Strutturale . 21
Art. 15 - I Sistemi Territoriali .................................................................... 21
Art. 16 - Le Unità Organiche Elementari ....................................................... 22
Art. 17 – Le Invarianti Strutturali ................................................................ 23
Art. 18 - Disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti ............................ 24
Art. 19 - Disciplina delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed
edilizi ................................................................................................ 25
Art. 20 - Disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni .................... 26
Art. 21 – Dimensionamento del Regolamento Urbanistico ................................... 27
TITOLO V – DISCIPLINA DEGLI ASSETTI TERRITORIALI ..................................................................................... 32
Capo I - DISPOSIZIONI RELATIVE AL SISTEMA DEGLI INSEDIAMENTI ............................ 32
Ambiti edificati di interesse storico architettonico ............................................. 32
Art. 22 – Identificazione (Zona A) ............................................................... 32
Art. 23 – Centro Storico (Sottozone A1, A2, A3) .............................................. 32
Art. 24 - Destinazioni d‟uso degli edifici storici .............................................. 33
Art. 25 - Stato di conservazione del patrimonio architettonico ............................ 34
Art. 26 - Interventi di prevenzione .............................................................. 34
Art. 27 - Categorie di intervento (Piano della Conservazione) .............................. 35
Art. 28 - Prescrizioni sulle modalità di intervento ........................................... 38
Art. 29 – Organizzazione funzionale (Piano dei Servizi) ...................................... 41
Art. 30 - Complessi edilizi di rilevante valore monumentale (Sottozona A4) ............. 43
Art. 31 - Edifici di valore storico-architettonico (Sottozona A5) ........................... 43
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 3
Art. 32 - Edifici di origine agricola di valore storico (Sottozona A6) ....................... 45
Art. 33 - Prescrizioni e norme sull‟uso dei materiali per l‟edilizia rurale di valore
storico ............................................................................................... 46
Art. 34 - Sedimi di interesse archeologico (Sottozone A7) .................................. 49
Ambiti edificati di formazione recente ........................................................... 51
Art. 35 – Tessuto urbano di saturazione (Zona B) ............................................. 51
Art. 36 - Zona di recupero e riqualificazione funzionale (ZdR) ............................. 53
Art. 37 – Aree a verde privato di rispetto ed integrazione dell‟insediamento urbano ... 54
Ambiti edificati di nuova formazione ............................................................. 56
Art. 38 – Area di espansione a prevalente carattere residenziale (Zona C) ............... 56
Ambiti edificati a prevalente carattere produttivo ............................................. 58
Art. 39 – Identificazione (Zona D) ............................................................... 58
Art. 40 – Area di espansione a prevalente carattere produttivo (Sottozona D1) ......... 58
Art. 41 – Area di espansione a prevalente carattere commerciale (Sottozona D2) ...... 59
Art. 42 – Area per servizi turistici e ricreativi a carattere privato (Sottozona D3) ...... 60
Art. 43 – Area per distribuzione e stoccaggio carburanti (Sottozona D4) .................. 62
Art. 44 – Aree per attività estrattive e lavorazioni speciali (Sottozona D5) ............... 63
Infrastrutture per la mobilità ...................................................................... 65
Art. 45 - Mobilità sostenibile ed accessibilità. ................................................ 65
Art. 46 - Infrastrutture per la mobilità e fasce di rispetto .................................. 66
Standard, servizi ed impianti di interesse pubblico ............................................. 68
Art. 47 - Attrezzature, servizi ed attività pubbliche e di interesse pubblico (Zona F) .. 68
Capo II DISPOSIZIONI RELATIVE AL SISTEMA DELLA COSTA ...................................... 71
Attrezzature turistiche ricettive ................................................................... 71
Art. 48 – Classificazione delle strutture turistico ricettive .................................. 71
Art. 49 – Strutture ricettive alberghiere e residence (Sottozone F8) ...................... 71
Art. 50 - Strutture ricettive extra alberghiere con le caratteristiche della civile
abitazione ........................................................................................... 78
Art. 51 – Campeggi (Sottozona F9) .............................................................. 82
Art. 52 - Ambito di riqualificazione unitaria di attività ricettive ........................... 83
Ambito portuale ...................................................................................... 85
Art. 53 – Riorganizzazione del trasporto marittimo e dell‟ambito portuale .............. 85
Art. 54 – Piano del Porto .......................................................................... 85
Demanio marittimo ................................................................................... 87
Art. 55 – Piano di Utilizzo del Demanio Marittimo ............................................ 87
Aree di interesse paesaggistico ed ambientale .................................................. 88
Art. 56 – Parchi urbani e territoriali (Sottozone F7) .......................................... 88
Art. 57 – Zone con prevalente interesse ambientale del sistema della costa ............. 89
Capo III - DISPOSIZIONI RELATIVE AL SISTEMA COLLINARE ...................................... 94
Art. 58 - Il Sistema Collinare ..................................................................... 94
Territorio rurale ...................................................................................... 96
Art. 59 – Disciplina del territorio rurale ........................................................ 96
Art. 60 - Destinazioni d‟uso ammesse nel Territorio Rurale ................................. 96
Art. 61 - Nuovi edifici rurali ...................................................................... 97
Art. 62 – Piano Aziendale di Miglioramento Agricolo Ambientale ......................... 100
Art. 63 - Interventi sul patrimonio edilizio con destinazione d‟uso agricola ............ 100
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 4
Art. 64 - Interventi sul patrimonio edilizio con destinazione d‟uso non agricola ...... 100
Art. 65 - Interventi sul patrimonio edilizio che comportano il mutamento della
destinazione d‟uso agricola .................................................................... 102
Art. 66 - Boschi e terreni soggetti a vincolo idrogeologico ................................ 102
Territorio a prevalente interesse ambientale e paesaggistico .............................. 103
Art. 67 - Territorio a prevalente interesse ambientale e paesaggistico ................. 103
Art. 68 – Zone con prevalente interesse ambientale del sistema collinare ............. 103
Art. 69 – Zone di interesse ambientale e paesaggistico del Parco Nazionale Arcipelago
Toscano............................................................................................ 106
TITOLO VI – TUTELA DELL’INTEGRITÀ’ FISICA DEL TERRITORIO .................................................................... 108
Capo I - Tutela del suolo e delle acque e fattibilità degli interventi ...................... 108
Art. 70 - Limitazioni in relazione alla sicurezza da rischio idraulico ..................... 108
Art. 71 - Tutela della risorsa idrica ........................................................... 109
Art. 72 - Prescrizioni e direttive per la tutela del suolo ................................... 110
Art. 73 - Prescrizioni e direttive per la tutela del paesaggio e del territorio ........... 110
Art. 74 - Disposizioni in materia di fognature e depurazione ............................. 111
Art. 75 - Fattibilità degli interventi ........................................................... 111
Art. 76 - Classi di fattibilità .................................................................... 112
Capo II – Prescrizioni ambientali ................................................................. 114
Art. 77 - Prescrizioni ambientali derivanti dalla valutazione integrata ................. 114
Art. 78 - Prescrizioni valide per tutto il territorio comunale.............................. 114
Art. 79 - Prescrizioni valide per zone residenziali .......................................... 118
Art. 80 – Prescrizioni valide per le zone turistiche ......................................... 118
Art. 81 – Prescrizioni valide per le zone produttive – artigianali ......................... 119
TITOLO VII – AREE DI TUTELA E VINCOLO ........................................................................................................ 120
Art. 82 - Vincolo storico artistico .............................................................. 120
Art. 83 - Vincolo paesaggistico................................................................. 120
Art. 84 - Vincolo cimiteriale ................................................................... 120
Art. 85 – Vincolo delle zone di rispetto ....................................................... 121
Art. 86 – Parco Nazionale Arcipelago Toscano .............................................. 121
TITOLO VIII - NORME TRANSITORIE E FINALI ................................................................................................... 122
Art. 87 – Salvaguardie ........................................................................... 122
ALLEGATO I ........................................................................................................................................................ 123
SCHEDE NORMA .................................................................................................................................................. 123
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 5
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
TITOLO I - DISPOSIZIONI GENERALI
Art. 1 - Finalità e caratteristiche del Regolamento Urbanistico
1. Il Regolamento Urbanistico (di seguito denominato anche R.U.) costituisce atto di
governo del territorio ai sensi della Legge regionale Toscana n. 1 del 3 gennaio 2005, Norme
per il governo del territorio, titolo V, capo III, artt. 52-64.
2. Il Regolamento Urbanistico specifica e rende direttamente precettivi gli indirizzi previsti
dal Piano Strutturale del Comune di Porto Azzurro e persegue, ai sensi delle Norme
Tecniche di attuazione del P.S. medesimo, la realizzazione dello sviluppo sostenibile e la
tutela dell‟integrità fisica e dell‟identità culturale del territorio.
3. Il Regolamento Urbanistico disciplina gli interventi sul sistema insediativo e prevede la
tutela e la valorizzazione del patrimonio ambientale secondo i criteri stabiliti dal Piano
Strutturale.
4. Il Regolamento Urbanistico attua la perequazione ai sensi della legge n. 1/2005 nella
gestione e nella attuazione degli strumenti di pianificazione e degli atti di governo del
territorio.
5. Le disposizioni del Regolamento Urbanistico sono definite in coerenza e conformità alle
norme contenute nei regolamenti emanati in attuazione della LRT 1/2005 e pubblicati sul
BURT n. 2 del 14 febbraio 2007:
DPGR 9 febbraio 2007 n. 2/R, Disposizioni di attuazione dell‟‟art. 37, comma 3, della
legge regionale 3 gennaio 2005 n. 1 (Norme per il governo del territorio). Disposizioni
per la tutela e valorizzazione degli insediamenti;
DPGR 9 febbraio 2007 n. 3/R, Regolamento di attuazione delle disposizioni del titolo
V della legge regionale 3 gennaio 2005 n. 1 (Norme per il governo del territorio);
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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DPGR 9 febbraio 2007 n. 4/R, Regolamento di attuazione dell‟art. 11, comma 5,
della legge regionale 3 gennaio 2005 n. 1 (Norme per il governo del territorio) in
materia di valutazione integrata;
DPGR 9 febbraio 2007 n. 5/R, Regolamento di attuazione del titolo IV, capo III (Il
territorio rurale) della legge regionale 3 gennaio 2005 n. 1 (Norme per il governo del
territorio);
DPGR 9 febbraio 2007 n. 6/R, Regolamento di attuazione dell‟art. 29, comma 5,
della legge regionale 3 gennaio 2005 n. 1 (Norme per il governo del territorio) –
Disciplina del sistema informativo geografico regionale.
6. Le disposizioni del Regolamento Urbanistico sono altresì definite in coerenza e
conformità alle norme contenute nel:
PIT della Regione Toscana, approvato con Del. C.R. n. 72 del 24 luglio 2007;
PTCP di Livorno, approvato con Del. C.P. n. 52 del 25 marzo 2009.
Art. 2 – Elaborati tecnici
1. Ai sensi dell‟art. 55 della legge regionale n. 1 del 2005, il Regolamento Urbanistico è
composto dai seguenti elaborati:
A – Integrazione del Quadro Conoscitivo
Tav.
Tav.
Tav.
Tav.
QC1 QC2 –
QC3 QC4 -
Uso del suolo (1:5000)
Evoluzione storica del sistema insediativo (1:5000)
Stato di attuazione del PdF vigente (1:5000)
Dotazione di Standard e Servizi (1:2000 / 1:5000)
B – Regolamento Urbanistico
Tav. 1 – Vincoli sovraordinati e zone di rispetto (1:5000)
Tav. 2 - Quadro generale delle previsioni (1:5000)
Tav. 3 - Quadro di dettaglio dell‟urbano (1:2000)
Tav. CS1 – Netto storico (1:1000)
Tav. CS2 – Stato di conservazione (1:1000)
Tav. CS3 – Piano della conservazione (1:1000)
Tav. CS4 – Piano dei servizi (1:1000)
Relazione generale
Norme Tecniche di Attuazione con Allegato I - Schede norma
Allegato II - Censimento patrimonio storico urbano
Valutazione Integrata – Valutazione iniziale - intermedia
Valutazione Integrata – Relazione di Sintesi
Relazione di Incidenza
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Programma di abbattimento barriere architettoniche
Individuazione dei beni sottoposti a vincolo espropriativo
Studio geologico integrato costituito dai seguenti elaborati:
a. Relazione Geologico-tecnica di fattibilità;
b. Carta della fattibilità geologica (1:5.000);
c. Carta della fattibilità idraulica (1:5.000);
d. Schede di fattibilità degli interventi;
e. Carta degli interventi per il superamento del rischio idraulico (1:5.000);
Art. 3 - Validità ed efficacia
1. Il Regolamento urbanistico è valido a tempo indeterminato, salvo quanto previsto dai
commi 4, 5, 6 e 7 dell‟art. 55, legge regionale n. 1 del 2005.
2. Il Regolamento Urbanistico evidenzia, nel quadro strategico quinquennale, per ogni
singola UTOE, i dimensionamenti prelevati dal Piano Strutturale, evidenziando altresì il
saldo residuo rispetto alla capacità complessiva.
3. Alla scadenza del quinquennio dall‟approvazione del Regolamento Urbanistico i
dimensionamenti che abbiano perduto efficacia rientrano nei quantitativi residui del Piano
Strutturale, disponibili per la definizione del successivo quadro strategico quinquennale.
4. Ai sensi dell‟art. 55, comma 4, LRT 1/2005, le previsioni ed i conseguenti vincoli
preordinati ad espropriazione sono dimensionati sulla base del quadro previsionale
strategico per i cinque anni successivi alla loro approvazione; perdono efficacia nel caso in
cui, alla scadenza del quinquennio dall‟approvazione, non siano stati approvati i
conseguenti piani attuativi o progetti esecutivi.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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TITOLO II – MODALITA’ DI ATTUAZIONE DEL REGOLAMENTO URBANISTICO
Art.4 - Strumenti di attuazione
1. Il Regolamento Urbanistico si attua attraverso Piani Urbanistici Attuativi di iniziativa
pubblica o privata ed attraverso Interventi Edilizi Diretti.
Art.5 - Piani Attuativi
1. I Piani Attuativi ai sensi dell‟art. 65 L.R. n. 1/2005 sono atti di governo del territorio
di attuazione del Regolamento Urbanistico ai fini del coordinamento degli interventi
sul territorio comunale.
2. Ciascun Piano Attuativo può avere, in rapporto agli interventi previsti, i contenuti e
l'efficacia di una o più delle tipologie di piano (articoli 70-74 della L.R. n. 1/2005):
PL – Piani di lottizzazione
PEEP - Piani per l'edilizia economica e popolare
PIP - Piani per gli insediamenti produttivi
PDR - Piani di recupero del patrimonio edilizio
PCRI - Programmi complessi di riqualificazione insediativa
3. L'atto di approvazione del Piano Attuativo individua le leggi di riferimento e gli
immobili soggetti ad espropriazione ai sensi delle leggi stesse.
4. I Piani Attuativi, quali atti di governo del territorio di cui all‟art. 10 della LR 1/05,
devono essere sottoposti a procedura di valutazione VAS in coerenza con la
normativa vigente
5. La realizzazione dei Piano Attuativi di iniziativa privata è subordinata alla stipula
della convenzione che regola i rapporti tra le proprietà interessate ed il comune.
6. Le aree per le quali, in rapporto alla loro complessità e rilevanza, ogni intervento è
subordinato alla formazione ed attuazione di un Piano Urbanistico Attuativo, sono
individuate e campite con apposita simbologia sui grafici del Regolamento
Urbanistico. Le direttive da rispettare nella definizione del Piano Attuativo sono
descritte nell’Allegato I – Schede norma delle presenti NTA.
7. Nelle aree soggette obbligatoriamente a Piano Attuativo, nelle more di formazione
dello stesso non è ammessa alcuna trasformazione degli immobili ivi ricadenti, ad
eccezione di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, strettamente
finalizzati ad assicurarne i requisiti minimi indispensabili di abitabilità o agibilità. Le
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Schede norma di cui all‟Allegato I delle presenti NTA possono contenere disposizioni
specifiche in merito a singoli comparti, anche in parziale deroga a quanto sopra
prescritto.
Art.6 – Programmi Aziendali Pluriennali di Miglioramento Agricolo Ambientale
1. I “Programmi Aziendali Pluriennali di Miglioramento Agricolo Ambientale” hanno
valore di piani attuativi con durata decennale, ai sensi e per gli effetti dell'articolo
65 e seguenti della L.R. n. 1/2005, nei casi previsti all‟art. 61 delle presenti norme.
2. La loro approvazione costituisce condizione preliminare per il rilascio dei titoli
abilitativi. La realizzazione dei programmi aziendali è garantita da apposita
convenzione o da un atto unilaterale d'obbligo.
Art.7 - Interventi edilizi diretti
1. In tutte le zone del territorio comunale dove non sia prescritto il Piano Attuativo
l'attivazione degli interventi è regolata dall'Intervento Edilizio Diretto, previo rilascio
dei provvedimenti abilitativi comunali previsti dalla normativa vigente: segnalazione
certificata di inizio attività (SCIA) e permesso di costruire.
2. Gli interventi diretti possono essere attuati da operatori pubblici o privati, aventi
comunque titolo sull'unità immobiliare oggetto dell'intervento, alle condizioni
previste da leggi e regolamenti in vigore.
3. Per la realizzazione di opere pubbliche dell'Amministrazione comunale l'atto
comunale con il quale il progetto esecutivo è approvato ai sensi della legge 11
febbraio 1994, n. 109 e successive modifiche ha i medesimi effetti del permesso di
costruire.
Art.8 – Piani Guida
1. Al fine di garantire la coerente attuazione degli obiettivi del Piano Strutturale, il
Regolamento Urbanistico individua ambiti territoriali e urbani di particolare rilevanza
e/o interesse per i quali predispone specifiche direttive tecnico-progettuali (Piano
Guida) per la definizione dei criteri idonei di intervento, con particolare riguardo ai
caratteri e delle regole morfologiche e tipologiche degli interventi. I “Piani Guida”
definiscono inoltre le modalità di individuazione deI comparti di attuazione di
iniziativa pubblica o privata convenzionata, per i quali è prevista la formazione di
specifici Piani Attuativi.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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2. I contenuti di ciascun Piano Guida sono definiti nella relativa scheda norma di cui
all‟Allegato I delle NTA. Il Piano Guida contiene indirizzi e criteri per:
La tipologia ed il dimensionamento degli interventi ammissibili;
I criteri progettuali ed i requisiti funzionali dei nuovi insediamenti;
la definizione dello spazio pubblico di relazione e degli allineamenti prescritti;
la localizzazione degli spazi con prevalente destinazione a verde;
la localizzazione dei servizi, delle infrastrutture pubbliche, dei parcheggi;
l‟indicazione delle reti tecnologiche e le opere di urbanizzazione necessarie;
Gli interventi di inserimento e mitigazione ambientale;
Le modalità di attuazione degli interventi.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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TITOLO III – DISCIPLINA DELLE TRASFORMAZIONI FISICHE E DELL’USO
Art.9 – Definizione degli interventi
1. Gli interventi urbanistici ed edilizi sono classificati in conformità alle definizioni di cui
agli artt. 78 e 79 della L.R. n. 1/2005. Il Regolamento Urbanistico introduce ulteriori
specificazioni al fine della corretta applicazione della disciplina del patrimonio edilizio
di interesse storico architettonico (Zone A), per il quale valgono le disposizioni degli
artt. da 22 a 31 del presente articolato.
2. La disciplina delle predette trasformazioni potrà essere ulteriormente specificata ed
integrata da parte del Regolamento Edilizio, per gli aspetti di specifica competenza.
3. Gli interventi sul patrimonio edilizio esistente si distinguono nelle seguenti categorie:
a) manutenzione ordinaria;
b) manutenzione straordinaria;
c) restauro e risanamento conservativo;
d) ristrutturazione edilizia;
e) sostituzione edilizia;
f) ristrutturazione urbanistica.
4. Ai fini delle presenti norme, l‟ammissibilità di una di dette categorie di intervento
comporta l‟ammissibilità di quelle che la precedono secondo l‟elencazione di cui al
comma precedente.
Art.10 – Parametri urbanistici ed edilizi
1. Ai fini dell‟attuazione del Regolamento Urbanistico nonché dell‟applicazione del
Regolamento Edilizio e delle altre norme che regolano l‟attività edilizia, valgono le
definizioni di cui ai successivi articoli. Tali definizioni potranno essere ulteriormente
specificate ed integrate da parte del Regolamento Edilizio, per gli aspetti di specifica
competenza.
2. Eventuali diverse definizioni introdotte da leggi nazionali o regionali, troveranno
applicazione solo ove la legge ne disponga espressamente la prevalenza.
3. I parametri urbanistici preordinati a definire la potenzialità edificatoria di un‟area sono
sempre comprensivi delle eventuali costruzioni esistenti sul lotto e pertanto la
consistenza di queste ultime deve sempre essere computata, salvo che non se ne
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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preveda la demolizione. I parametri urbanistici di zona, compresi quelli che
disciplinano la possibilità di ampliamenti una-tantum ed addizioni funzionali, non
sono comprensivi degli eventuali volumi pertinenziali interrati, i quali sono sempre
ammessi purché non costituiscano locali abitabili e/o agibili suscettibili di
autonoma utilizzazione.
4. Ai Piani Attuativi e Progetti fatti salvi secondo quanto disposto dall‟art. 86 si applicano
le definizioni dei parametri urbanistici e le modalità di calcolo disposte dallo strumento
urbanistico vigente al momento della loro approvazione. Gli eventuali adeguamenti
tecnici e dimensionali finalizzati a garantire il soddisfacimento di requisiti energetici
e/o acustici derivanti da disposizioni legislative entrate in vigore successivamente
all‟approvazione dei Piano Attuativo in oggetto non saranno computati ai fini della
verifica dei parametri urbanistici di piano. Tali adeguamenti non potranno comunque
determinare aumento di superficie utile e/o deroga dalle distanze minime di legge.
5. Parametri urbanistici ed edilizi:
La Superficie Territoriale (St) è la superficie complessiva di un‟area soggetta a
Piano Attuativo o progetto convenzionato come individuata graficamente sulle
planimetrie del Regolamento Urbanistico, comprensiva delle aree fondiarie
destinate all‟edificazione ed all’uso uso privato, di quelle necessarie per
l‟urbanizzazione primaria e secondaria nonché delle eventuali ulteriori aree ad
uso pubblico.
La Superficie Fondiaria (Sf) è la superficie utilizzabile a fini edificatori che
comprende il sedime degli edifici e le aree di pertinenza degli stessi identificate
da un'omogenea destinazione di zona o di tessuto, escludendosi le aree
inedificabili che siano indicate con apposita simbologia nelle tavole del
Regolamento Urbanistico. Nel caso di Piani Attuativi e di progetti convenzionati
essa corrisponde alla parte residua della superficie territoriale (St) una volta
detratte le aree per l‟urbanizzazione primaria (Up) e secondaria (Us) nonché le
aree di proprietà pubblica o comunque assoggettate ad uso pubblico. La
superficie fondiaria deve risultare contigua alla costruzione cui è asservita e priva
di soluzioni di continuità, risultando inammissibile il trasferimento di diritti
edificatori da aree non contigue al lotto di pertinenza della costruzione esistente
o prevista. La superficie fondiaria di pertinenza di una costruzione potrà essere
computata per ulteriori edificazioni solo per la parte eccedente a quella
impegnata, in base agli indici e prescrizioni di zona, dalla consistenza
dell‟edificio ivi esistente o autorizzato.
La superficie per le opere di urbanizzazione primaria (Up) è costituita dalla
somma delle superfici destinate alle opere di urbanizzazione primaria di cui
all‟art. 37, comma 5, della L.R. 1/2005.
La superficie per le opere di urbanizzazione secondaria (Us) è costituita dalla
somma delle superfici destinate alle opere di urbanizzazione secondaria di cui
all‟art. 37, comma 6, della L.R. 1/2005. Concorrono inoltre a determinare la
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 13
superficie per le opere di urbanizzazione secondaria tutte le altre aree ad
attrezzature ed impianti di interesse collettivo assimilabili ad
opere di
urbanizzazione secondaria ai sensi delle disposizioni di leggi e regolamenti.
L’indice di utilizzazione territoriale (Ut) rappresenta la quantità di metri
quadrati di superficie utile lorda (Sul) realizzabile per ogni mq di superficie
territoriale (St) interessata dall‟intervento.
L’indice di utilizzazione fondiaria (Uf) rappresenta la quantità di metri quadrati
di superficie utile lorda (Sul) realizzabile per ogni mq di superficie fondiaria (Sf)
interessata dall‟intervento.
Il rapporto di copertura (Rc) è il rapporto, espresso in percentuale, tra superficie
coperta (Sc) e superficie fondiaria (Sf)
La Superficie Utile Lorda (Sul) è la somma della superficie di tutti i piani (fuori
terra e seminterrati, escluso gli interrati) misurata al lordo degli elementi
verticali della costruzione (murature perimetrali e di partizione interna, scale,
ascensori, ecc.) con esclusione:
a) dei porticati e logge asserviti ad uso pubblico;
b) dei porticati e logge ad uso privato, limitatamente ad una superficie
complessivamente non superiore al 35% della superficie utile lorda di
progetto;
c) dei balconi a sbalzo e delle terrazze scoperte;
d) dei locali per volumi tecnici;
e) delle parti comuni destinate all'ingresso ed alla distribuzione negli edifici
costituiti da più unità immobiliari, quali androni di ingresso, pozzi scala
condominiali, ascensori, passerelle, ballatoi e simili (fermo restando che gli
stessi elementi costituiscono superficie utile lorda quando interni a singole
unità immobiliari);
f) delle scale esterne che non proseguano oltre il primo piano;
g) dei piani completamente interrati;
i) delle autorimesse (interrate, seminterrate o fuoriterra) legate da vincolo
pertinenziale ad unità immobiliari esistenti o di nuova realizzazione, fino
alla concorrenza di una superficie utile lorda di mq. 25,00 per ogni unità
immobiliare;
j) dei piani sottotetto, limitatamente alle loro porzioni con altezza libera
interna inferiore a mt. 2,00;
k) dei soppalchi con altezza media inferiore a mt. 2,40;
l) dei cavedi, chiostrine e simili;
Sono altresì esclusi dal calcolo della superficie utile lorda, quali primi incentivi di
carattere urbanistico di cui all‟art. 11:
a) lo spessore delle murature esterne per la parte eccedente cm. 30 o
comunque per la parte eccedente gli spessori minimi stabiliti dal
Regolamento Edilizio;
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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b) i sistemi bioclimatici (pareti ventilate, rivestimenti a cappotto, etc.)
capaci di migliorare le condizioni ambientali e ridurre i consumi energetici,
nel rispetto dei requisiti tecnicocostruttivi, tipologici ed impiantistici
definiti dalle vigenti norme in materia di edilizia sostenibile.
La Superficie Coperta (Sc) è rappresentata dall'area della figura piana risultante
dalla proiezione sul piano orizzontale di tutte le parti costruite fuori terra (ivi
comprese pertinenze, logge e porticati) esclusi i volumi tecnici e le parti
aggettanti rispetto alle superfici esterne delle murature perimetrali (quali
balconi, pensiline, sporti di gronda e simili) sempre che l'aggetto non sia
superiore a ml. 2,00. Quando l'aggetto di una o più di tali parti della costruzione
sia superiore a ml. 2,00 la parte in eccesso va computata come superficie
coperta. Nel caso di Piani Attuativi, la superficie coperta complessiva dovrà
rispettare il rapporto di copertura (Rc) eventualmente stabilito per l‟intera area
con riferimento alla superficie territoriale. Il Piano Attuativo potrà poi stabilire
liberamente la superficie coperta di ciascun lotto a prescindere dall‟eventuale
rapporto Rc stabilito per la zona.
L'altezza massima di un edificio (Hmax) è determinata dalla maggiore tra le
altezze dei suoi diversi fronti. L'altezza di ciascun fronte del fabbricato si misura
tra le seguenti quote di riferimento:
a) in alto: la linea di intersezione tra la facciata e l‟intradosso della
copertura, piana od inclinata (intendendosi come intradosso il piano di
imposta di strutture monolitiche quali solette o solai oppure il piano di
imposta dell‟orditura minuta nel caso di strutture composte quali quelle in
legno o assimilabili); per i fabbricati produttivi l'altezza sarà determinata
con riferimento al piano di posa della struttura principale.
b) in basso: la quota del marciapiede esistente (nelle aree urbanizzate) o la
quota a tal fine prevista dal Piano Attuativo (nelle aree di nuovo impianto)
oppure la minima quota del piano di campagna in aderenza al perimetro
dell‟edificio (in tutti gli altri casi).
Ai fini della valutazione dell‟altezza di ciascun fronte non sono conteggiati:
i parapetti su coperture piane praticabili di altezza non superiore a ml. 1,50;
i muri tagliafuoco, ove prescritti dalle norme vigenti;
i volumi tecnici, gli impianti e gli apparati tecnologici.
Nel caso in cui la parte superiore della costruzione sia arretrata rispetto alla
facciata principale, l'altezza del fronte interessato sarà ottenuta :
nel caso di coperture inclinate: prolungando l'andamento della falda più
elevata fino ad intersecare il piano verticale della facciata.
nel caso di coperture piane: tracciando una linea ideale con pendenza del
30% che muovendo dal punto più avanzato della parte sommitale della
costruzione giunge ad intersecare il piano verticale della facciata.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Art. 11 – Qualità e sostenibilità degli insediamenti
1. Il Regolamento Urbanistico incentiva l‟edilizia sostenibile nel rispetto delle linee guida
tecnico costruttive emanate dalla regione ai sensi dell‟art. 145 comma 1 della LR
1/2005, che individuano e definiscono uno standard di valutazione della qualità.
Nell‟attuazione delle disposizioni di cui sopra, il comune individua la soglia minima per
l‟accesso agli incentivi di cui agli articoli 145, 146, 147 della L.R. n. 1/2005, graduando
gli stessi a seconda del livello di ecoefficienza raggiunto nella progettazione.
2. Allo scopo di favorire gli interventi di cui ai precedenti commi, lo spessore delle
murature esterne superiore ai minimi fissati dal regolamento edilizio e comunque
superiore ai 30 cm, il maggiore spessore dei solai necessario al conseguimento di un
ottimale isolamento termico ed acustico, le serre solari e tutti i maggiori volumi e
superfici necessari a realizzare i requisiti di accessibilità e visitabilità degli edifici, quali
risultano nelle linee guida tecnico costruttive emanate dalla regione, non sono
computati ai fini degli indici di fabbricabilità stabiliti dagli strumenti urbanistici.
3. Il Regolamento Edilizio specifica ed approfondisce la presente disciplina in tema di
modalità costruttive, ornato pubblico ed estetica, igiene sicurezza e vigilanza, con
particolare attenzione alle esigenze di sostenibilità ed ecocompatibilità dell‟edilizia
(bioarchitettura, bioclimatica, ecc.), prevedendo anche opportuni incentivi ed
agevolazioni.
4. Il Regolamento Edilizio, in coerenza con le prescrizioni ambientali di cui al Titolo VI
della presente normativa, prescrive l‟utilizzo di impianti idonei ad assicurare il
risparmio dell‟acqua potabile, quali sistemi di riduzione e regolazione della pressione
per garantire la disponibilità costante di acqua a tutti gli utenti della rete
acquedottistica e la predisposizione di un contatore per ogni unità immobiliare.
5. Il Regolamento Edilizio individua soluzioni tecnologiche volte a favorire l‟uso razionale
dell‟energia e l‟uso di fonti energetiche rinnovabili nel rispetto dei valori paesaggistici,
storici e tipologici del territorio comunale. A tal fine contiene indicazioni anche in
ordine all‟orientamento e alla conformazione degli edifici da realizzare, al fine di
massimizzare lo sfruttamento della radiazione solare attraverso l‟adozione di soluzioni
progettuali e costruttive coerenti con il contesto storico e paesaggistico.
6. Il Regolamento Edilizio contiene la disciplina per la qualificazione delle componenti
dell'arredo urbano, orientando le proprie previsioni e disposizioni all'obiettivo del
miglioramento dell'aspetto esteriore dei tessuti edilizi e degli spazi pubblici e di
relazione. In particolare, il Regolamento edilizio disciplina:
le opere di allestimento utili alla fruizione delle strade, delle piazze, degli spazi
pubblici o di uso pubblico da parte dei veicoli e dei pedoni;
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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le alberature, le aiuole e tutte le sistemazioni a verde delle aree di pertinenza o
prossime alla sede stradale, in coerenza con quanto previsto dal Piano del Verde e
dal relativo Regolamento approvato dall‟Amministrazione Comunale
gli elementi per il decoro e la qualificazione esteriore del tessuto insediativo, con
particolare riferimento al prospetto di piano terra degli edifici;
le insegne commerciali e la segnaletica di informazione o indicazione;
le attrezzature ecologiche per la raccolta dei rifiuti, la cui ubicazione e
progettazione, anche attraverso sistemazioni a verde, dovrà essere definita
attraverso specifici atti dell‟Amministrazione Comunale e/o in sede di formazione
dei piani attuativi relativi ai comparti di riqualificazione e di espansione urbana, in
attuazione delle prescrizioni ambientali di cui al Titolo VI della presente normativa,
Tale disciplina indirizza la progettazione degli interventi pubblici e privati a più elevati
livelli tecnici e qualitativi, privilegiando interventi in grado di incrementare la qualità degli
assetti insediativi e dello spazio pubblico sotto il profilo urbanistico, architettonico,
funzionale, paesaggistico e ambientale. Particolari interventi di sistemazione dovranno
essere previsti per le zone artigianali di previsione incrementandone la qualità attraverso
sistemazioni di tipo paesaggistico che integrino l‟edificato con la rete del verde urbano e
rurale.
Art.12 – Opere di urbanizzazione
1. Opere di Urbanizzazione primaria - L'urbanizzazione primaria consiste in un complesso
sistematico e coordinato di opere intese a conferire ad una porzione di territorio i requisiti
indispensabili per l'insediamento di funzioni urbane. Tali opere sono definite dall‟art. 37
comma 5 della LR n.1/2005, e comprendono:
a) strade residenziali, piazze, piste pedonali e ciclabili;
b) spazi di sosta o di parcheggio;
c) fognature;
d) rete idrica;
e) rete di distribuzione dell‟energia elettrica e del gas;
f) pubblica illuminazione;
g) spazi di verde attrezzato.
2. Opere di Urbanizzazione secondaria - L'urbanizzazione secondaria consiste in un
complesso sistematico e coordinato di opere intese a dotare un‟area urbanizzata dei servizi
necessari per la vita di quartiere, nonché a realizzare l‟adeguamento qualitativo degli
stessi. Tali opere sono definite dall‟art. 37 comma 5 della LR n.1/2005, e comprendono:
a) asili nido e scuole materne;
b) scuole dell‟obbligo;
c) mercati di quartiere;
d) uffici comunali;
e) chiese ed altri edifici per servizi religiosi;
f) impianti sportivi di quartiere;
g) centri sociali e attrezzature culturali, sanitarie e residenze per anziani;
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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h) impianti di potabilizzazione, di depurazione e di smaltimento dei rifiuti solidi
urbani;
i) aree verdi di quartiere;
j) strutture con funzioni di centri servizi avanzati alle imprese per l‟innovazione e
per la società dell‟informazione, spazi per incubatori di imprese e laboratori di
ricerca, in aree a destinazione produttiva.
3. Ove le opere di urbanizzazione siano attuate per iniziativa privata, le obbligazioni del
privato in ordine alla esecuzione delle opere di urbanizzazione e delle sistemazioni sono
stabilite da specifiche convenzioni sulla base dei criteri e delle modalità esecutive definite
con delibera di consiglio comunale. Nella realizzazione degli interventi convenzionati, le
opere di urbanizzazione devono essere eseguite almeno per la prima fase (compresa la
messa in opera del verde) preliminarmente al rilascio dei permessi di costruire degli
interventi edilizi.
4. Le aree destinate alle urbanizzazioni primaria e secondaria sopraelencate corrispondono
alle aree per standard urbanistici ai sensi del DM 1444/68, di cui il Piano Strutturale
dispone la dotazione minima inderogabile relativamente all‟intero territorio Comunale e ad
ogni Unità Territoriale Organica Elementare. Il Regolamento Urbanistico prevede il
miglioramento della dotazione attuale, nell‟ottica del raggiungimento per fasi graduali e
progressive degli obiettivi di qualità stabiliti dal Piano Strutturale.
Art.13 – Destinazioni d’uso
1. In conformità alle disposizioni di cui all‟art. 59 della L.R. n. 1/2005, le destinazioni d‟uso
sono distinte nelle seguenti categorie:
a) residenziale;
b) produttiva;
c) commerciale;
d) turistico-ricettiva;
e) direzionale;
f) di servizio;
g) commerciale all‟ingrosso e depositi;
h) agricola e funzioni connesse ai sensi di legge.
2. Il passaggio dall‟una all‟altra delle categorie o sub-categorie di cui ai commi precedenti
costituisce mutamento di destinazione d‟uso ai sensi delle lettere “c” ed “e” dell'art. 58
della L.R. n. 1/2005.
3. Si ha mutamento di destinazione d‟uso rilevante ai fini delle presenti norme quando
venga variata l‟utilizzazione di una unità immobiliare in modo tale da interessare oltre il
35% della sua superficie utile lorda (Sul) o comunque oltre mq. 30, anche con più interventi
successivi.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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4. La destinazione d‟uso da considerarsi ai fini del comma precedente è quella risultante da
atti pubblici, ovvero da atti in possesso della pubblica amministrazione, formati in data
anteriore a quella di adozione del Regolamento Urbanistico. In mancanza di tali atti si
assume la destinazione catastale quale risulta alla data di entrata in vigore della LR 39/94
(01.06.1994).
5. Destinazione d’uso residenziale: Rientrano nella categoria di destinazione d‟uso
“residenziale” le abitazioni di qualsiasi tipo e natura (residenze permanenti, residenze
temporanee, collegi, convitti, conventi e simili), ivi comprese quelle utilizzate in modo
promiscuo quando la prevalente superficie dell‟unità sia adibita ad uso abitativo. E‟ fatta
eccezione per edifici rurali ad uso abitativo, i quali, sino a quando utilizzati a fini agricoli,
costituiscono a tutti gli effetti costruzioni a destinazione agricola. Si considerano
residenziali le strutture ricettive extra alberghiere con le caratteristiche della civile
abitazione di cui al Titolo II, Capo II, Sezione III della L.R. n. 42/2000 di cui al successivo
art. 50.
6. Destinazione d’uso produttiva: Rientrano nella categoria di destinazione d‟uso
“produttiva” le attività finalizzate alla produzione di beni o servizi oppure alla riparazione
o trasformazione di beni o materiali (industrie e laboratori artigiani, corrieri ed aziende di
autotrasporto, magazzini di imprese edili, officine e carrozzerie, laboratori di riparazione e
simili). Le unità adibite alle attività di cui al comma precedente si considerano produttive
nella loro interezza anche quando comprendano spazi destinati alla commercializzazione
dei beni prodotti nell‟azienda, uffici, alloggi di servizio ed altre attività strettamente
connesse con quella produttiva e ad essa finalizzate. Costituiscono un particolare caso di
attività produttiva le attività artigianali di servizio alla persona e cioè quelle piccole
attività che offrono servizi, lavorazioni od assistenze finalizzate a dare risposta ad esigenze
dell‟utenza diffusa e si caratterizzano per l‟elevato grado di integrazione e compatibilità
con la residenza (quali laboratori artistici e botteghe artigiane, servizi alla persona e servizi
di riparazione, laboratori che producono alimenti ai fini della vendita diretta al pubblico,
ecc.).
7. Destinazione d’uso commerciale: rientrano nella categoria di destinazione d‟uso
“commerciali” le attività comunque finalizzate alla rivendita al dettaglio di beni o servizi.
Ai fini delle presenti norme le attività commerciali si distinguono in:
a) attività commerciali al dettaglio: sono attività commerciali al dettaglio quelle
svolte da chiunque professionalmente acquista merci in nome e per conto proprio e le
rivende, su aree private in sede fissa o mediante altre forme di distribuzione,
direttamente al consumatore finale; le attività commerciali al dettaglio si distinguono
in esercizi di vicinato (con superficie di vendita non superiore a 150 mq) e medie
strutture (con superfici di vendita fino a 1500 mq). Nel territorio comunale non sono
ammesse grandi strutture di vendita ai sensi della L.R. n. 28/2005 (Codice del
Commercio).
b) attività commerciali atipiche: sono attività commerciali atipiche quelle particolari
attività commerciali al dettaglio che necessitano di grandi superfici per esposizione
dei prodotti o che, per quanto disposto dall‟art. 21 della LR 28/2005, sono esercitabili
nella stessa sede unitamente ad attività commerciali all‟ingrosso. Sono inoltre attività
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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commerciale atipiche le attività commerciali specializzate nella vendita esclusiva di
merci ingombranti ed a consegna differita.
c) attività di somministrazione di alimenti e bevande: sono attività di
somministrazione di alimenti e bevande quelle particolari attività commerciali nelle
quali la vendita è finalizzata al consumo sul posto. Vi rientrano tutti i casi in cui gli
acquirenti consumano i prodotti nei locali dell‟esercizio, appositamente attrezzati e
gestiti per la funzionalità del medesimo, ovvero in una superficie aperta al pubblico,
adiacente o pertinente al locale (ristoranti, trattorie, pizzerie, tavole calde, bar,
caffé, pasticcerie, gelaterie, birrerie, paninoteche, enoteche e simili).
8. Destinazione d’uso turistico ricettiva: rientrano nella categoria di destinazione d‟uso
“turistico-ricettiva” le attività ricettive gestite per la produzione e l‟offerta al pubblico di
servizi per l‟ospitalità di cui alla L.R. 42/2000 e cioè: alberghi (come definiti all‟art. 26
della legge), residenze turistico – alberghiere (come definite all‟art. 27 della legge),
dipendenze (come definite all‟art. 28 della legge), campeggi (come definiti all‟art. 29 della
legge), villaggi turistici (come definiti all‟art. 30 della legge), aree di sosta (come definite
all‟art. 31 della legge), parchi di vacanza (come definiti all‟art. 32 della legge), case per
ferie e rifugi escursionistici (come definiti all‟art. 47 della legge), ostelli per la gioventù
(come definiti all‟art. 48 della legge), rifugi alpini (come definiti all‟art. 49 della legge),
bivacchi fissi (come definiti all‟art. 50 della legge), residence (come definiti all‟art. 62
della legge). Non rientrano nella destinazione d‟uso “turistico-ricettiva” le strutture
ricettive extra alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione di cui al Titolo II,
Capo II, Sezione III della LR 42/2000, e cioè: esercizi di affittacamere, case e appartamenti
per vacanze, residenze d‟epoca (come definiti rispettivamente agli artt. 55, 56 e 58
della legge citata).
9. Destinazione d’uso direzionale: rientrano nella categoria di destinazione d‟uso
“direzionale” le attività finalizzate alla direzione, organizzazione e gestione di enti o
imprese fornitrici di servizi diversi da quelli commerciali nonché alla fornitura di servizi
intellettuali o comunque libero professionali (sedi di banche o assicurazioni o simili, uffici
in genere, studi professionali, ecc.). Le unità adibite alle attività di cui al comma
precedente, anche se utilizzate in modo promiscuo, si considerano direzionali nella loro
interezza quando occupano la prevalente superficie dell‟unità immobiliare.
10. Destinazione d’uso servizi: Rientrano nella categoria di destinazione d‟uso “servizi” le
attività e le attrezzature pubbliche di qualsiasi tipo e natura nonché le attività private che
offrano servizi o attrezzature che comunque rivestono interesse pubblico, ivi comprese le
attrezzature ricreative e per il tempo libero nonché i locali di pubblico spettacolo.
Rientrano inoltre nella categoria di destinazione d‟uso “servizi” le residenze per anziani, gli
alloggi volano per l'emergenza abitativa e le altre analoghe strutture finalizzate a dare
risposte di eminente carattere sociale. In tutto il territorio comunale, le attività di pubblico
spettacolo e le attrezzature ricreative e per il tempo libero realizzate da privati (quali sale
da ballo, discoteche, night club ed altre analoghe attività che per la forte affluenza,
l‟inquinamento acustico e gli orari di apertura non risultano compatibili con la funzione
abitativa) sono ammesse solo all‟esterno del centro abitato nelle zone specificamente
individuate dal Regolamento Urbanistico. E‟ facoltà del comune ammettere tale tipo di
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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attività in altre zone del territorio comunale, in conformità alla disciplina di zona
ricorrente, previa approvazione di apposito Piano Attuativo integrato da uno specifico
studio che attesti la compatibilità urbanistica e sociale della nuova attività con il contesto
nel quale deve inserirsi. E‟, in ogni caso, esclusa la realizzazione di servizi privati che
comportino attività rumorose o moleste nelle zone a prevalente destinazione residenziale.
11. Destinazione d’uso commerciale all’ingrosso e depositi: rientrano nella categoria di
destinazione d‟uso “commerciale all‟ingrosso e depositi” le attività di commercio
all‟ingrosso e quelle di magazzino o deposito. Sono attività commerciali all‟ingrosso quelle
svolte da chiunque professionalmente acquista merci in nome e per conto proprio e le
rivende ad altri commercianti, all‟ingrosso o al dettaglio, o ad utilizzatori professionali, o
ad altri utilizzatori in grande. Sono attività di magazzino o deposito quelle finalizzate in via
prevalente od esclusiva al mero stoccaggio di materiali o beni finiti, senza che nella stessa
unità si effettuino apprezzabili lavorazioni o trasformazioni dei medesimi o loro
commercializzazione al dettaglio.
12. Destinazione d’uso agricola: Rientrano nella categoria di destinazione d‟uso “agricola”
le attività finalizzate allo sfruttamento razionale e organizzato della capacità produttiva
del suolo sia per la coltivazione di specie vegetali che per finalità di allevamento. Sono
comprese nella stessa categoria di destinazione d‟uso anche le attività che, seppur non
direttamente riconducibili al comma precedente, siano strettamente connesse con la
produzione agricola e la conservazione del territorio rurale, ivi comprese l‟agriturismo e
l‟acquacoltura.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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TITOLO IV - STRUTTURA E ARTICOLAZIONE DEL REGOLAMENTO URBANISTICO
Art. 14 - Articolazione del Regolamento Urbanistico in relazione al Piano Strutturale
1. Il Regolamento Urbanistico, in conformità alle disposizioni dell‟art. 55 della LR 1/05,
norma l‟attività urbanistica ed edilizia nell‟intero territorio comunale attraverso:
la disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti;
la disciplina delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed
edilizi del territorio.
Tale disciplina è articolata in riferimento ai Sistemi, Subsistemi ed UTOE individuati dal
Piano Strutturale, nel rispetto delle prescrizioni, degli indirizzi e dei parametri stabiliti
nelle relative norme.
2. All‟interno di ciascun Sistema, Subsistema ed UTOE il Regolamento Urbanistico
individua:
ambiti distinti sotto il profilo ambientale, urbanistico e funzionale (assimilabili
alle zone omogenee di cui al D.M. 1444/68) per i quali sono definite norme e
prescrizioni specifiche. Tali ambiti possono essere comuni a più Sistemi o UTOE
qualora siano assimilabili per caratteri urbanistici ed atteggiamenti normativi;
gli ambiti e gli interventi di cui all‟art. 5 della presente normativa (comparti
urbanistici soggetti a Piano Attuativo) per i quali è definita una disciplina
specifica in merito al dimensionamento ed al tipo delle trasformazioni
ammissibili, nonché alle modalità di attuazione di tali trasformazioni. La predetta
disciplina di dettaglio è definita nelle schede norma contenute nell‟Allegato I alle
presenti norme.
Art. 15 - I Sistemi Territoriali
1. Il Piano Strutturale del Comune di Porto Azzurro disciplina le trasformazioni del
territorio comunale attraverso l‟individuazione dei sistemi e dei sub-sistemi territoriali,
per ciascuno dei quali individua in modo dettagliato gli obiettivi da perseguirsi nel
governo del territorio, le prescrizioni vincolanti per la redazione del Regolamento
Urbanistico, le Invarianti Strutturali che ne fanno parte e le categorie d‟intervento.
2. Il territorio comunale di Porto Azzurro è diviso in tre sistemi territoriali:
- il sistema degli insediamenti;
- il sistema della costa;
- il sistema collinare.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Il sistema degli insediamenti e il sistema della costa sono a loro volta divisi in subsistemi, come individuati nel successivo articolato.
3. All‟interno di ciascun Sistema e Subsistema, Il Regolamento Urbanistico individua
specifici ambiti territoriali di disciplina (comparti urbanistici e zone omogenee
assimilabili a quelle di cui al D.M. 1444/68) funzionali all‟attuazione degli obiettivi di
Piano Strutturale, in coerenza con i caratteri ambientali ed urbanistici del territorio e
nel rispetto degli indirizzi e delle prescrizioni stabiliti per il sistema ed il subsistema
specifico. La disciplina di tali ambiti è contenuta al Titolo V della presente normativa.
4. Sulla base di analisi di dettaglio del territorio, il Regolamento Urbanistico può
apportare, ai sensi dell‟art. 31 delle NTA del Piano Strutturale, lievi modifiche alla
perimetrazione dei sistemi e dei subsistemi, dando dimostrazione della loro effettiva
necessità ai fini di una migliore e più completa attuazione delle previsioni contenute nel
Piano Strutturale, e in rispondenza agli obiettivi dello stesso.
Art. 16 - Le Unità Organiche Elementari
1. Il Piano Strutturale di Porto Azzurro disciplina le modalità di intervento sul territorio
comunale individuando, all‟interno dei sistemi e dei sub-sistemi territoriali, le Unità
Territoriali Organiche Elementari (UTOE). In alcuni casi le UTOE sono ulteriormente
suddivise al loro interno in comparti, al fine di consentire indicazioni di maggior
dettaglio in merito alla distribuzione delle funzioni ed alle dimensioni massime dei nuovi
insediamenti.
2. Per ciascuna UTOE, o per ciascun comparto quando le UTOE sono in essi articolate, il
Piano Strutturale individua sinteticamente i connotati dell‟area, i dati quantitativi
relativi alla volumetria esistente e agli standard, la presenza di invarianti strutturali e
vincoli. Vengono inoltre definiti gli obiettivi da perseguirsi nel governo del territorio, le
categorie di intervento ammesse e le prescrizioni da rispettare nell‟attuazione degli
interventi ai fini dell‟assetto degli insediamenti e del territorio.
3. Fermo restando il dimensionamento complessivo delle trasformazioni previste dal Piano
Strutturale, il Regolamento Urbanistico può apportare, ai sensi dell‟art. 31 delle NTA del
Piano Strutturale, lievi modifiche alla perimetrazione delle UTOE e dei comparti
individuati al loro interno, dando dimostrazione della loro effettiva necessità ai fini di
una migliore e più completa attuazione delle previsioni contenute nel Piano Strutturale,
e in rispondenza agli obiettivi dello stesso. Tali modifiche comunque non possono
interessare una superficie superiore al 10% dell‟area della UTOE interessata.
4. L‟UTOE costituisce il riferimento fondamentale per la valutazione del dimensionamento
massimo delle trasformazioni previste dal Piano Strutturale. Il Regolamento Urbanistico
contiene quindi un bilancio complessivo delle trasformazioni previste per ogni singola
UTOE, verificandone la coerenza con i parametri stabiliti dal Piano Strutturale.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Art. 17 – Le Invarianti Strutturali
1. Il Piano Strutturale definisce gli elementi di invarianza, individuati graficamente nella
Tavola 2 del P.S., denominata “Carta delle Invarianti Strutturali del Territorio”.
2. Tali elementi, che vengono assoggettati a specifiche prescrizioni di tutela sia dal Piano
Strutturale sia in sede di Regolamento Urbanistico, sono suddivisi in “invarianti
morfologico-ambientali” e “invarianti di matrice antropica”, e vengono di seguito
sinteticamente elencati:
a) Invarianti morfologico-ambientali: Sono costituite da quelle componenti di tipo
morfologico che definiscono l‟assetto paesaggistico ed ambientale dell‟isola, e
costituiscono in quanto tali elementi di invarianza “a lungo termine”.
Crinali.
Poggi.
Corsi d‟acqua.
Scogliere.
Essi costituiscono elementi di invarianza di cui le specifiche norme definiscono i
livelli prestazionali da tutelare in un‟ottica di sviluppo sostenibile, in quanto
componenti costitutive della struttura morfologica e paesaggistica dell‟isola. Il
Piano Strutturale ne prescrive la salvaguardia e la valorizzazione, affiancata
dall‟eliminazione di eventuali elementi di degrado.
b) Invarianti di matrice antropica: Sono costituite da quegli elementi – esito di
interventi prodotti dall‟azione umana - che definiscono l‟assetto strutturale del
territorio e ne rendono percepibile l‟evoluzione storica.
Centro storico
Forte di San Giacomo
Edifici vincolati ai sensi della LR 10/79 e della LR 59/80 esterni alla
perimetrazione del centro storico
Edifici padronali e rurali storici
Tracciati storici di valenza paesaggistica
Tracciati storici di valenza strutturale
Sistemazioni agrarie di pregio
Sedimi di presenze archeologiche
Filari alberati e siepi di confine
Ambito portuale, così come individuato e definito dal Piano degli Arenili
e fatti salvi gli interventi nello stesso ambito, soggetti in materia di
pianificazione urbanistica a competenze, atti e procedure di soggetti
diversi dal Comune
Attrezzature pubbliche.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Essi costituiscono elementi di invarianza funzionali al mantenimento dell‟identità storica
dei luoghi, per i quali deve essere perseguita l‟integrazione all‟interno
dell‟organizzazione socio-economica della comunità locale.
Per gli elementi di carattere prevalentemente funzionale che consentono lo svolgersi
delle diverse attività all‟interno della comunità locale (porto, attrezzature pubbliche), il
carattere “prestazionale” è riferito non all‟elemento in sé, ma piuttosto alla funzione
svolta come componente fondamentale per la vita della comunità locale, la quale potrà
essere modificata nell‟intesa tra soggetti istituzionali, nel rispetto degli obiettivi
prefissati.
3. Gli elaborati di Regolamento Urbanistico individuano puntualmente ciascuna Invariante
Strutturale nei suoi caratteri identificativi, consistenza ed ubicazione, predisponendo
l‟opportuna disciplina di tutela e valorizzazione. In particolare, si fa riferimento alla
disciplina contenuta nei titoli V, VI e VII della presente normativa.
Art. 18 - Disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti
1. Il Regolamento Urbanistico, ai sensi dell‟art. 55, comma 2° della legge regionale 3
gennaio 2005, n. 1 si compone di due parti:
a) disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti;
b) disciplina delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed
edilizi del territorio.
2. La disciplina di cui al comma 1 lettera a) individua e definisce:
a) il quadro conoscitivo dettagliato ed aggiornato periodicamente del patrimonio
edilizio ed urbanistico esistente e delle funzioni in atto;
b) il perimetro aggiornato dei centri abitati inteso come delimitazione continua
che comprende tutte le aree edificate e i lotti interclusi;
c) la disciplina dell‟utilizzazione, del recupero e della riqualificazione del
patrimonio urbanistico ed edilizio esistente, compresa la tutela e la
valorizzazione degli edifici e dei manufatti di valore storico e artistico;
d) le aree all‟interno del perimetro dei centri abitati nelle quali è permessa
l‟edificazione di completamento o di ampliamento degli edifici esistenti;
e) le aree per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria nel rispetto degli
standard di cui all‟articolo 53, comma 2, lettera c) della LR n. 1/2005;
f) la disciplina del territorio rurale ai sensi del titolo IV, capo III della LR n.
1/2005;
g) la disciplina delle trasformazioni non materiali del territorio;
h) la valutazione di fattibilità idrogeologica degli interventi anche ai fini del
vincolo idrogeologico di cui alla LR 39/2000 in base all‟approfondimento degli
studi di natura idrogeologica, geologica ed idraulica;
i) le aree e gli ambiti sui quali perseguire prioritariamente la riqualificazione
insediativa.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 25
3. La disciplina di cui al precedente comma 2 è definita nel rispetto delle disposizioni e
degli indirizzi di cui ai DPGRT 9 febbraio 2007 n. 2/R, n. 3/R, n. 4/R, n. 5/R
(Regolamenti di attuazione della L.R. n. 1/2005).
4. La disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti è contenuta nel Titolo V del
presente articolato, con esclusione degli artt. 38, 40, e 41.
Art. 19 - Disciplina delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed
edilizi
1. Mediante la disciplina di cui al comma 1 lettera b) del precedente art. 18 il
regolamento urbanistico individua e definisce:
a) gli interventi di addizione agli insediamenti esistenti consentiti anche
all‟esterno del perimetro dei centri abitati;
b) gli ambiti interessati da interventi di riorganizzazione del tessuto urbanistico;
c) gli interventi che, in ragione della loro complessità e rilevanza, si attuano
mediante i piani di cui al titolo V, capo IV, sezione I della L.R. n. 1/2005;
d) le aree destinate all‟attuazione delle politiche di settore del comune;
e) le infrastrutture da realizzare e le relative aree;
f) il programma di intervento per l‟abbattimento delle barriere architettoniche
ed urbanistiche, contenente il censimento delle barriere architettoniche
nell'ambito urbano e la determinazione degli interventi necessari al loro
superamento, per garantire un'adeguata fruibilità delle strutture di uso pubblico
e degli spazi comuni delle città;
g) la individuazione dei beni sottoposti a vincolo ai fini espropriativi ai sensi
degli articoli 9 e 10 del decreto del Presidente della Repubblica 8 giugno 2001,
n. 327 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di
espropriazione per pubblica utilità);
h) la disciplina della perequazione di cui all‟articolo 60 della L.R. n. 1/2005.
2. La disciplina di cui al precedente comma è definita nel rispetto delle disposizioni e
degli indirizzi di cui ai DPGRT. 9 febbraio 2007 n. 2/R, n. 3/R, n. 4/R, n. 5/R
(Regolamenti di attuazione della L.R. n. 1/2005).
3. La disciplina delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi è
contenuta nel Titolo V del presente articolato, con particolare riferimento agli artt.
38, 40 e 41, nonché nell‟Allegato 1 delle NTA – Schede norma.
4. Il Regolamento Urbanistico definisce la disciplina della perequazione urbanistica di
cui all‟art. 60 della LR 1/05 attraverso l‟individuazione dei comparti urbanistici
soggetti a Piano Attuativo ai sensi dell‟art. 23 della legge 1150/42 e dell‟art. 55
comma 4 lettere a), b) e c) della LR 1/05, per ciascuno dei quali è definita la
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 26
dotazione qualitativa e quantitativa degli standard urbanistici necessari alla
riqualificazione insediativa, nonché le loro modalità di attuazione.
Art. 20 - Disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni
Il Regolamento Urbanistico contiene la disciplina della distribuzione e localizzazione
delle funzioni in applicazione dell‟art. 58 della L.R. n. 1/2005.
La disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni regola i mutamenti delle
destinazioni d‟uso degli immobili, ivi comprese le aree di pertinenza degli edifici esistenti e
i terreni inedificati nonché la suddivisione del territorio secondo le unità territoriali
organiche elementari o parti di esse, costituenti unità minime d‟intervento per riqualificare
gli insediamenti esistenti.
Con riferimento a ciascun ambito (UTOE o parte di essa costituente unità minima di
intervento di cui al comma precedente), il Regolamento Urbanistico individua e definisce:
a) le funzioni non ammesse anche in relazione a singoli complessi immobiliari, a
singoli immobili o a parti di essi;
b) le quantità massime e minime per ciascuna funzione in relazione alle reciproche
compatibilità;
c) i mutamenti di destinazione comunque soggetti a titolo abilitativo;
d) le condizioni per la localizzazione delle funzioni in determinate parti degli
ambiti;
e) specifiche fattispecie o aree determinate nelle quali il mutamento delle
destinazioni d‟uso degli immobili, in assenza di opere edilizie, è sottoposto a
denuncia di inizio dell‟attività.
La disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni ha validità quinquennale.
Ai sensi dell‟articolo 58, comma 1 e comma 3, lettere c) ed e) della L.R. n. 1/2005, sono
considerati mutamenti di destinazione d‟uso i passaggi dall‟una all‟altra delle seguenti
categorie, così come definite all‟art. 13 delle presenti norme:
a) Residenziale
b) Industriale - artigianale
c) Commerciale
d) Turistico ricettiva
e) Direzionale
f)
Di servizio
g) Commerciale all‟ingrosso e depositi
h) Agricola e funzioni connesse ai sensi di legge.
Il cambiamento di destinazione d‟uso da attività produttiva ad altra attività è subordinato
alla verifica degli indirizzi del PIT (art. 18 comma 4 e 5 della Disciplina di Piano) e del
dimensionamento previsto dal Piano Strutturale.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 27
Sono fatte salve le ulteriori eventuali disposizioni e/o limitazioni stabilite dal Regolamento
Urbanistico per ambiti o comparti specifici.
Il cambiamento di destinazione d‟uso dei suoli, degli edifici, ovvero delle varie parti
degli edifici, rispetto a quella in atto al momento dell‟entrata in vigore del Regolamento
Urbanistico è subordinato a denuncia di inizio attività, anche in assenza di opere. In
relazione ai livelli di trasformazione urbanistica ed edilizia indotti (significativo incremento
di carico urbanistico o necessità di verificare l‟effettiva compatibilità con il tessuto
esistente) l‟Amministrazione Comunale ha la facoltà di subordinare l‟intervento alla
formazione di un Piano Attuativo.
Per ciascun ambito del Sistema degli insediamenti il Regolamento Urbanistico individua,
in riferimento alle categorie di cui al precedente comma 4, le funzioni ammissibili. La
tipologia ed il dimensionamento di tali funzioni può essere oggetto di ulteriori precisazioni
e/o limitazioni nella disciplina dei singoli ambiti o comparti.
Per le funzioni commerciali (esercizi di vicinato, medie strutture, attività di
somministrazione alimenti e bevande), il Regolamento Urbanistico definisce le tipologie di
esercizi di vendita ammesse nei singoli ambiti o comparti nella disciplina di cui al Titolo V
della presenta normativa. Per quanto riguarda le medie strutture di vendita di cui alla
L.R. 28/2005, il R.U. conferma le attività esistenti, prevedendo la possibilità di
insediamento di eventuali nuove strutture esclusivamente all’interno del comparto di
riqualificazione urbana n. 5 ubicato in loc. Barbarossa.
Le strutture ricettive extra alberghiere di cui al successivo articolo 50, in coerenza
con quanto stabilito dalla legislazione vigente in materia, sono assimilate ai fini
urbanistici ed edilizi alle civili abitazioni, con obbligo tassativo della gestione
unitaria e applicazione della disciplina civilistica del contratto alberghiero.
Per ciascuna UTOE il Regolamento Urbanistico individua, in riferimento alle categorie di
cui al precedente comma 5, le quantità massime delle funzioni ammissibili. Le funzioni
residenziali, produttive, ricettive e di servizio sono dimensionate dal Regolamento
Urbanistico nel rispetto del dimensionamento del Piano Strutturale di cui all‟art. 21 delle
presenti norme.
Art. 21 – Dimensionamento del Regolamento Urbanistico
1.
In attuazione degli obiettivi del Piano Strutturale ed in conformità al
dimensionamento massimo delle trasformazioni da esso stabilito, il Regolamento
Urbanistico definisce il dimensionamento delle trasformazioni previste per il quinquennio di
validità dello strumento.
2.
L‟UTOE costituisce il riferimento fondamentale per la valutazione del
dimensionamento massimo delle trasformazioni previste dal Piano Strutturale. Il
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 28
Regolamento Urbanistico contiene quindi un bilancio complessivo delle trasformazioni
previste per ogni singola UTOE, verificandone la coerenza con i parametri stabiliti dal Piano
Strutturale.
3.
Il bilancio delle trasformazioni viene effettuato attraverso la complessiva
sommatoria delle:
- previsioni di trasformazione relative a comparti urbanistici subordinati alla
formazione di Piano Attuativo di cui alle Schede Norma dell‟Allegato I delle
NTA.
- previsioni di trasformazione relative ad interventi diffusi ammessi nelle zone
omogenee di cui al precedente art. 14 comma 2.
4.
L‟Amministrazione Comunale predispone un aggiornamento periodico delle
trasformazioni urbanistiche ed edilizie in fase di attuazione al fine di monitorare lo stato di
attuazione delle previsioni di Regolamento Urbanistico. In tale aggiornamento dovranno
essere rilevati anche gli interventi edilizi diretti, la cui coerenza con il dimensionamento di
Piano dovrà essere attestata contestualmente al rilascio del titolo abilitativo.
5.
E‟ riportato di seguito lo schema riepilogativo del dimensionamento delle
trasformazioni previste e degli standard urbanistici, con relativo raffronto con le
previsioni di Piano Strutturale.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 29
DIMENSIONAMENTO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO
espresso in mq di S.U.L.
Utoe 1.1 – Centro abitato – Centro storico
Trasformazioni previste dal R.U.
Dimensionamento ammesso dal P.S.
Utoe 1.2 – Centro abitato – Espansione urbana
Trasformazioni previste dal R.U.
1. Comparto n. 13 – Recupero
residenziale Officina in via Romita
2. Interventi di completamento tessuto
residenziale esistente1
150 mq
-
Dimensionamento ammesso dal P.S.
Residenza
Attività Commerciali e servizi privati
-
450 mq
200 mq
300 mq
Utoe 1.3 - Centro abitato – Forte San Giacomo
Trasformazioni previste dal R.U.
Dimensionamento ammesso dal P.S.
Utoe 2 – Sistema Insediativo estensivo
Trasformazioni previste dal R.U.
1. Comparto n. 14 – Recupero
residenziale ex deposito gas
2. Comparto PEEP – Espansione urbana
3. Comparto n. 17 – Espansione
commerciale
4. Ambito V1 di completamento degli
insediamenti esistenti
5. Attività Commerciali e servizi privati
800 mq
1100 mq
residenza
500 mq
commerc.
350 mq
Commerc.
210 mq
-
-
Dimensionamento ammesso dal P.S.
Residenza – recupero
Residenza – edilizia convenzionata
Residenza - completamento
Attività Commerciali e servizi privati
Nuove attrezzature commerciali
1000
1100
210
90
850
Dimensionamento ammesso dal P.S.
Residenza – recupero/completamento
Attività ricettive
1350 mq
9923 mq
mq
mq
mq
mq
mq
90 mq
Utoe 3 – Area collinare a valenza turistica I
Trasformazioni previste dal R.U.
1. Ambito V2 di completamento degli
insediamenti esistenti
2.Interventi di recupero ed
integrazione residenziale
600 mq
750 mq
Utoe 4 - Area collinare a valenza turistica II
Trasformazioni previste dal R.U.
-
1
-
Attraverso il completamento dei lotti non saturi in zona B
Dimensionamento ammesso dal P.S.
-
-
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 30
Utoe 5 – Zona produttiva Le Cave
Trasformazioni previste dal R.U.
Attrezzature tecnologiche e strutture
finalizzate ai cicli produttivi
-
Dimensionamento ammesso dal P.S.
Attrezzature tecnologiche e strutture
finalizzate ai cicli produttivi
-
Utoe 6 - Zona produttiva Gelsarello
Trasformazioni previste dal R.U.
1. Comparto n.2 – P.I.P. Gelsarello
8900 mq s.c.
Artigianale
4250 mq s.c.
Commerciale
Dimensionamento ammesso dal P.S.
P.I.P. Gelsarello
Ampliamento P.I.P.
Residenza titolari e custode
8900 mq s.c.
Artigianale
4250 mq s.c.
Commerciale
1500 mq s.c.
1000 mq
Utoe 7.1 – Area costiera - Cala di Mola
Trasformazioni previste dal R.U.
Ampliamento Albergo-RTA Cala di Mola
Ampliamento RTA Sud Est
Attrezzature e servizi privati
500 mq
200 mq
30 mq
Dimensionamento ammesso dal P.S.
Ampliamento strutture ricettive
Attrezzature e servizi privati
1000 mq
1000 mq
Utoe 7.2 – Area costiera - Ambito portuale
Trasformazioni previste dal R.U.
Servizi legati alla riorganizzazione
delle attrezzature portuali
-
Dimensionamento ammesso dal P.S.
Servizi legati alla riorganizzazione
delle attrezzature portuali
-
Utoe 7.3 – Area costiera- Barbarossa Capobianco Reale
Trasformazioni previste dal R.U.
1. Interventi di recupero ed
integrazione residenziale
2. Attività Commerciali (zone D3)
3. Comparto n. 4 – Ambito di
riqualificazione ricettiva Barbarossa
300 mq
240 mq
Dimensionamento ammesso dal P.S.
Residenza
Attrezzature commerciali
Attrezzature turistico ricettive
Servizi a strutture ricettive esistenti2
300
500
400
1000
mq
mq
mq
mq
400 mq
Utoe 7.4 – Area costiera – Reale Terranera
Trasformazioni previste dal R.U.
Completamento degli insediamenti
esistenti
400 mq
Dimensionamento ammesso dal P.S.
Residenza
400 mq
Utoe 8 – Area collinare a valenza paesaggistica
Trasformazioni previste dal R.U.
Interventi di recupero residenziale del
patrimonio edilizio esistente (PdR,
interventi diretti)
2
Senza aumento di posti letto
800 mq
Dimensionamento ammesso dal P.S.
Residenza – recupero/completamento
800 mq
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 31
DOTAZIONE DI STANDARD URBANISTICI (D.M. 1444/68)
espressa in mq
1_1
F2 - Scuole1
F3 - Servizi generali2
F4 - Parcheggi3
F5 – Aree per lo sport
F6 – Verde pubblico4
884
1_2
3.639
1.874
12.345
1.168
2.053 17.858
Totale
Servizi a carattere territoriale
F7 – Parchi territoriali
1
1_3
0
Unità territoriali Organiche Elementari
2
3
4
5
6
7_1
11.862
23.426
11.643
26.518
1.011
971
2.779
17.730
24.282
2.597
91.695
30.384
0
0
0
971
7_2
7_3
7_4
8
6.829
0
7.913
14.742
0
0
265.136
Totale Standard Urbanistici
R.U.
totale
15.521*
37.827
47.674
20.509
35.960
157.491
265.136
422.627
<
>
>
P.S.
totale
19.529
20.638
39.430
<
>
72418
152.015
>
>
180.000
332.015
Il R.U. non prevede la realizzazione di ulteriori strutture scolastiche
Dal conteggio delle attrezzature F3 è escluso il penitenziario
3
Alla dotazione di parcheggio pubblico prevista dal R.U. vanno sommati gli standard dei comparti urbanistici in fase di attuazione (Lottizzazione
Barbarossa, Peep S. Giuseppe, pari a 1814 mq + 1830 mq) per un totale di 46.487 mq complessivi a parcheggio
4
Lo standard di verde pubblico attrezzato è computato come somma delle aree F5 e F6, alle quali vanno sommati gli standard dei comparti urbanistici in
fase di attuazione (Lottizzazione Barbarossa, Peep S. Giuseppe, pari a 1740 mq + 2575 mq) per un totale di 60.784 mq complessivi a verde. La
dotazione complessiva di aree a verde attrezzato di furizione pubblica deve inoltre tenere conto dall’ampia estensione delle aree destinate a parco
territoriale, delle quali alcune già parzialmente fruibili (Forte S. Giacomo).
2
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 32
TITOLO V – DISCIPLINA DEGLI ASSETTI TERRITORIALI
Capo I - DISPOSIZIONI RELATIVE AL SISTEMA DEGLI INSEDIAMENTI
Ambiti edificati di interesse storico architettonico
Art. 22 – Identificazione (Zona A)
1. Gli ambiti edificati di interesse storico architettonico sono le parti del territorio
interessate da nuclei e complessi edilizi, anche isolati, case sparse, immobili o aree,
che rivestono carattere artistico o di particolare pregio ambientale, ovvero porzioni
di essi, comprese le aree di pertinenza funzionale e morfologica, nonché le aree che
sono parte integrante per la tutela di detti nuclei, complessi edilizi e case sparse.
2. Tali ambiti sono assimilati alle zone omogenee A di cui al DM 1444/68 per cui gli
interventi all‟interno di essi vanno finalizzati alla tutela dell‟architettura e
dell‟ambiente, attraverso una precisa e corretta lettura dei valori storici e delle
trasformazioni nel tempo.
3. A seconda dello loro peculiarità storiche, architettoniche e morfologiche sono
distinte in:
Centro storico (Sottozone A1, A2, A3)
Complessi edilizi di rilevante valore monumentale (Sottozone A4)
Edifici di valore storico ambientale (Sottozone A5)
Edifici storici di origine agricola o mineraria (Sottozone A6)
Sedimi di presenze archeologiche (Sottozone A7)
Art. 23 – Centro Storico (Sottozone A1, A2, A3)
1. La tavola CS1 individua il centro storico di Porto Azzurro, costituito dal nucleo originario
così come esistente al catasto Leopoldino e dalle aggregazioni endemiche successive
fino all‟applicazione della legge urbanistica 1150/42. Parte integrante del nucleo è il
complesso edilizio del Forte di San Giacomo.
2. Detto centro storico è di conseguenza suddiviso nelle sottozone omogenee:
Sottozona A1 – Nucleo originario ed aggregazioni endemiche
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 33
Sottozona A2 – Espansione consolidata del XX secolo
Sottozona A3 – Complesso Forte San Giacomo
La sottozona A1 comprende le aree e gli edifici presenti ai censi catastali del 1840 e del
1936, comprese anche le edificazioni erette all‟interno successivamente per sostituzione
o saturazione.
La sottozona A2 comprende l‟espansione urbana presente al censo catastale del 1960
prima delle iniziative di pianificazione generale.
La sottozona A3 interessa il Forte e le resedi delle aree del Fronte d‟Attacco.
Art. 24 - Destinazioni d’uso degli edifici storici
1. Le destinazioni ammesse nelle sottozone A1 e A2 sono prevalentemente residenziali, ma
sono consentite attività turistiche e destinazioni di servizio, purché gli interventi non
comportino alterazioni della tipologia degli immobili, vengano fatti coincidere con le
parti organiche dell‟edificio e siano salvi i valori architettonici e decorativi di pregio. E‟
ammesso il mantenimento dei laboratori artigiani e le attività commerciali esistenti,
purché compatibili con la residenza secondo i parametri del Piano Strutturale.
2. Il mutamento anche parziale di destinazione d'uso delle unità immobiliari esistenti,
rispetto a quello in atto alla data di entrata in vigore della presente normativa, è
soggetto, anche in assenza di opere edilizie, a denuncia di inizio attività. Il mutamento
di destinazione è ammesso ove risulti conforme alle previsioni del precedente comma e
sempre che sia compatibile con il tipo edilizio e con i valori architettonici dell'immobile,
nonché con il tessuto urbano circostante affinché non si produca degrado tipologico o
ambientale. Qualora il mutamento di destinazione d‟uso a funzione non residenziale
vada ad interessare interi edifici o complessi edilizi con incidenza sugli standard
urbanistici, l‟Amministrazione Comunale potrà subordinare l‟intervento alla preventiva
redazione di un Piano di Recupero. Non sono ammessi mutamenti di destinazione
d’uso a funzione residenziale per i locali a piano terra prospicienti spazi o strade
pubbliche.
3. In relazione al carattere prevalentemente pedonale dell‟utenza ed agli obiettivi di
valorizzazione ambientale, sociale ed architettonica definiti dallo strumento
urbanistico, all‟interno del centro storico, in quanto “centro commerciale naturale” ai
sensi della L.R. n. 28/2005, i mutamenti di destinazione d‟uso ad esercizi commerciali
di vicinato non sono subordinati al soddisfacimento delle dotazioni di parcheggi ivi
previste, in quanto tale dotazione è soddisfatta dalle aree individuate dal Regolamento
Urbanistico.
4. Le destinazioni ammesse nella sottozona A3 sono rispettivamente, per il Forte,
l‟attuale destinazione penitenziaria ed in prospettiva di riqualificazione museale –
ricettiva, mentre, per le resedi esterne, quella di parco museo del sistema difensivo del
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 34
fronte di attacco. Per gli edifici storici esistenti in tali aree sono ammesse destinazioni
pubbliche ovvero attrezzature ricreative e museali.
Art. 25 - Stato di conservazione del patrimonio architettonico
1. La tavola CS2 classifica gli edifici per loro stato di conservazione. Come per altri centri
stortici elbani, lo stato di conservazione degli edifici di Porto Azzurro dipende dalla
destinazione d‟uso e dal reddito dei proprietari. Se da un lato gli edifici di recente
hanno subito interventi di miglioria, permane dall‟altro la tendenza d‟uso, per gli
immobili più vecchi, a destinazioni turistiche o di alloggio temporaneo con
frazionamenti e suddivisioni che compromettono la conservazione dell‟insieme.
Si possono così indicare le condizioni di conservazione in:
Edifici conservati in generale: mantengono l‟impianto originale come struttura
ed uso di materiali. Conservano caratteri costruttivi tradizionali e solo eventuali
alterazioni nelle finiture. Lo stato di manutenzione non è influente sull‟integrità
di detti edifici;
Edifici conservati parzialmente: hanno subito modifiche parziali anche
strutturali, così come sopraelevazioni o ampliamenti, comunque è riconoscibile
l‟impianto originale o parte di esso;
Edifici ristrutturati: hanno subito interventi di ristrutturazione tali da
configurarli come edifici diversi dall‟originale, anche se hanno mantenuto la
volumetria, l‟altezza e la sagoma formale. In genere hanno subito trasformazioni
interne;
Edifici sostituiti: hanno subito una trasformazione radicale tale da farli
configurare come edifici nuovi, variando la volumetria, le altezza, i prospetti fino
ad interessare più unità fondiarie, sia per accorpamento che per frazionamento.
Art. 26 - Interventi di prevenzione
1. Salvo che per la Cat.1 di cui all‟art. 27 e di quelli di cui all‟art. 30, negli edifici è
possibile effettuare interventi di tutela e conservazione tramite:
- manutenzione ordinaria,
- manutenzione straordinaria
- adeguamento tecnologico.
2. Manutenzione ordinaria: è costituita da interventi che riguardano opere di
riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quali:
- pulitura esterna, riprese parziali degli intonaci senza alterazione dei materiali e
delle tinte esistenti;
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 35
- pulitura, riparazione, sostituzione o tinteggiatura degli infissi esterni, delle
recinzioni, dei manti di copertura, delle pavimentazioni esterne, senza alterazione
dei tipi dei materiali esistenti o delle tinte o delle tecnologie;
- riparazione e rifacimento parziale di rivestimenti esterni, senza modificazione dei
tipi di materiale esistenti o delle tinte o delle tecnologie;
- tinteggiatura, pittura e rifacimenti degli intonaci interni;
- riparazione di infissi interni, grondaie e canne fumarie;
- riparazione e sostituzione di pavimenti interni.
3. Manutenzione straordinaria: è costituita da interventi che contemplano opere e
modifiche da effettuare per rinnovare o sostituire parti, anche strutturali, fatiscenti
o collabenti degli edifici.
In dettaglio, il rifacimento totale degli intonaci esterni, delle recinzioni, dei manti di
copertura e delle pavimentazioni esterne, anche con sostituzione dei tipi dei
materiali esistenti e delle tinte, nonché il rinnovo, comportante anche il rifacimento,
dei locali per i servizi igienici e tecnologici.
4. Adeguamento tecnologico: è l‟intervento per realizzare, modificare o integrare i
servizi tecnologici ed igienico-sanitari, sempre che non alterino i volumi e le
superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni
d‟uso esistenti.
Per le attività commerciali esistenti nelle sottozone A1 e A2, all’interno della
categoria di intervento è ammessa anche la realizzazione di spazi e strutture
coperti di servizio all’attività commerciale (magazzini, depositi, spogliatoi,
ecc.) nel rispetto delle caratteristiche tipologiche del fabbricato e delle norme
di decoro urbano. Tali interventi potranno essere realizzati negli spazi
pertinenziali non visibili dalla strada pubblica, fatti salvi eventuali diritti di
terzi.
Per gli edifici produttivi ed artigianali, costituiscono opere di adeguamento
tecnologico anche le opere e le modifiche necessarie al rinnovamento degli impianti
e quelle finalizzate all‟adeguamento delle norme, senza aumento del carico
urbanistico.
Art. 27 - Categorie di intervento (Piano della Conservazione)
1. Gli interventi consenti nel centro storico, così come campiti nella tavola CS3 sono:
Cat.1 - Conservazione integrale
Cat.2 - Conservazione integrata
Cat.3 - Conservazione con ristrutturazione parziale
Cat.4 - Ristrutturazione totale
Cat.5 - Sostituzione edilizia
Cat.6 – Demolizione
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 36
Per gli edifici di cat. 1 e 2 è obbligatoria la presentazione di una analisi storico
filologica, un rilievo geometrico quotato ed una documentazione fotografica delle
caratteristiche architettoniche e dello stato di fatto sia interni che esterni.
2. Cat. 1 - Conservazione integrale: Gli interventi di conservazione integrale consistono
in un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali
e strutturali dell‟edificio, ne consentano la valorizzazione dei caratteri e rendano
possibile un uso adeguato delle intrinseche caratteristiche.
In specifica a quanto indicato nella LR 1/2005 art. 79 comma 2 lettera c) il tipo di
intervento prevede:
a) Il restauro degli aspetti architettonici o il ripristino delle parti alterate e cioè:
Restauro o ripristino dei fronti esterni e interni;
Restauro o ripristino degli ambienti interni;
Conservazione o ripristino dell‟impianto distributivo/organizzativo;
Conservazione o ripristino degli spazi liberi, quali cortili, orti, giardino.
b) Il consolidamento, con sostituzione delle parti non recuperabili senza modificare
la posizione o la quota nei seguenti elementi strutturali:
Murature portanti sia interne che esterne
Solai e volte, coperture con falde e manti originali
Scale e sistemi di comunicazione
3. Cat.2 - Conservazione integrata: Gli interventi consistono in un insieme sistematico
di opere che tendono alla conservazione integrata secondo i principi della Carta
Europea del patrimonio architettonico, finalizzati alla salvaguardia ed alla
vitalizzazione degli edifici storici.
In specifica a quanto indicato nella LR 1/2005 art. 79 comma 2 lettera c) il tipo di
intervento prevede:
a) La valorizzazione degli aspetti architettonici per quanto concerne il
ripristino dei valori originali integrati con funzioni compatibili, mediante:
Restauro e ripristino dei fronti esterni ed interni; su questi ultimi sono
consentite parziali modifiche purché non venga alterata l‟unitarietà
del prospetto e siano salvaguardati gli elementi di particolare valore
artistico;
Restauro e ripristino degli ambienti interni, nel caso vi siano elementi
di documentata importanza; l‟intervento dovrà tendere a migliorare il
confort funzionale degli ambienti.
b) Il consolidamento, con sostituzione parziale delle parti non recuperabili e
senza modificare la loro posizione, degli elementi strutturali, quali:
Murature portanti sia interne che esterne
Solai e volte
Tetti, con ripristino del manto di copertura originale
c) L‟eliminazione delle superfetazioni, comprese quelle nelle aree scoperte le
cui funzioni risultano incongrue con l‟attuale recupero
d) L‟inserimento degli impianti tecnologici ed igienico sanitari essenziali
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4. Cat. 3 - Conservazione con ristrutturazione parziale: Negli edifici sottoposti a questa
categoria sono prescritti interventi di conservazione delle parti ancora originali
secondo le indicazioni dell‟articolo precedente, mentre per il restante è consentito,
all‟interno della volumetria esistente, la ristrutturazione come lo spostamento delle
quote solaio a condizione che non vengano alterate le caratteristiche architettoniche
e formali delle parti da conservare e vengano utilizzati materiali e modalità
esecutive appropriati.
Gli interventi che comportino modifiche alle aperture esterne saranno consentiti a
condizione che risultino compatibili con i caratteri formali delle parti da conservare.
5. Cat. 4 - Ristrutturazione totale: Per gli immobili che presentano un degrado
strutturale tale da non poter essere sottoposti ad intervento conservativo anche
parziale, è consentita la demolizione con fedele ricostruzione e con materiali
appropriati, salvo adeguamenti tesi al risparmio energetico.
Lo stato di degrado dovrà essere documentato in maniera approfondita ed esaustiva
tramite perizia redatta da tecnico abilitato.
E‟ consentito il rialzamento del sottotetto di fabbricati esistenti al fine di renderlo
abitabile purché presenti un‟altezza di gronda non inferiore a ml 1,10 e il suo
innalzamento massimo sia relativo alla definizione di altezze minime abitabili; la
sopraelevazione non sarà consentita nell‟eventualità risulti in contrasto con la
continuità delle linee di gronda degli edifici contermini, nel qual caso si dovrà
arretrare la sopraelevazione.
Sono consentiti l‟accorpamento o il frazionamento delle unità immobiliari purchè
non ne risultino superfici utili inferiori ai 60 mq.
6. Cat. 5 - Sostituzione edilizia: Gli immobili di recente costruzione che presentano
condizioni incongrue con il contesto edificato, ovvero caratterizzati da strutture
ormai deperite, vanno sostituiti con edifici che possono avere diversa volumetria,
altezza e forma.
L‟intervento di sostituzione dovrà tendere al conseguimento di un miglioramento e
riqualificazione dell‟area di pertinenza, per cui contestualmente dovranno essere
demolite eventuali superfetazioni presenti.
I nuovi immobili dovranno essere costruiti con l‟utilizzo di materiali e modalità
esecutive compatibili con il contesto tradizionale edificato, ma non per imitazione.
7. Cat. 6 – Demolizione senza sostituzione: Gli edifici che occupano aree che nel
passato erano aree scoperte complementari all‟organizzazione edilizia ed urbana e
risultino in contrasto con le caratteristiche ambientali o svolgano funzioni
incompatibili ovvero nocive devono essere demoliti senza ricostruzione, ovvero
accorpati ad altre ristrutturazioni.
Gli interventi ammessi sono la manutenzione ordinaria e straordinaria.
8. Qualora risultasse, a seguito di specifica e documentata indagine, che l‟attribuzione
di una categoria deve essere rettificata perché non rispondente alle caratteristiche
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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storico-architettoniche effettive, il Consiglio Comunale, con apposita delibera, può
stabilire il cambio di categoria più adeguato.
Art. 28 - Prescrizioni sulle modalità di intervento
1. In tutte le sottozone del Centro Storico è prescritto:
a. Strutture di copertura:
Gli interventi che interessino le coperture dovranno rispettare le tipologie e le
caratteristiche esistenti e in particolare:
la pendenza delle falde dovrà rimanere inalterata e in caso di sopraelevazione o di
adeguamento non dovrà superare il 30%; nel caso sia dimostrato che l‟assetto
originale della copertura era piano potrà essere ripristinato ma saranno vietati usi a
terrazza che comportino la costruzione di manufatti come parapetti o cabine di
accesso;
Il materiale di copertura dovrà essere quello tradizionale in cotto a coppi e
embrici;
Salvo dimostrate preesistenze sarà vietato costruire abbaini ed altane per edifici di
Cat. 1, 2 e 3; eventuali preesistenze dovranno essere conservate nella loro
costituzione iniziale e restaurate con materiali e tecniche costruttive tradizionali;
Ai fini del risparmio energetico potranno essere installati pannelli solari in
aderenza con le falde che non coprano una superficie maggiore di 1/10 di quella
del tetto;
E‟ consentita la realizzazione di lucernari, purché non emergenti dal manto di
copertura esclusivamente per il soddisfacimento di esigenze di areoilluminazione
dei locali sottostanti e in superficie commisurata nel conteggio di 1/10 di cui sopra;
Il mantenimento ed il restauro degli elementi in cotto costituenti la gronda e il
sottogronda ed i cornicioni è prescritto per le Cat. 1,2 e 3 qualora essi siano da
conservare; la loro eventuale sostituzione deve essere realizzata secondo materiali
e tecniche uguali agli originali; le gronde che non presentano elementi di pregio
potranno essere sostituite con elementi e forme tradizionali, tramite l‟uso di
materiali e tecnologie costruttive locali; tale modalità di intervento dovrà essere
applicata anche per le gronde delle sopraelevazioni, ampliamenti e
sopraelevazioni. Gli aggetti preesistenti in caso di sostituzione dovranno essere
conservati;
I canali di gronda ed i pluviali per le Cat 1-4 dovranno essere in lamiera verniciata,
acciaio brunito o rame e a sezione circolare; quelli della Cat. 5 potranno essere
anche in PVC verniciato e a sezione quadrata.
b. Facciate
Gli intonaci e le decorazioni pittoriche ed architettoniche originali dovranno essere
restaurate, conservate o ripristinate ove sono degradate
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 39
Nel caso di necessità di rifacimento gli intonaci andranno realizzati attraverso l‟uso di
tecniche e materiali tradizionali a base di calci in pasta ovvero in calce idraulica
naturale o pozzolana.
E‟ vietato evidenziare la presenza di elementi strutturali, come archi di scarico, pietre
angolari, piattabande e travi di legno o quant‟altro concepito per essere intonacato.
Gli intonaci in bugnato e gli altri elementi e decorazioni in intonaco, come cornici,
marcapiani, marcadavanzali, zoccolature, ecc, andranno restaurati e ripristinati salvo
il caso costituiscano oggetto di superfetazione.
Dette decorazioni se invece sono costituite in materiale lapideo saranno restaurate o
ripristinate.
Anche per gli edifici soggetti a ristrutturazione o a sostituzione le facciate andranno
intonacate ma dato l‟ambiente marino è assolutamente vietato l‟uso di intonaci di
moderna concezione come quelli a base di cemento, di materie plastiche o
integrazioni acriliche e silossaniche.
L‟inserimento di nuovi impianti (idrico, elettrico, termico, ecc,) non dovrà in alcun
modo alterare gli elementi architettonici e decorativi sulle facciate interne ed
esterne.
L‟installazione di reti di collegamento dovrà essere eseguita nel rispetto dell‟assetto
delle facciate ed opportunamente progettata. Detta indicazione è fatta d‟obbligo per
gli edifici di categoria 1 e 2.
I prospetti intonacati degli edifici, compresi i laterali, gli interni e le canne fumarie,
devono essere tinteggiati; la tinteggiatura dovrà essere eseguita con tecniche
tradizionali e per le Cat. 1 e 2 sono prescritte le pitture a grassello di calce o ai silicati
minerali. Sono vietate le pittura a base di silani, acriliche e viniliche. I colori devono
essere ricondotto alla gamma naturale delle terre per le Cat. 1, 2 e 3, in cui comunque
fanno riferimento le tracce originali reperibili sulle facciate.
Per gli edifici di Cat. 4 e 5 i colori dovranno far riferimento a quelli tradizionali della
zona ovvero a quelli tipici degli ambienti marini mediterranei. Le tinteggiature
bicrome o le decorazioni dipinte dovranno essere conservate e ripristinate per gli
edifici di Cat. 1, 2 e 3.
Per gli edifici di Cat. 4 e 5 potranno essere proposte in conformità al progetto di
intervento.
Le bucature (finestre, porte, ecc,) dovranno essere incorniciate con tinteggio diverso
da quello delle facciate con una fascia di cm 8 circa.
c. Aperture esterne
Negli edifici di Cat. 1, 2 e 3 di norma non è consentita la modifica delle aperture
esterne originali, mentre quelle di nuova apertura devono essere dimensionate a
quelle tradizionali.
La eventuale chiusura di aperture incongrue o la riapertura di quelle tamponate viene
consentita quando non contrasti con la configurazione architettonica consolidata.
L’inserimento di nuove aperture e/o elementi architettonici sulle facciate è
consentito unicamente quando detti interventi siano coerenti con
l’organizzazione formale del prospetto interessato, completandone la simmetria
e/o costituendo intervento di ripristino filologico. Sono esclusi gli edifici di Cat.
1.
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Negli edifici di Cat. 4 e 5 le aperture di porte e finestre di norma devono rispettare le
forme e le dimensioni di quelle tradizionali, mentre per le aperture di vetrine o uscite
di servizio, passi carrai, ecc. il riferimento è alla loro collocazione che non contrasti
con l‟assetto della facciata né con quello statico.
Per questioni strutturali sono altresì da evitare gli incassi per contatori, tubi di scarico
o vetrinette per esposizione.
Gli infissi esterni per gli edifici di Cat. 1, 2 e 3 devono essere realizzati in legno di
specie tipiche naturali, in legno verniciato nei colori tradizionali ed eventualmente in
ferro verniciato opaco ovvero in alluminio elettrossidato.
Gli infissi esterni per gli edifici di Cat. 4 e 5 possono essere in pvc con tonalità opache
ovvero con colori che si armonizzino con il resto della facciata.
In tutto il centro storico sono vietati i vetri a specchio.
È obbligatorio che tutti gli infissi esterni della stessa facciata, anche appartenenti ad
unità immobiliari diverse, abbiano la stessa consistenza e colorazione.
Le porte esterne degli edifici di Cat. 1, 2 e 3 devono essere realizzate in legno di
specie naturali o verniciate nei colori tradizionali; sono vietate le porte in alluminio
anodizzato.
Le porte esterne degli edifici di Cat. 4 e 5 possono essere realizzate, oltre che in
legno, in alluminio elettrossidato, in ferro o acciaio brunito o verniciato ed in pvc
colorato.
Le inferriate esistenti vanno conservate, restaurate, riparate o ripristinate nella stessa
forma e materiale e con la stessa tecnica di lavorazione.
È obbligatorio che tutte le inferriate, anche di nuova installazione, della stessa
facciata dell‟unità edilizia abbiano la stessa forma e consistenza.
Le inferriate sulle pubbliche vie dei piani terra o del piano rialzato non devono
sporgere dal profilo della facciata.
Le saracinesche a maglia o a doghe devono essere alloggiate in vani che non sporgano
dalla facciata.
I sistemi di oscuramento saranno di tipo a scuretto, gelosia o persiana ed inseriti in
modo da non alterare le caratteristiche decorative aperture esterne ovvero dovranno
essere come quelle prevalenti su immobili con caratteristiche simili.
Per gli edifici di Cat.1, 2 e 3 è vietato l‟uso delle serrande avvolgibili di qualsiasi
natura e forma.
Per tutte le aperture esterne prive di decorazioni o particolari fregi dovrà essere
ripristinata la caratteristica dei borghi marinari con la creazione di cornici dipinte, di
almeno 8 cm, con colori diversi da quello della facciata.
L‟installazione di tende di ombreggiatura è consentita purché non interessi gli
elementi architettonici e decorativi delle facciate. Di norma le tende ed i tendaggi
devono avere tinte e tonalità della tradizione e per quelle di finestre e balconi di una
stessa facciata devono avere la stessa forma e colore.
d. Scale esterne
Negli edifici di Cat.1 e 2 è prescritto il mantenimento ed il restauro delle scale esterne
appartenenti all‟impianto tipologico originario; in tale caso è espressamente prevista
la deroga alla legge 13/89.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 41
Negli edifici delle altre categorie, le nuove scale esterne sono consentite, fino al
primo piano e senza interessare i prospetti principali, purché realizzate con
caratteristiche e materiali congrui con l‟edificio.
e. Balconi e terrazze
I balconi, se di impianto originale o consolidato, vanno conservati e restaurati in tutte
le loro componenti: mensole, piano di calpestio e parapetti.
Quelli che nel tempo sono stati modificati o sostituiti vanno ripristinati con le stesse
forme e materiali.
I terrazzi e le altane originali vanno ripristinati e conservati nella loro configurazione,
eliminando le superfetazioni e tamponamenti anche provvisori.
Di norma nella sottozona A1 la realizzazione di nuovi balconi, terrazzi o altane è
consentita unicamente quando detti interventi siano coerenti con
l’organizzazione formale del prospetto interessato, completandone la simmetria
e/o costituendo intervento di ripristino filologico. Sono esclusi gli edifici di Cat.
1.
f. Sistemazioni esterne
Le sistemazioni esterne in area privata, prospicienti gli spazi pubblici, se di valore
storico, artistico o documentario devono essere tutelate.
Gli interventi di nuova sistemazione o di risistemazione devono essere congruenti con
le caratteristiche dell‟immobile di pertinenza o dell‟intorno.
Nelle aree scoperte inedificabili devono essere mantenuti o ripristinati gli assetti
originali dei giardini, orti e cortili. Particolare attenzione dovrà essere garantita per
gli spalti dei fossi che attraversano il centro storico.
Art. 29 – Organizzazione funzionale (Piano dei Servizi)
1. La tavola CS4 contiene le indicazioni relative alla riqualificazione funzionale
rispettivamente della viabilità ed aree di sosta e dei servizi e degli esercizi pubblici.
2. Il centro di Porto Azzurro, come negli altri comuni elbani aventi preminente
vocazione turistica, si trova nella difficile e particolare situazione di possedere
servizi sociali ed esercizi pubblici sufficienti per la popolazione stabilmente
residente, ma inadeguati al macroscopico aumento delle presenze stagionali che, per
un breve periodo dell‟anno, portano alla triplicazione degli utenti.
Il conseguente ulteriore fabbisogno si ripercuote soprattutto nel centro storico,
assediato dal traffico meccanico e dalla ricerca di aree di sosta ed incrementato da
esercizi commerciali che entrano tra loro in concorrenza per poi restare chiusi per il
resto dell‟anno.
Le presenti norme tendono a regolamentare le diverse condizioni, al fine di garantire
un miglioramento delle condizioni di vita per gli abitanti ed un decongestionamento
delle funzioni.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 42
3. In relazione alla tipologia del traffico viene individuata una gerarchia delle strade,
distinguendo le vie con traffico di attraversamento, quelle di uso residenziale locale
e quelle da pedonalizzare perchè morfologicamente inadeguate a sostenere il
traffico meccanico ovvero da utilizzare per il passeggio e lo shopping.
a) traffico di attraversamento: la rete stradale interessata dal traffico di
attraversamento è quello della via S. Giovanni, viale Italia e strada provinciale per
Rio Marina, con diramazione di via del Botro, di attestazione ai parcheggi nord.
Essa viene riorganizzata introducendo ai nodi di incrocio con le altre vie una
successione di rotatorie onde garantire un più dinamico scorrimento di transito.
b) traffico residenziale: la restante rete stradale a traffico meccanico che interessa
la utenza residenziale è destinata ad una viabilità limitata circoscritta con accesso ai
soli residenti ed ai rifornimenti degli esercizi commerciali presenti.
Di norma è interdetto il traffico di transito, salvo l‟accesso alle aree di parcheggio.
c) traffico pedonale : il tessuto stradale storico rimane pedonalizzato, estendendo
questa destinazione a tutte le vie con sezioni che non permettono il transito
meccanico ed a quelle di più forte presenza commerciale
4.
Nella riorganizzazione della viabilità rientra anche la integrazione dei percorsi
pedonali esistenti e l‟incremento con nuovi itinerari.
Così, il sentiero attorno al Forte sui versanti ovest-sud-est viene completato con un
percorso, parte a passerella, sul limite del Fronte d‟Attacco a nord. Parte sarà a
passerella sollevata per garantire la continuità del Campo Trincerato, ora destinato
ad attività agricole, e migliorare la visione dei terrapieni. Su esso si diparte il
collegamento con l‟edificio sotto il Forte che sarà adibito a Museo delle
fortificazioni della rada di Longone.
Per garantire un accesso più rapido ed agevole a questo sistema di sentieri si è
ipotizzato che dal molo IV novembre possa essere creato un percorso di risalita
rapido (scala mobile, funicolare, ecc)
Già il sistema arriva al centro balneare di Barbarossa e il suddetto collegamento
potrebbe garantire una alternativa al tortuoso percorso su strade carraie.
Come previsto dal Piano Strutturale, alla foce del Fosso del Botro, si diparte una
passerella a mare che collegherà il centro storico alla cala di Mola. Questo
percorso, di suggestivo impatto visuale, sarà anche un‟alternativa per i visitatori al
raggiungimento pedonale del centro, in quanto potranno parcheggiare le auto nelle
aree di sosta previste a Mola, di cui alla tavola 2.
Lungo tale passerella, altresì, potrà essere previsto la possibilità di ormeggio di
natanti di piccolo cabotaggio, soprattutto nei periodi di massima presenza
turistica, evitando così di interessare con ormeggi incontrollati le zone
dell‟ecosistema di Mola. Il tipo di passerella e degli ormeggi dovrà essere tale da
non interessare l‟integrità del sistema roccioso della costa e dell‟ambiente marino
prospiciente.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 43
5.
La tavola CS4 interessa anche le aree di parcheggio prospicienti ma esterne al
centro storico, in quanto rivestono un ruolo determinante nel problema della
fruizione del centro stesso. Precisamente sono l‟attuale parcheggio comunale di
viale Italia e la piazza del mercato.
Dette aree dovranno, tramite Piani Attuativi, assumere ruoli diversificati e
strategici, divenendo il primo essenzialmente riservato ai residenti, onde togliere
le zone di sosta lungo le strade del centro storico, agli esercizi alberghieri con
contratti di affitto stagionale, ovvero agli utenti del futuro porto turistico; il
secondo,invece, dovrà avere una destinazione a parcheggio su due livelli,
sfruttando la differenza di quota con la strada di scorrimento e con la possibilità
del livello superiore di accogliere il mercato settimanale.
6.
La tavola CS4 infine indica i servizi pubblici esistenti e compatibili con la morfologia
del centro storico, nonché gli esercizi commerciali e terziari che potranno essere
mutati di tipologia e di localizzazione con apposito Regolamento del Commercio
ai sensi della L.R. n. 28/2005.
In attesa di tale Piano è consentita la manutenzione ed il rinnovo tecnologico ma
non il cambio d‟uso o nuove installazioni.
Art. 30 - Complessi edilizi di rilevante valore monumentale (Sottozona A4)
1. Sono gli edifici ed i complessi edilizi nel territorio di rilevante valore monumentale,
individuati dal Piano Strutturale come Invarianti Strutturali ed assimilati a quelli
vincolati ai sensi della ex legge 1089/39 (ora D.Lgs 42/2004). Detti edifici e
complessi edilizi ricadono in zone classificate dal DM 1444/68 come zona omogenea A
e sono individuati nella tavola 2 come sottozona A4.
Gli interventi consentiti sono essenzialmente quelli previsti per la cat. 1 di
conservazione integrale di cui all‟art. 26 delle presenti norme.
2. Le sottozone A4 nella tavola 2 sono:
a. Chiesa Madonna di Monserrato
b. Fontana di pietra
c. Cappella di S.Caterina
d. Chiesa di S.Cerbone
e. Forte S.Giacomo
foglio
foglio
foglio
foglio
foglio
1 part. A
15 part. 225
8 part. 125
12 part. 146
14 part 33
Art. 31 - Edifici di valore storico-architettonico (Sottozona A5)
1. Sono gli edifici costituiti da case padronali e signorili, in genere rinnovati agli inizi
del „900 su più antiche costruzioni e dotati di giardini, piccoli orti e dipendenze
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 44
agricole; per essi si prevede il mantenimento e la tutela delle loro caratteristiche
storico-architettoniche portanti.
Detti edifici ricadono in aree assimilabili alla zona omogenea A del DM 1444/68 e
sono individuate nella tavola 2 come sottozone A5.
2. Per essi sono consentite le categoria d‟intervento di cui all‟art. 26 delle presenti
norme:
a) Cat. 2 – Conservazione integrata
b) Cat. 3 – Conservazione con ristrutturazione parziale, limitata nei seguenti
interventi:
- riorganizzazione edilizia interna, anche con frazionamenti ed accorpamenti per
l‟ottenimento di unità immobiliari della superficie utile non inferiore agli 80 mq,
che non comporti alterazione delle caratteristiche distributive ed
architettoniche;
- inserimento di impianti tecnologici ed igienico-sanitari accorpati all‟edificio.
Una adeguata documentazione grafica e fotografica delle caratteristiche
architettoniche e decorative interne ed esterne ed una apposita relazione storica,
corredata da copia dei documenti storici autorizzeranno con quale delle suddette
categorie intervenire.
Per gli annessi e le dipendenze agricole incongrue con le caratteristiche
dell‟immobile sono ammessi interventi di ristrutturazione o sostituzione con
conservazione delle volumetrie ed il riassetto dell‟unità fondiaria.
3. La destinazione d‟uso ammessa è prevalentemente residenziale, ma sono consentite
parzialmente anche attività agrituristiche, turistiche integrate con la residenza ai
sensi della L.R. 42/00 o di servizio, con esclusione nelle aree scoperte di spazi per il
campeggio o la sosta di caravan.
4. Le aree rurali di pertinenza di detti edifici o complessi di edifici vengono anch‟esse
identificate come sistema di villa-podere e sono assoggettate ai criteri delle aree
scoperte di cui alle zona A del DM 1444/68; pertanto devono mantenere le attività
agricole che rispettino la gerarchia dei valori ambientali ovvero di agricoltura che
integri vigneti ed oliveti, frutteti, orti e seminativo.
Non è permessa in tali aree la realizzazione di serre a carattere permanente o
stagionale, ricoveri per attrezzi agricoli, o deposito prodotti, autorimesse.
Sono ammesse le realizzazioni di cappelle private edi edicole votive nonché
l’apertura di oratori di culto, purché adeguati alle caratteristiche degli
immobili storici circostanti.
5. Le
1.
2.
3.
4.
5.
6.
sottozone A5 nella tavola 2 sono:
villa Bacci
foglio
villa loc. Botro
foglio
villa Mar di Capanne
foglio
villa loc. Terranera
foglio
la Polveriera
foglio
villa il Palmizio
foglio
5 part. 243
5 part.67
12 part 101
15 part.180
11 part.295
5 part.272
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7. villa
8. villa
9. villa
10. villa
11. villa
12. villa
salita S.Giovanni
il Poggetto
Togliani
Galletti
S.Giuseppe
Teresa
foglio
foglio
foglio
foglio
foglio
foglio
Pagina 45
11
11
12
12
12
14
part. 327
part.246
part.183
part. 193-195
part 98
part. 96
Art. 32 - Edifici di origine agricola di valore storico (Sottozona A6)
1. Sono edifici agricoli, semplici e complessi, censiti nel catasto Leopoldino del
1840, che anche in presenza di interventi di ristrutturazioni incongrui hanno
conservato complessivamente il sedime e l‟impianto tipologico originario. Detti
edifici con le aree di pertinenza ricadono in aree assimilate alla zona omogenea A
del DM 1444/68 e sono individuate nella tavola 2 come sottozone A6.
2. Per l‟alto valore paesaggistico in cui insistono all‟interno di queste sottozone sono
compresi anche edifici che pur di antica formazione sono stati oggetto di una
completa ristrutturazione che ne ha alterato irreversibilmente le loro
caratteristiche originarie ovvero immobili di recente aggregazione.
3. Le destinazioni d‟uso consentite sono quella residenziale, turistiche integrate con
la residenza ai sensi della LR 42/00 e di servizio, a condizione che siano
compatibili con la residenza, oltre alle attività agricole e connesse.
4. Salvo quanto prescritto per l‟edilizia ricadente nelle zone agricole o di
saturazione, ovvero nel perimetro del Parco, gli interventi consentiti per gli
immobili di queste sottozone rientrano nell‟ambito della conservazione delle
caratteristiche storiche, tramite:
- ristrutturazione interna anche con adeguamento delle altezze dei vari
piani, incluso il rialzamento del sottotetto, se già abitato, al fine di
renderlo conforme alle norme di abitabilità, purché presenti un‟altezza in
gronda non inferiore a ml 1,10. La sopraelevazione non sarà consentita
nell‟eventualità che il piano interessato risulti parte morfologica
significativa del tipo edilizio ed elemento caratterizzante la configurazione
architettonica delle facciate;
- ampliamento, per crescita endemica del gruppo famigliare, della
superficie abitabile fino al raggiungimento di una superficie utile di mq 70
o in alternativa un ampliamento di mc. 60.
Al fine di realizzare una effettiva integrazione con l‟edilizia esistente, le
ristrutturazioni e gli ampliamenti devono riprodurre le caratteristiche degli edifici
originari, per quanto riguarda tipologia delle coperture, forme e dimensioni delle
aperture, finiture delle superfici murarie esterne e materiali.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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5. Per le unità abitative insediate alla data di approvazione del Piano Strutturale
prive di volumetrie accessorie è consentita la realizzazione delle stesse fino ad un
massimo di mc 50 ciascuna o l‟adeguamento di altre volumetrie esistenti non
abitabili fino al raggiungimento di tale limite massimo. Gli interventi dovranno
essere realizzati prevedendo caratteristiche e materiali di tipo tradizionale
ovvero congrui con le caratteristiche dell‟edificio principale.
6. Per gli edifici non più legati alla conduzione del suolo è consentito il
frazionamento degli immobili ad uso residenziale solo per l‟ottenimento di unità
abitative di superficie utile non inferiore a 80 mq.
7. Qualora l’edificio sia caratterizzato dalla presenza di aggiunte, ampliamenti
e superfetazioni prive di valore storico o testimoniale, è consentita la
riqualificazione delle stesse attraverso interventi di ristrutturazione,
sostituzione ed accorpamento, purché nel rispetto ed in coerenza con i
caratteri tipologico ,architettonici e formali dell’organismo edilizio storico.
Gli immobili non autorizzati e le pertinenze esistenti ma incongrue dovranno
essere demolite, con accorpamento per le seconde delle volumetrie in nuovo
edificio che abbia caratteristiche architettoniche e materiali di tipo tradizionale o
legate all‟edificio principale. La destinazione d‟uso di tale edificio dovrà
rimanere di pertinenza.
8. Le sottozona A6 nella tavola
a. case Bruciaboschi
b. casa lo Stipito
c. casa Messina
d. casa loc. Pontecchio
e. casa colonica
f. casa Romagnoli
g. casa colonica
h. case coloniche
i. casa colonica
j. case coloniche
2 sono:
foglio 3 part. 37-33
foglio 10 part. 107
foglio 10 part. 85
foglio 11 part. 29
foglio 12 part. 101
foglio 7 part. 5
foglio 12 part. 149
foglio 5 part. 261-338
foglio 12 part. 160
foglio 12 part. 174-175-181
Art. 33 - Prescrizioni e norme sull’uso dei materiali per l’edilizia rurale di valore storico
1. Le presenti prescrizioni e norme d‟uso non si applicano per le sottozone A4 per le
quali vigono le disposizioni del centro storico.
a. Coperture
Gli interventi sulle coperture dovranno rispettare le tipologie e le caratteristiche
degli edifici esistenti o di quelli tradizionali rurali; in particolare dovrà essere
previsto il mantenimento delle coperture a falde.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Per il manto di copertura è prescritto l‟uso di elementi in cotto nelle forme
tradizionali e/o comunque congrui con i caratteri dell‟edificio.
Nel caso di rifacimento del tetto o di sopraelevazione l‟inclinazione delle falde non
può essere inferiore al 17% e non superiore al 30%, salvo sia originale.
I materiali di recente concezione non devono essere visibili dall‟esterno.
È consentita la realizzazione di lucernari limitatamente al soddisfacimento delle
esigenze di aeroilluminazione dei locali; è comunque ammessa la realizzazione di
un lucernario di accesso al tetto.
Non è ammessa la realizzazione di nuovi abbaini; quelli esistenti devono essere
recuperati e mantenuti nelle forme e dimensioni originali.
L‟installazioni di pannelli solari di norma è ammessa nelle falde non visibili, salvo
prescrizioni di organi preposti alla tutela dell‟ambiente.
b. Cornicioni, gronde e pluviali
È prescritto il mantenimento ed il restauro degli elementi in cotto, pietra o altri
materiali originali di pregio costituenti cornicioni, sottogronde e gronde.
La loro eventuale sostituzione, deve avvenire con materiali e tecniche analoghe
alle originali.
I cornicioni ed i sottogronda che non presentano elementi di pregio possono essere
sostituiti ripristinando le forme originali ovvero utilizzando materiali e
caratteristiche tradizionali. Tale modalità di intervento dovrà essere applicata
anche per i cornicioni od i sottogronda relativi a sopraelevazioni o ampliamenti.
Non è ammesso sostituire i sottogronda in legno o cannicciato con tavelle in
laterizio forato, ma utilizzando assito in legno ed eventualmente mezzane in cotto.
I canali di gronda ed i pluviali esterni dovranno conservare e riprendere la forma
originale a sezione curva, salvo diversa configurazione originale presente; non è
ammesso l‟uso di elementi in plastica o fibrocemento.
c. Scale esterne
È prescritto il mantenimento delle scale esterne appartenenti all‟impianto
originario; in tali casi è espressamente prevista la deroga alla Legge13/89.
Nuove scale esterne, escluso gli edifici interessati da ristrutturazione, saranno
consentite solo sui prospetti secondari fino al primo piano.
Eventuali dislivelli tra piano di campagna e accesso all‟unità abitativa dovranno
essere superati con rampe o semplici gradini nelle forme e tecniche costruttive
tradizionali.
d. Balconi e terrazzi
Non sono consentiti nuovi balconi e nuovi terrazzi rispettivamente a sbalzo o su
pilastri e a vasca nelle falde dei tetti o con eliminazione della copertura a falde.
È consentita la creazione di terrazze di soggiorno al piano terra, rientrando nelle
indicazioni di cui al successivo punto per le sistemazioni esterne.
I balconi e terrazzi originali dovranno essere restaurati o ripristinati, mantenendo
la forma, le caratteristiche costruttive ed i materiali originali.
e. Aperture esterne
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Specifiche prescrizioni per le aperture esterne sono riportate nelle succitate
sottozone; in aggiunta si indica che per aperture di tipo porta-finestra con semplice
ringhiera sono ammesse solo in casi particolari per soddisfare esigenze di
aeroilluminazione.
È ammessa la realizzazione di grate a filo muro per celare aperture per locali di
servizio.
f. Intonaci e tinteggiature
Gli intonaci e le tinteggiature saranno realizzate con materiali e tecniche
tradizionali.
Dato l‟ambito soggetto alle brezze marine si raccomanda l‟uso di malte a base di
calci pozzolaniche e calci idrauliche naturali per gli intonaci e di colori minerali a
calce spenta, silicati di potassio o similari traspiranti per le tinteggiature. Sono da
evitare malte cementizie perché altamente igroscopiche e pitture acriliche,
viniliche o al titanio perché non traspiranti.
I paramenti murari originariamente a vista dovranno essere conservati.
Sono vietati i rivestimenti ceramici, in materiale sintetico o cementizio, in pannelli
plastici.
g. Tettoie a pensilina
È consentita la realizzazione di tettoie a pensilina sovrastanti le porte di ingresso
delle unità edilizie delle dimensioni in larghezza della apertura della porta
aumentata ai lati di ml 0,50 per parte e profondità non superiore a ml. 1,20 e
struttura a semplice disegno, in ferro e vetro.
Tali strutture non sono consentite sopra aperture e portali riquadrati in pietra.
h. Pergolati
Potranno essere realizzati con materiali di tipo tradizionale, quali legno o ferro,
eventualmente con montanti in muratura; eventuali traversi in ferro dovranno
essere a sezione piena o scatolare e di colorazione bruna.
Dovranno essere di norma coperti con vegetazione rampicante ovvero con teli
provvisori e smontabili. Non sono ammesse coperture in canniccio o pannelli
plastici translucidi e in lastre in vetrocemento.
i. Recinzioni
Le recinzioni non potranno comportare il frazionamento delle aree poste sul fronte
principale dei fabbricati.
Le recinzioni in prossimità degli accessi principali e/o lungo la viabilità dovranno
essere realizzate con materiali e caratteristiche tradizionali, come muri in pietra a
vista o intonacata, in laterizi ovvero con muretti con soprastante ringhiera in ferro
a disegno semplice; lungo i lati interni delle aree di pertinenza sono ammesse altre
recinzioni anche con pali in legno o ferro e rete metallica, possibilmente schermata
da specie vegetali sempreverdi.
l. Sistemazioni esterne
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 49
Le sistemazioni esterne dovranno essere congruenti con la tipologia dei fabbricati o
con quelle tipiche della zona. Dovranno essere recuperate le sistemazioni
originarie, restaurandole o ripristinandole con i materiali esistenti o tradizionali;
quelle antistanti i fronti principali dovranno essere pavimentate in pietra o cotto,
le altre sistemate con semplice inghiaiatura, in terra battuta o a prato.
Le aree esterne, compresa la viabilità di accesso, dovranno prevedere un adeguato
smaltimento delle acque piovane e non dovranno comportare modifica alla
unitarietà degli spazi antistanti i fronti principali anche per quanto riguarda le
quote altimetriche.
m. Arredi esterni
Tutti gli interventi relativi agli arredi esterni realizzati dai privati, come insegne,
targhe, tende, lampioni ecc. dovranno essere compatibili con le caratteristiche
dell‟ambiente e non creare impedimento alla viabilità vicinale.
Tutti gli arredi esterni originali dovranno essere recuperati e salvaguardati, anche
se non più utilizzabili.
n. Manufatti minori
Tutti i manufatti minori di interesse tipologico o testimoniale, come edicole,
forni, cippi di confine, edicole, ecc. dovranno essere restaurati e recuperati
Art. 34 - Sedimi di interesse archeologico (Sottozone A7)
1. Sono le aree di interesse archeologico finora segnalate, che possono contenere cioè
vestigia di notevole importanza documentale e monumentale per l’intera isola.
2. Le sottozone A7 individuate nella tavola 2 di R.U. sono:
tell etrusco di Montserrat
necropoli greca del Buraccio
tell etrusco tardoclassico di Genserico
fonderie etrusche di Barbarossa
caverna preistorica ossifera del Reale
3. La Tav. 2 di R.U. individua graficamente il perimetro delle aree di interesse
archeologico, al cui interno vige la disciplina della zona omogenea o del comparto
urbanistico sul quale detto perimetro insiste, ma condizionata alla preventiva
esecuzione di apposite indagini e sondaggi stratigrafici che accertino la possibilità
di rinvenimento di reperti archelogici. Tali indagini dovranno essere sottoposte
all’approvazione degli organi statali competenti preliminarmente alla
autorizzazione di qualsiasi intervento di trasformazione. In assenza di queste sono
ammessi interventi che non interessino il sottosuolo o creino servitù di qualsiasi
tipo.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 50
4. In presenza di rinvenimenti da proteggere o sistemare per una destinazione
espositiva, possono essere realizzate strutture anche coperte e create recinzioni
che definiscano il sito, adeguando conseguentemente le perimetrazioni indicate dal
Piano Strutturale e dal Regolamento Urbanistico.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Ambiti edificati di formazione recente
Art. 35 – Tessuto urbano di saturazione (Zona B)
1. Il tessuto urbano di saturazione corrisponde a quella parte di edificato formatosi
attraverso la progressiva espansione dell‟originario nucleo consolidato a partire dagli
anni sessanta fino alle più recenti espansioni realizzate attraversi piani di lottizzazione.
Detto tessuto si caratterizza per una qualità urbanistica ed architettonica
complessivamente povera di connotati di interesse e/ di pregio, generalmente associata
a valori di densità fondiaria piuttosto elevati e carente di spazi destinati a standard
pubblici (parcheggio, verde attrezzato, servizi).
2. Tali ambiti sono assimilati alle zone omogenee B di cui al DM 1444/68 per cui gli
interventi all‟interno di essi vanno finalizzati al completamento ed alla riqualificazione
del tessuto edilizio esistente, attraverso criteri e modalità d‟intervento tali da garantire
prioritariamente il miglioramento del patrimonio edilizio architettonico e la dotazione
degli standard urbanistici.
3. Nel tessuto urbano di saturazione sono consentiti interventi di manutenzione,
ristrutturazione edilizia e sostituzione edilizia, nel rispetto del volume legittimo sul
lotto. Sono altresì consentiti interventi di ampliamento, ristrutturazione urbanistica e
nuova edificazione nel rispetto dei seguenti parametri urbanistici:
If: 1,5 mc/mq
Rc: 30%
Hmax: 2 piani fuori terra
Gli interventi collegati a permessi di costruire rilasciati antecedentemente
all’adozione del R.U. i cui lavori non siano conclusi, possono essere oggetto di
varianti e/o interventi di completamento nel rispetto dei parametri urbanistici di
zona vigenti al momento del rilascio del permesso di costruire originario. La
medesima possibilità sussiste anche per le richieste di permesso di costruire che
antecedentemente all’adozione del R.U. abbiano ottenuto il nulla osta
paesaggistico.
4. Al fine di garantire la necessaria qualità ed organicità del tessuto urbano, gli interventi
di ristrutturazione, addizione o di sostituzione edilizia dovranno essere coerenti al
contesto edilizio ed ambientale sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali. Gli
interventi di addizione, sostituzione e ristrutturazione urbanistica non potranno
comunque derogare dal rispetto delle distanze minime dagli altri edifici e dai confini di
proprietà prescritte dal Regolamento Edilizio e dalla legislazione vigente.
5. Gli interventi di nuova edificazione dovranno relazionarsi in modo coerente alle
caratteristiche tipologiche del tessuto edilizio circostante e non costituire motivo di
degrado urbanistico ed ambientale. In particolare, l‟architettura degli eventuali nuovi
edifici dovrà essere preferibilmente improntata a criteri di semplicità, razionalità e
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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funzionalità, in coerenza con il processo tipologico dell‟edilizia tradizionale locale. La
realizzazione di nuovi edifici è ammessa all‟interno di aree libere direttamente
accessibili dalla strada pubblica di superficie non inferiore a 500 mq, purché tali aree
non siano già asservite urbanisticamente ad edifici esistenti o non siano risultanti da
frazionamenti successivi alla data di adozione del Regolamento Urbanistico. Detta
superficie minima rappresenta requisito non cogente in caso di lotti già interessati da
specifici provvedimenti abilitativi non realizzati, per i quali è comunque garantita la
possibilità di intervento nel rispetto dei parametri urbanistici di cui al presente articolo.
6. All‟interno dell‟edificato di recente formazione è prevalente la funzione residenziale.
Sono ammesse, in quanto compatibili con la residenza, le seguenti destinazioni:
Commerciale limitatamente ad esercizi di vicinato
Turistico-ricettiva integrata con la residenza ai sensi della LR 42/00
Direzionale
Di servizio
Artigianale di servizio (attività di servizio alla persona)
7. Per le attività esistenti diverse da quelle sopra elencate, gli interventi che eccedano la
manutenzione straordinaria sono condizionati alla previa verifica della compatibilità
ambientale ed urbanistica con il tessuto residenziale. Il cambiamento di destinazione
d‟uso da attività produttiva ad altra attività è ammesso nel rispetto degli indirizzi del
PIT (art. 18 comma 4 e 5 della Disciplina di Piano) e del dimensionamento previsto dal
Piano Strutturale.
8. Nelle aree caratterizzate da condizioni di degrado urbanistico, indotto anche dalla forte
concentrazione di attività specifiche, l‟Amministrazione può condizionare gli interventi
alla predisposizione di uno specifico Piano di Recupero, anche nel caso di utilizzazione
di aree libere.
9. Gli interventi di frazionamento o variazione di destinazione d‟uso che comportino
incremento di unità immobiliari residenziali non possono originare alloggi inferiori ai 60
mq. di superficie utile calcolati come indicato dal DM 10.05.1977 n. 801, nel rispetto
delle indicazioni stabilite dal Regolamento Urbanistico, dal Regolamento Edilizio e da
ogni altra normativa relativa alla zona. Negli interventi che comportano formazione di
nuove unità immobiliari, deve essere garantita la dotazione di almeno due posti auto
per unità immobiliare.
10. Gli interventi che comportano incremento di carico urbanistico e/o cambiamento di
destinazione d‟uso sono subordinati alla verifica dei rapporti minimi di cui al DM
1444/68, nonché della dotazione di parcheggi privati (pertinenziali e di relazione)
prevista dalle vigenti normative. Qualora sia dimostrata l‟impossibilità – per mancata
disponibilità delle aree idonee, ovvero per ragioni di rispetto ambientale e di
salvaguardia delle caratteristiche, delle funzioni e della conformazione della zona
stessa, di raggiungere tali quantità minime, l‟Amministrazione comunale potrà
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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autorizzare gli interventi precisando come altrimenti siano soddisfatti i fabbisogni dei
relativi servizi ed attrezzature.
Art. 36 - Zona di recupero e riqualificazione funzionale (ZdR)
1. Tali zone, assimilabili alle aree di cui all‟art. 27 della Legge n. 457 del 5/08/1978,
corrispondono alle aree occupate da edifici e complessi edilizi a carattere non
residenziale prevalentemente dismessi o in condizioni di degrado igienico e funzionale.
2. Dette aree possono essere oggetto di interventi di ristrutturazione urbanistica e
riconversione funzionale, fino ad arrivare ad operazioni di vera e propria sostituzione
del tessuto, finalizzate a
migliorare la qualità urbanistica complessiva degli
insediamenti esistenti e dotarli degli spazi a carattere pubblico e di servizio oggi
carenti. Il Regolamento Urbanistico individua gli ambiti e le modalità degli interventi di
ristrutturazione urbanistica, da ricondurre a piani urbanistici attuativi coerenti con le
linee guida ed indirizzi definiti dal Piano Strutturale.
3. Il Regolamento urbanistico individua le seguenti Zone di recupero e riqualificazione
funzionale:
Utoe 1.2 – Officina in via Romita
Utoe 2 – Impianto deposito di gas in loc. Barbarossa
Utoe 3 – Attrezzature di servizio nautico in loc. Rosario
Utoe 8 – Stabilimento produttivo “Ex Ovogalletti” in loc. Buraccio
4. All‟interno delle suddette zone di recupero, gli interventi edilizi sono subordinati alla
formazione di un “Piano di Recupero” convenzionato la cui disciplina è precisata da una
specifica scheda normativa di cui all‟Allegato I alle Norme Tecniche di Attuazione, in
conformità con quanto stabilito al precedente comma e nel rispetto dell‟art. 5 delle
presenti norme. La scheda definisce il dimensionamento, la destinazione funzionale e la
tipologia degli interventi ammessi, avendo come criterio prioritario il reperimento degli
standard, la riqualificazione del tessuto urbanistico esistente e la realizzazione delle
necessarie opere di urbanizzazione.
5. I Piani di Recupero dovranno assumere come obiettivo la riqualificazione del tessuto
urbanistico interno ed esterno al comparto, prevedendo come elemento prioritario il
reperimento degli standard urbanistici nella quantità minima prescritta dalle specifiche
schede norma ed una organizzazione degli spazi pubblici relazionata organicamente con
il tessuto esistente. Le tipologie edilizie di nuova realizzazione dovranno integrarsi
all‟edificato esistente rispettandone i caratteri e l‟identità. A tale proposito i Piani di
Recupero dovranno contenere una specifica valutazione della sostenibilità del
dimensionamento previsto in relazione al contesto urbanistico ed alla tipologia degli
insediamenti circostanti, nonché evidenziare il rispetto delle direttive del Regolamento
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Urbanistico in merito al carattere degli interventi (altezza, superficie coperta, tipologie
edilizie, natura ed ubicazione degli spazi pubblici).
6. I Piani di Recupero, quali atti di governo del territorio di cui all‟art. 10 della L.R. n.
1/2005, contengono la valutazione integrata degli effetti territoriali, ambientali, sociali
ed economici e sulla salute umana ai sensi dell‟art. 11 della L.R. n. 1/2005, in
conformità con le procedure e le disposizioni di cui al DPGR 9/02/2007 n. 4/R e del
Titolo IV delle presenti norme.
7. In assenza di Piano di Recupero, e qualora non sia diversamente precisato all‟interno
delle schede norma, gli interventi ammessi sono limitati alle categorie della
manutenzione ordinaria e straordinaria alla demolizione per i corpi incongrui e fatiscenti
privi di valore storico tipologico.
Art. 37 – Aree a verde privato di rispetto ed integrazione dell’insediamento urbano
1. In posizione interstiziale o marginale rispetto all‟insediamento urbano del capoluogo
sono presenti alcune aree caratterizzate dalla presenza di insediamenti residenziali
diffusi, giardini e pertinenze private, residue aree coltivate o sistemate a verde. Tali
aree, per loro natura ed ubicazione, rivestono un ruolo di rispetto ed integrazione del
tessuto urbano, costituendo sia un elemento testimoniale di originari assetti rurali che
un importante fattore di connessione ecologica.
2. Nelle aree a verde privato individuate nella tav. 2 del Regolamento Urbanistico sono
consentiti gli usi collegati alla residenza ed alle altre funzioni in atto. Sono inoltre
consentiti interventi di manutenzione, ristrutturazione e sostituzione del patrimonio
edilizio, nel rispetto del volume esistente, nonché interventi di addizione volumetrica,
anche attraverso la realizzazione di ampliamenti una-tantum finalizzati al
miglioramento delle condizioni abitative ed alla riqualificazione dell‟edificato, nella
misura del 30% della superficie utile residenziale esistente e comunque fino ad un
massimo di 30 mq per unità abitativa.
3. Al fine di garantire la necessaria qualità ed organicità del patrimonio architettonico,
nonché il rispetto dei valori paesaggistici esistenti, gli interventi di ristrutturazione,
addizione o di sostituzione edilizia dovranno essere coerenti al contesto edilizio ed
ambientale sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali. Gli interventi edilizi
dovranno inoltre conservare i caratteri tradizionali delle pertinenze e delle aree
scoperte, siano esse connotate come giardino urbano che come area rurale, con
particolare riferimento agli assetti vegetazionali esistenti.
4. L‟ambito individuato nella Tav. 2 di Regolamento Urbanistico con la sigla “V1”, ubicato
in località Travaglio, è caratterizzato dalla presenza di aggregazioni residenziali diffuse,
eterogenee per epoca di formazione e caratteri tipologici, che hanno dato luogo a
situazioni di disordine e frammentarietà urbanistica, nonché talvolta di degrado
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 55
ambientale e paesaggistico. In tale ambito sono ammessi interventi finalizzati alla
riqualificazione degli edifici e delle pertinenze ed al completamento dei nuclei
insediativi esistenti. Gli interventi dovranno essere attuati attraverso progetti unitari
estesi agli edifici interessati ed alle relative pertinenze, prevedendone la
riqualificazione attraverso il recupero e l‟adeguamento del patrimonio edilizio, la
riconfigurazione degli eventuali annessi e manufatti, la sistemazione ambientale degli
spazi esterni con soluzioni coerenti con i caratteri del contesto paesaggistico.
Nelle unità fondiarie non interessate da costruzioni e di superficie superiore a 1500 mq,
sono inoltre ammessi interventi di integrazione residenziale a bassa densità attraverso la
realizzazione di edifici monofamiliari, al fine di favorire la riqualificazione ed il presidio
del territorio periurbano. I nuovi interventi edilizi dovranno essere realizzati secondo
criteri di compatibilità e coerenza con il contesto paesaggistico, nel rispetto dei
seguenti parametri urbanistici: Uf 0,05 mq/mq; Rc 5%; Hmax 1 piano fuori terra. Gli
interventi edilizi non potranno comunque comportare la realizzazione di unità abitative
superiori a 70 mq di superficie utile, nella misura di una abitazione per ciascuna unità
fondiaria, intendendo con tale termine il complesso delle proprietà del richiedente
titolo ricadenti nell‟UTOE n. 2. In questo senso, fa fede la situazione giuridica dei suoli
alla data di adozione del Regolamento Urbanistico; in nessun caso potranno essere
oggetto di interventi edilizi i terreni ceduti o frazionati dopo tale data.
Contestualmente agli interventi dovrà essere predisposto un progetto unitario di
sistemazione e gestione degli spazi esterni nel quale siano individuati gli interventi di
restauro, manutenzione e/o ripristino degli elementi di interesse paesaggistico
(sistemazioni idraulico agrarie, ciglionamenti e terrazzamenti, esemplari arborei di
pregio, manufatti tradizionali, ecc.).
5. Gli interventi realizzati ai sensi del precedente comma sono computati ai fini del
dimensionamento residenziale stabilito dal Piano Strutturale per l‟UTOE n. 2 al netto
delle eventuali altre previsioni di Regolamento Urbanistico (cfr art. 21 delle presenti
norme). Qualora gli interventi interessino, anche parzialmente, aree coperte da
vegetazione boscata ai sensi della L.R. 39/00, dovranno essere preliminarmente attuate
le procedure previste agli artt. 41 e seguenti della suddetta legge.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Ambiti edificati di nuova formazione
Art. 38 – Area di espansione a prevalente carattere residenziale (Zona C)
1. Le aree di espansione a prevalente carattere residenziale comprendono le aree
collegate a piani urbanistici approvati in fase di attuazione (Piani di Lottizzazione, PP) e
quelle di nuovo impianto previste dal presente atto di governo del territorio. Tali ambiti
sono assimilati alle zone omogenee C di cui al DM 1444/68 per cui gli interventi
all‟interno di essi vanno finalizzati alla realizzazione di nuove parti di tessuto
insediativo secondo forme di coerente evoluzione dell‟impianto urbano esistente,
stabilendo come elemento prioritario il reperimento degli standard urbanistici e dei
servizi di base.
2. All‟interno delle aree di espansione è prevalente la funzione residenziale. Sono
ammesse, in quanto compatibili ed integrate con la residenza, le seguenti destinazioni:
Commerciale limitatamente ad esercizi di vicinato
Direzionale
Di servizio
Artigianale di servizio (attività di servizio alla persona)
3. Le aree di espansione a carattere prevalentemente residenziale sono articolate in:
Sottozona C1: Aree di espansione in fase di attuazione, di cui al successivo comma 4
Sottozona C2: Aree di espansione di nuovo impianto, di cui al successivo comma 5
4. Sottozona C1: Nelle aree di espansione in fase di attuazione è ammessa la realizzazione
degli interventi previsti dai Piani di Lottizzazione approvati e/o convenzionati
antecedentemente all‟adozione del Regolamento Urbanistico; sono ammessi inoltre
successivi interventi di riqualificazione e completamento del tessuto attraverso opere di
ristrutturazione edilizia ed urbanistica nel rispetto delle norme, dei parametri
urbanistici e delle destinazioni d‟uso stabilite per il comparto attuativo dalla specifica
convenzione. Eventuali varianti ai Piani di Lottizzazione approvati, qualora incidenti sui
predetti parametri, potranno essere accolte dall‟Amministrazione Comunale previa
verifica di coerenza con il dimensionamento stabilito dal Piano Strutturale.
L‟Amministrazione Comunale, in sede di convenzionamento stabilisce la natura e la
durata dei vincoli urbanistici e di destinazione, specificando altresì le modalità di
gestione dell‟area alla scadenza degli stessi. In assenza di specifiche disposizioni, alla
scadenza dei termini convenzionali le destinazioni d‟uso in atto potranno essere
riportate alla destinazione generale di zona.
5. Sottozona C2: il Regolamento Urbanistico individua, all‟interno di un più ampio
comparto di trasformazione urbanistica in loc. Barbarossa comprendente anche
insediamenti commerciali e di servizio, un‟area di espansione a prevalente carattere
residenziale per edilizia economica e popolare. Gli interventi di nuova previsione sono
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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subordinati all‟approvazione di un Piano Attuativo di iniziativa pubblica esteso all‟intera
area del comparto urbanistico di cui al comma 1, la cui disciplina è precisata dalla
specifica scheda norma contenuta nell‟Allegato I alle Norme Tecniche di Attuazione. Gli
elaborati grafici del Regolamento Urbanistico indicano i perimetri dei singoli comparti
all‟interno dei quali devono essere predisposti i Piani Attuativi.
6. La scheda norma di cui al precedente comma stabilisce per le singole destinazioni
funzionali i parametri urbanistici ed edilizi nonché le indicazioni morfologiche,
tipologiche e funzionali per la predisposizione del Piano Attuativo, eventualmente
articolato per subcomparti funzionali. Al fine di garantire la necessaria qualità ed
organicità del tessuto urbano di nuova formazione, la scheda definisce regole
morfologiche e tipologiche per lo sviluppo delle aree di nuovo impianto in accordo con i
processi di formazione storica dell‟edificato. In generale, l‟organizzazione
planivolumetrica dovrà essere basata su regole morfologiche e tipologiche coerenti con
il tessuto urbano circostante, con particolare riferimento ai tipi edilizi della tradizione
locale quali case a schiera, case a corte, case in linea, case unifamiliari e bifamiliari
isolate. Le soluzioni progettuali dovranno valorizzare il sistema del verde e degli spazi
inedificati attraverso uno specifico progetto, coerente con i contenuti della scheda
norma. Potranno inoltre essere previste misure di incentivazione per l‟adozione di
soluzioni architettoniche e costruttive finalizzate alla sostenibilità ed ecocompatibilità
dell‟edilizia (bioarchitettura, bioclimatica, ecc.)
7. All‟interno dei singoli comparti attuativi dovrà essere garantito il soddisfacimento degli
standard urbanistici secondo le quantità e le tipologie prescritte dalle relative schede
norma, e, in assenza di specifiche indicazioni, in misura non inferiore alle quantità
minime previste dal Piano Strutturale.
8. I Piani Attuativi, quali atti di governo del territorio di cui all‟art. 10 della L.R. n.
1/2005, contengono la valutazione integrata degli effetti territoriali, ambientali, sociali
ed economici e sulla salute umana ai sensi dell‟art.11 della L.R. n. 1/2005, in
conformità con le procedure e le disposizioni di cui al DPGR 9/02/2007 n. 4/R e del
Titolo IV delle presenti norme.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Ambiti edificati a prevalente carattere produttivo
Art. 39 – Identificazione (Zona D)
1. Gli ambiti edificati a prevalente carattere produttivo sono le parti del territorio
interessate da insediamenti ed attività produttive di beni e di servizi, esistenti o
di previsione, assimilabili alle zone omogenee D di cui al DM 1444/68.
2. A seconda delle specifiche caratteristiche urbanistiche e funzionali, sono distinte
in:
Area di espansione a prevalente carattere produttivo (Sottozona D1);
Area di espansione a prevalente carattere commerciale (Sottozona D2);
Area per servizi a carattere privato (Sottozona D3);
Area per impianti di distribuzione carburante (Sottozona D4);
Area per attività estrattive e lavorazioni speciali (Sottozona D5).
Art. 40 – Area di espansione a prevalente carattere produttivo (Sottozona D1)
1. Le aree industriali ed artigianali di nuovo insediamento previste dal presente atto di
governo del territorio, corrispondono ad aree collegate a Piani Attuativi approvati
precedentemente all‟approvazione del Piano Strutturale (PIP approvato con Delibera del
Consiglio Comunale n. 68 del 28.08.1997).
2. Nelle aree di espansione di cui al comma 1 è ammessa la realizzazione degli interventi
previsti dal Piano Attuativo approvato e/o convenzionato antecedentemente
all‟adozione del Regolamento Urbanistico; sono ammessi inoltre successivi interventi di
riqualificazione e completamento del tessuto attraverso opere di ristrutturazione
edilizia ed urbanistica nel rispetto delle norme, dei parametri urbanistici e delle
destinazioni d‟uso stabilite per il comparto attuativo dalla specifica convenzione.
3. Eventuali varianti al Piani Attuativo approvato, qualora incidenti sui predetti parametri,
potranno essere accolte dall‟Amministrazione Comunale previa verifica di coerenza con
il dimensionamento stabilito dal Piano Strutturale.
In sede di formazione della variante, dovranno essere oggetto di specifica valutazione
gli aspetti legati al sistema viario di accesso al comparto, nonché al sistema connettivo
del verde e dei servizi come elemento organizzatore delle relazioni con il sistema
insediativo e con il territorio agricolo. E‟ facoltà dell‟Amministrazione Comunale
redigere ed integrare in qualsiasi momento una specifica scheda norma al fine di una
corretta programmazione ed attuazione degli interventi.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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L‟Amministrazione Comunale, in sede di convenzionamento stabilisce la natura e la
durata dei vincoli urbanistici e di destinazione, specificando altresì le modalità di
gestione dell‟area alla scadenza degli stessi.
4. Nelle aree produttive è ammessa la realizzazione di strutture di proprietà comunale o di
interesse generale (attrezzature tecnologiche, servizi, magazzini, ecc.).
5. E‟ ammesso il deposito di materiali a cielo libero, nel rispetto del decoro urbano e delle
normative ambientali. All‟interno dei singoli comparti le schede norma potranno
stabilire specifiche limitazioni e prescrizioni.
6. Gli interventi che comportano incremento di carico urbanistico e/o cambiamento di
destinazione d‟uso sono subordinati alla verifica degli standard previsti dal Piano
Strutturale, dei rapporti minimi di cui al D.M. 1444/68, nonché della dotazione di
parcheggi privati prevista dalle vigenti normative (Legge122/89 e LR 28/05).
7. I Piani Attuativi, quali atti di governo del territorio di cui all‟art. 10 della LR 1/05,
contengono la valutazione integrata degli effetti territoriali, ambientali, sociali ed
economici e sulla salute umana ai sensi dell‟art.11 della LR 1/05, in conformità con le
procedure e le disposizioni di cui al DPGR 9/02/2007 n. 4/R e del Titolo IV delle presenti
norme.
Art. 41 – Area di espansione a prevalente carattere commerciale (Sottozona D2)
1. Il Regolamento Urbanistico individua, all‟interno di un più ampio comparto di
trasformazione urbanistica in loc. Barbarossa comprendente anche il nuovo
insediamento residenziale convenzionato, un‟area di espansione a prevalente carattere
commerciale.
2. All‟interno dell‟area è prevalente la funzione commerciale, limitatamente alle medie
strutture di vendita. Sono ammesse, in quanto compatibili ed integrate con la funzione
principale, le seguenti destinazioni:
Direzionale
Di servizio, anche per attività già esistenti sul territorio
Artigianale di servizio (attività di servizio alla persona)
3. Gli interventi di nuova previsione sono subordinati all‟approvazione di un Piano
Attuativo di iniziativa pubblica esteso all‟intera area del comparto urbanistico di cui al
comma 1, la cui disciplina è precisata dalla specifica scheda norma contenuta
nell‟Allegato I alle Norme Tecniche di Attuazione.
4. La scheda norma di cui al precedente comma stabilisce per le singole destinazioni
funzionali i parametri urbanistici ed edilizi nonché le indicazioni morfologiche,
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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tipologiche e funzionali per la predisposizione del Piano Attuativo, eventualmente
articolato per subcomparti funzionali. Al fine di garantire la necessaria qualità ed
organicità del tessuto urbano di nuova formazione, la scheda definisce regole
morfologiche e tipologiche per lo sviluppo delle aree di nuovo impianto. Le soluzioni
progettuali dovranno valorizzare il sistema del verde e degli spazi inedificati attraverso
uno specifico progetto, coerente con i contenuti della scheda norma. Potranno inoltre
essere previste misure di incentivazione per l‟adozione di soluzioni architettoniche e
costruttive
finalizzate
alla
sostenibilità
ed
ecocompatibilità
dell‟edilizia
(bioarchitettura, bioclimatica, ecc.)
5. All‟interno dei singoli comparti e subcomparti attuativi dovrà essere garantito il
soddisfacimento degli standard urbanistici secondo le quantità e le tipologie prescritte
dalla relativa scheda norma, e, in assenza di specifiche indicazioni, in misura non
inferiore alle quantità minime previste dal Piano Strutturale e dalla legislazione
vigente.
6. I Piani Attuativi, quali atti di governo del territorio di cui all‟art. 10 della LR 1/05,
contengono la valutazione integrata degli effetti territoriali, ambientali, sociali ed
economici e sulla salute umana ai sensi dell‟art. 11 della LR 1/05, in conformità con le
procedure e le disposizioni di cui al DPGR. 9/02/2007 n. 4/R e del Titolo IV delle
presenti norme.
Art. 42 – Area per servizi turistici e ricreativi a carattere privato (Sottozona D3)
1. Le aree per servizi a carattere privato corrispondono a quelle attività presenti sul
territorio che offrono servizi di tipo culturale, ricreativo, sportivo e di spettacolo ad
uso prevalentemente della popolazione turistica.
2. All‟interno delle aree per servizi a carattere privato sono prevalente le attività di cui
al comma 1; sono ammesse, in quanto compatibili ed integrate con la destinazione
principale, le seguenti destinazioni:
Commerciale limitatamente ad esercizi di vicinato
Direzionale
Di servizio
Artigianale di servizio (attività di servizio alla persona)
Tali destinazioni accessorie non potranno in ogni caso superare il 30% della superficie
utile lorda esistente; le attività commerciali potranno essere autorizzate previo
convenzionamento con l‟Amministrazione Comunale, e comunque entro un limite
massimo di 120 mq di SUL.
3. Nelle aree per servizi a carattere privato sono consentiti interventi di manutenzione,
ristrutturazione edilizia e sostituzione edilizia, nel rispetto del volume legittimo sul
lotto. Il R.U. prevede altresì la realizzazione delle seguenti nuove aree di
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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servizio, subordinatamente alla stipula di apposita convenzione con
l’Amministrazione Comunale:
in loc. Cala di Mola, la localizzazione di un‟attività di servizio all‟utenza
balneare e al turismo, attraverso la realizzazione di un punto attrezzato di
superficie massima pari a 30 mq di SUL (l’area è identificata con la sigla i.1
nella tav. 2 di R.U);
in loc. Barbarossa, la localizzazione di un’attività di servizio all’utenza
turistica attraverso la realizzazione di un punto di ristoro/esercizio di
vicinato per una SUL non superiore a 120 mq; la convenzione dovrà
precisare le modalità di realizzazione/cessione dell’adiacente area a
parcheggio (l’area è identificata con la sigla i.2 nella tav. 2 di R.U);
.
Tali aree sono individuate con specifica simbologia sugli elaborati di R.U.
Preventivamente agli interventi dovranno essere attentamente verificati gli aspetti
legati all‟accessibilità da strada ed all‟inserimento ambientale e paesaggistico dei
manufatti.
4. Al fine di garantire la necessaria qualità ed organicità dell‟insediamento, gli
interventi di ristrutturazione, addizione o di sostituzione edilizia dovranno essere
coerenti al contesto edilizio ed ambientale sia per caratteri tipologici che nell‟uso
dei materiali. Gli interventi di addizione, sostituzione e ristrutturazione urbanistica
non potranno comunque derogare dal rispetto delle distanze minime dagli altri
edifici e dai confini di proprietà prescritte dal Regolamento Edilizio e dalla
legislazione vigente.
5. Gli interventi di nuova edificazione dovranno relazionarsi in modo coerente alle
caratteristiche tipologiche del tessuto edilizio circostante e non costituire motivo di
degrado urbanistico ed ambientale. In particolare, l‟architettura degli eventuali
nuovi edifici dovrà essere preferibilmente improntata a criteri di semplicità,
razionalità e funzionalità, in coerenza con il processo tipologico dell‟edilizia
tradizionale locale.
6. Gli interventi che comportano incremento di carico urbanistico e/o cambiamento di
destinazione d‟uso sono subordinati alla verifica dei rapporti minimi di cui al DM
1444/68, nonché della dotazione di parcheggi privati (pertinenziali e di relazione)
prevista dalle vigenti normative. Qualora sia dimostrata l‟impossibilità – per mancata
disponibilità delle aree idonee, ovvero per ragioni di rispetto ambientale e di
salvaguardia delle caratteristiche, delle funzioni e della conformazione della zona
stessa, di raggiungere tali quantità minime, l‟Amministrazione comunale potrà
autorizzare gli interventi precisando come altrimenti siano soddisfatti i fabbisogni
dei relativi servizi ed attrezzature.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Art. 43 – Area per distribuzione e stoccaggio carburanti (Sottozona D4)
1. Gli impianti esistenti per il servizio di distribuzione di carburanti sono individuati sugli
elaborati del Regolamento Urbanistico con apposita simbologia.
2. La realizzazione di nuovi impianti, compreso il trasferimento di sito nell‟ambito del
territorio comunale, gli interventi di ampliamento e ristrutturazione degli impianti
esistenti, devono essere conformi alla normativa regionale di settore (L.R. 7 febbraio
2005, n. 28 con succ. modifiche ed integrazioni e relativo regolamento di attuazione),
alle vigenti norme del Codice della Strada (decreto legislativo 30 aprile 1992, n. 285) e
dal relativo Regolamento di esecuzione (DPR 16 dicembre 1992, n. 495), alle norme
dell'apposito “Piano di razionalizzazione ed ammodernamento della rete distributiva
comunale”, da adottare in attuazione della predetta normativa regionale.
3. Non possono essere installati nuovi impianti di distribuzione carburanti nei centri storici
(zone A), ad eccezione di impianti dotati esclusivamente di colonnine per
l‟alimentazione di veicoli elettrici.
4. La posizione e la tipologia dell‟impianto di distribuzione esistente sulla banchina
portuale dovrà essere rivista in fase di formazione del Piano Particolareggiato
dell‟Ambito Portuale di cui al successivo art. 54.
5. Fino all‟approvazione del piano di cui al comma 2, l‟installazione, ampliamento e
ristrutturazione degli impianti sono soggetti alle seguenti prescrizioni e parametri:
a. Criteri d‟individuazione delle aree - L‟installazione di nuovi impianti di
distribuzione carburanti, nel rispetto delle prescrizioni fiscali e di quelle
concernenti la sicurezza sanitaria, stradale e di tutela dei beni storici, artistici ed
ambientali, è consentita in tutto il territorio comunale ad eccezione delle aree di
seguito individuate:
Invarianti Strutturali così come individuate nella tavola n° 4. – Invarianti
Strutturali allegata alla deliberazione Consiglio Comunale n° 68/2005;
UTOE n. 3 - Area collinare a valenza turistica I, UTOE n. 7 – Area
Costiera, UTOE n. 8 – Area collinare a valenza paesaggistica.
in corrispondenza o in prossimità di edifici ed aree tutelati ai sensi del D.
Lgs. n. 42/2004 e succ. mod., o comunque in posizione tale da impedire
la visuale anche parziale di beni d‟interesse storico-artisticoarchitettonico e paesaggistico e/o di costituire interferenza con ambiti,
edifici e aggregati di particolare pregio ambientale e/o storicotestimoniale individuati dal Piano Strutturale.
b. l'installazione di nuovi impianti è subordinata all'erogazione oltre che di benzina e
gasolio anche di metano e GPL;
c. fermi restando i parcheggi per la sosta stanziale nella misura stabilita all‟articolo
2, comma 2, della Legge 24 marzo 1989, n. 122, devono essere previsti parcheggi
per la sosta di relazione nella misura minima di mq 1,00 per ogni mq di superficie
di vendita e somministrazione;
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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d. la progettazione degli annessi agli impianti accessibili all‟utenza (servizi igienici,
spazi di vendita e somministrazione di alimenti e bevande, ecc.) deve rispettare
le vigenti norme sull‟abbattimento delle barriere architettoniche;
e. nell‟area dell‟impianto, lungo il perimetro, con esclusione del fronte stradale,
devono essere poste a dimora essenze arboree di alto fusto.
6. L‟approvazione del “Piano di razionalizzazione ed ammodernamento della rete
distributiva comunale” comporta l‟adozione contestuale della variante al presente
Regolamento Urbanistico.
7. All’interno delle sottozone D4 è altresì consentita la realizzazione di aree per lo
stoccaggio e la distribuzione di carburanti e gpl ai sensi del D.M. 13/10/1994, nel
rispetto delle leggi e dei regolamenti vigenti. Nelle aree destinate a tale funzione è
ammessa la realizzazione di strutture e volumi tecnici di servizio necessari allo
svolgimento dell’attività, con vincolo di rimozione alla cessazione della stessa. Gli
interventi dovranno prevedere adeguate misure di mitigazione ed inserimento
ambientale al perimentro delle aree interessate (piantumazioni, schermature,
ecc.).
Art. 44 – Aree per attività estrattive e lavorazioni speciali (Sottozona D5)
1. Il Regolamento Urbanistico individua, all‟interno dell‟UTOE n. 5 “Zona produttiva le
cave”, un ambito destinato alle attività estrattive in atto e ad eventuali ulteriori
lavorazioni speciali ad esse collegate o con esse compatibili (raccolta e trasformazione
di inerti, ecc.), nel rispetto delle normative vigente e previa acquisizione delle
necessarie autorizzazioni da parte degli Enti competenti.
2. Le attività estrattive ammesse sono esclusivamente quelle oggetto di concessione
mineraria in essere come disciplinate da specifica convenzione con
l’Amministrazione Comunale e sono indicate nella tavola 2 del Regolamento
Urbanistico nella località La Crocetta.
3. Il piano di coltivazione relativo alle attività estrattive è stato approvato secondo quanto
previsto dalla legge assieme al progetto di recupero ambientale, in particolare per
quanto riguarda la morfologia del terreno, gli assetti idrogeologici e la messa a dimora
su tutta l‟area di specie arboree e vegetali coerenti con l‟ambiente circostante.
L‟apposita convenzione con il Comune di Porto Azzurro definisce le modalità ed i tempi
di coltivazione e di recupero ambientale, contestualmente alla lavorazione, con
revisione attuale dei procedimenti e con garanzie finanziarie.
4. Nell‟ambito del comprensorio della cava è ammesso, per l‟espletamento dell‟attività
estrattiva, la costruzione di strutture inerenti:
il ricovero giornaliero del personale addetto ed i servizi igienici;
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la prima lavorazione del materiale estratto;
le attrezzature tecnologiche;
gli uffici amministrativi ed il pronto soccorso.
5. Le strutture di cui sopra hanno carattere temporaneo e possono essere trasferite
durante il progredire dell‟attività estrattiva. Alla scadenza del loro uso non possono
essere convertite ad altro e vanno demolite ed i terreni messi in ripristino unitariamente
al recupero della cava stessa.
6. Le aree interessate dalle attività estrattive, terminato il piano di coltivazione e le
relative sistemazioni, se non diversamente previsto da specifico piano di recupero
ambientale, assumono la destinazione delle aree contermini (zona agricola).
7. All‟interno della sottozona D5 è possibile la localizzazione di eventuali impianti per
lavorazioni speciali compatibili con l‟attività estrattiva in atto (raccolta e
trasformazione di inerti, ecc.). In tal senso l‟Amministrazione Comunale potrà valutare
proposte di intervento da parte di soggetti pubblici o privati che contengano
l‟indicazione di:
L‟ubicazione, l‟estensione e la tipologia di interventi previsti;
Il tipo di lavorazione e/o di attività in progetto;
La valutazione degli effetti ambientali sull‟area, delle problematiche di
accessibilità collegate ai previsti flussi di traffico, della compatibilità con
l‟attività estrattiva in atto, delle ricadute sul territorio;
Eventuali nulla osta ed autorizzazioni rilasciate da parte degli Enti competenti.
Tutti gli interventi sono subordinati alla approvazione di un Piano Attuativo
convenzionato.
8. All’interno della sottozona D5 è possibile la localizzazione di impianti e strutture
di proprietà comunale per funzioni di interesse generale.
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Infrastrutture per la mobilità
Art. 45 - Mobilità sostenibile ed accessibilità.
1. Il Regolamento Urbanistico promuove la mobilità sostenibile e favorisce l‟accessibilità
delle diverse parti del territorio comunale, compatibilmente con le caratteristiche del
territorio e delle aree edificate, nonché con la salvaguardia dei beni ambientali e
paesaggistici.
2. La Tav. 3 individua la rete degli spazi e dei percorsi pedonali esistenti e di progetto,
opportunamente integrata con il sistema degli spazi pubblici e dei servizi di interesse
collettivo. La realizzazione delle infrastrutture di progetto dovrà avvenire attraverso
interventi pubblici e/o privati convenzionati, nel rispetto delle indicazioni di
Regolamento Urbanistico, con particolare riferimento a quanto contenuto nel Piano dei
Servizi del Centro Storico (Tav. CS4). In sede di progettazione dovranno essere previsti
opportuni interventi di inserimento ambientale e paesaggistico. L‟Amministrazione
Comunale predispone, attraverso la redazione di uno specifico atto, un programma
complessivo di abbattimento delle barriere architettoniche che caratterizzano gli spazi
pedonali, nell‟ottica di garantire la piena accessibilità ai servizi territoriali e urbani.
Congiuntamente alla realizzazione degli spazi e dei percorsi pedonali, l‟Amministrazione
Comunale dovrà inoltre provvedere alla installazione delle opere e/o delle segnalazioni
necessarie per il superamento di particolari ostacoli.
3. Il R.U. persegue il potenziamento e sviluppo della rete di percorsi escursionistici e per il
tempo libero a scala urbana e territoriale, funzionalmente integrata con il sistema degli
insediamenti e dei servizi di interesse collettivo. Tale rete di percorsi dovrà essere
realizzata proritariamente attraverso il recupero e la valorizzazione dei percorsi
esistenti di carattere storico e rurale quali individuati nel Piano Strutturale e nella Tav.
QC2 del Regolamento Urbanistico.
4. Nell‟ottica della valorizzazione del sistema del litorale e della razionalizzazione delle
modalità di accesso al capoluogo e agli arenili, il Regolamento Urbanistico prevede la
realizzazione del percorso pedonale a mare di cui all’art. 29 comma 4 delle NTA, che
colleghi Cala di Mola con il Porto turistico, attraverso la realizzazione di strutture
leggere correttamente inserite nel contesto ambientale costiero. Il progetto, da
realizzare mediante intervento di iniziativa pubblica, prevede la realizzazione di punti
di servizio in testata al percorso ed il collegamento con i parcheggi scambiatori di Mola
e del centro storico.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Art. 46 - Infrastrutture per la mobilità e fasce di rispetto
1. Il Regolamento Urbanistico disciplina le componenti del sistema della mobilità e
dell‟accessibilità a carattere territoriale e locale come definite dal Regolamento di
Attuazione n. 2/R della LR 1/05, ed in particolare:
le infrastrutture per la mobilità ed il trasporto pubblico (rete complessiva della
viabilità comprensiva delle strade residenziali e delle piazze);
le infrastrutture per l'organizzazione della sosta (parcheggi pubblici e privati);
le infrastrutture a servizio dei pedoni (marciapiedi, spazi dedicati ed attrezzature
utili alla segnalazione ed al superamento degli attraversamenti stradali e delle
barriere architettoniche);
2. Le componenti del sistema della mobilità e accessibilità sono classificate e disciplinate
tenuto conto di quanto disposto anche dal Piano di Indirizzo Territoriale (PIT), di cui all'
articolo 48 della LR1/2005. Il R.U. individua e classifica, ai sensi del vigente PIT, le
seguenti infrastrutture viarie:
Direttrici di interesse provinciale: strada provinciale Portoferraio – Rio Marina;
strade extraurbane secondarie e urbane di quartiere di interesse comunale;
strade locali minori di interesse comunale;
percorsi pedonali e ciclabili.
3. Il Regolamento Urbanistico prevede la riqualificazione del sistema infrastrutturale
attraverso la riconfigurazione e la differenziazione delle modalità di mobilità per un
corretto equilibrio ed integrazione fra le diverse componenti. Il Piano Strutturale
prevede la riorganizzazione del traffico nel tratto urbano della strada provinciale
Portoferraio-Rio Marina, con la realizzazione di rotatorie agli incroci con le vie locali,
destinate prevalentemente a traffico limitato per la mobilità dei residenti, e la
realizzazione di parcheggi scambiatori in prossimità delle strade che portano agli
arenili (Mola, Barbarossa, Reale) e al santuario di Montserrat. I parcheggi per i visitatori
e le soste brevi assumeranno le caratteristiche di “scambiatori di traffico”, collocati agli
ingressi del centro urbano e collegati a questo con piste pedonali e ciclabili ovvero
serviti da bus navetta. Tutte le sistemazioni di dette zone dovranno evitare aspetti di
degrado e desolazioni nei periodi di minor afflusso, con opportune pavimentazioni o
manti erbosi ovvero allestimenti per usi alternativi. L‟art. 29 delle NTA contiene già
indicazioni di intervento relativa alla riqualificazione del sistema viario e degli spazi
pubblici di accesso e servizio al Centro Storico.
4. La realizzazione delle infrastrutture di progetto dovrà avvenire attraverso interventi
pubblici e/o privati convenzionati, nel rispetto delle indicazioni di Regolamento
Urbanistico, con particolare riferimento a quanto contenuto nel Piano dei Servizi del
Centro Storico. In sede di progettazione dovranno essere previsti opportuni interventi di
inserimento ambientale e paesaggistico.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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5. Le modifiche previste alla restante parte della rete viaria esistente sono unicamente
finalizzate all‟adeguamento ed alla messa in sicurezza delle sedi viarie, degli incroci e
degli innesti, nonché della mobilità per i pedoni.
6. Nelle zone in cui si prevedono nuovi insediamenti è ammessa la realizzazione di nuova
viabilità per la distribuzione interna. Le opere viarie dovranno in tutti i casi essere
realizzate preventivamente all‟attuazione delle previsioni edificatorie. La realizzazione
delle infrastrutture di progetto dovrà avvenire attraverso interventi pubblici e/o privati
convenzionati, nel rispetto delle indicazioni di Regolamento Urbanistico, con particolare
riferimento a quanto contenuto nelle schede norma di cui all‟Allegato I. In sede di
progettazione dovranno essere previsti opportuni interventi di inserimento ambientale
con opere a verde.
7. l‟Amministrazione Comunale promuove, attraverso le previsioni di Regolamento
Urbanistico e la predisposizione di specifici piani di settore, il potenziamento del
trasporto pubblico e di sistemi alternativi della mobilità privata quali piste ciclabili e
pedonali. In tal senso, in sede di progettazione delle nuove infrastrutture viarie previste
dal Regolamento Urbanistico sarà opportuno prevedere la realizzazione di specifici
corridoi per la mobilità pubblica e ciclo pedonale.
8. Tutti gli interventi che disciplinano la mobilità nelle diverse componenti modali
(motorizzata, ciclabile, pedonale, trasporto pubblico, ecc.) devono essere attuati
nell‟ambito degli specifici Piani di Settore previsti dalla normativa vigente (Piano
Generale del Traffico Urbano, Piani Particolareggiati, Piani Esecutivi).
9. Opere pubbliche da eseguire nel periodo di validità del Regolamento Urbanistico: in
coerenza con il disposto della L.R. n. 1/2005, il Regolamento Urbanistico individua con
specifica simbologia le aree per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria nonché
le infrastrutture di interesse pubblico da realizzare sulla base del quadro revisionale
strategico per i cinque anni successivi alla approvazione del Regolamento Urbanistico ai
sensi dell‟art. 55 della L.R. n. 1/2005.
10. Parcheggi pubblici e privati: il Regolamento Urbanistico, oltre a quanto detto all‟art.
29, individua il sistema delle infrastrutture per l‟organizzazione della sosta, costituito
dalla rete dei parcheggi pubblici e privati esistenti e di programma. Di tale sistema
costituiscono parte integrante anche i parcheggi pertinenziali a servizio della residenza
o di attività a carattere produttivo e commerciale, anche se non specificamente
evidenziati negli elaborati di Regolamento Urbanistico
11. Le fasce di rispetto sono quelle previste dal Nuovo Codice della strada DL n.285/1992 e
relativi decreti attuativi.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Standard, servizi ed impianti di interesse pubblico
Art. 47 - Attrezzature, servizi ed attività pubbliche e di interesse pubblico (Zona F)
1. Le zone F comprendono le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di
interesse generale. In dette zone sono consentiti interventi di iniziativa pubblica nel
rispetto delle specifiche normative di settore, nonché interventi di iniziativa privata
convenzionata nel rispetto degli indirizzi e dei parametri di cui alla specifica scheda
norma. Tali ambiti sono assimilati alle zone omogenee F di cui al DM 1444/68.
2. Le zone F sono articolate nelle seguenti sottozone:
F1 – Infrastrutture ed impianti tecnologici di interesse generale
F2 – Aree per l‟istruzione (servizi scolastici)
F3 – Aree per servizi pubblici di interesse generale (attrezzature amministrative,
culturali, socio– sanitarie, religiose, ecc.)
F4 – Aree e attrezzature a servizio della viabilità (Parcheggi pubblici)
F5 – Aree destinate ad attività sportive e ricreative di iniziativa pubblica e privata
convenzionata
F6 – Aree destinate verde pubblico attrezzato
F7 – Parchi urbani e territoriali
F8 – Strutture turistico-ricettive
F9 – Campeggi
La disciplina delle sottozone da F1 a F6, corrispondenti alle aree per standard
urbanistici di cui al D.M. 1444/68, è definita ai successivi commi.
La disciplina delle sottozone F7, F8 e F9 è definita al “Capo II – Disposizioni relative al
Sistema della Costa” della presente normativa.
3. Sottozone F1: In tali zone sono ubicate infrastrutture ed impianti tecnici di interesse
generale, quali impianti di depurazione, impianti per il trasporto e la distribuzione di
energia, acqua, gas, impianti di telecomunicazioni, impianti per la raccolta, la selezione
ed il trattamento dei rifiuti, ecc. In tali zone il Regolamento Urbanistico si attua per
intervento diretto previa approvazione dei relativi progetti esecutivi predisposti
dall‟Amministrazione Comunale o dagli Enti competenti.
Sull‟impianto tecnologico di rilevanza sovracomunale in loc. Buraccio sono ammessi gli
interventi stabiliti dai piani di settore dello Stato, della Regione Toscana, della
Provincia, purché siano previste idonee misure:
per mitigare l‟inquinamento prodotto in fase di realizzazione e di funzionamento
degli impianti;
per mitigare l‟impatto visivo dei manufatti e delle costruzioni di servizio.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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4. Sottozone F2: Queste zone comprendono le parti del territorio destinate a servizi
pubblici per l‟istruzione (pubblici e/o istituti privati riconosciuti legalmente
riconosciuti e convenzionati). In dette zone le previsioni del Regolamento Urbanistico
si attuano attraverso progetti pubblici ai sensi della legislazione vigente. Per gli edifici
individuati dal R.U. nella Tav. CS3 come oggetto di tutela in relazione al loro valore
storico architettonico, sono ammessi unicamente gli interventi di carattere conservativo
ivi previsti, sia per gli immobili che per le aree di pertinenza.
5. Sottozone F3: Queste zone comprendono le parti del territorio destinate a servizi
pubblici di interesse generale. In dette zone le previsioni del Regolamento Urbanistico si
attuano attraverso progetti pubblici ai sensi della legislazione vigente. Per gli edifici
individuati dal Regolamento Urbanistico nella Tav. CS3 come oggetto di tutela in
relazione al loro valore storico architettonico, sono ammessi unicamente gli interventi
di carattere conservativo ivi previsti, sia per gli immobili che per le aree di pertinenza.
- Per quanto riguarda i magazzini comunali in loc. Bocchetto, le strutture esistenti,
contestualmente alla delocalizzazione della funzione in atto in altra parte del
territorio comunale, potranno essere oggetto di oggetto di riconversione funzionale
ad altre destinazioni di carattere urbano attraverso specifica variante all’atto di
governo del territorio.
- all’interno del Villaggio Disabili in loc. Sassi Turchini è consentita la
realizzazione di una fattoria didattica da utilizzare per terapie di riabilitazione
con possibilità di realizzare strutture complementari in legno
6. Sottozone F4: Queste zone comprendono le aree a servizio della viabilità destinate a
parcheggio pubblico. In tali zone il Regolamento Urbanistico si attua per intervento
pubblico diretto previa approvazione dei relativi progetti esecutivi. Se le aree destinate
a parcheggio pubblico di previsione sono comprese in un più ampio comparto urbanistico
disciplinato da scheda norma di cui all‟Allegato 1 delle Norme Tecniche di Attuazione,
possono essere attuate anche da soggetti privati all‟interno degli obblighi convenzionali
del Piano Attuativo. Per quanto riguarda l’area destinata a parcheggio pubblico in
loc. Bocchetto, è prevista la realizzazione di un parcheggio con posti auto
all’aperto e box auto coperti interrati, nonché attrezzature per la mobilità
meccanizzata, nel rispetto della conformazione morfologica a terrazze dell’area e
delle alberature presenti, con contestuale apertura di percorsi pedonali e carrabili
da e verso il centro storcio e le aree più densamente abitate. Tali previsioni
potranno essere realizzate anche da soggetti privati mediante concessione di area
in diritto di superficie attraverso procedura di evidenza pubblica, con obbligo di
convenzionamento per la previa realizzazione delle opere di interesse pubblico
individuate dall’amministrazione comunale. Nelle aree non interessate dagli
interventi è consentita la prosecuzione delle legittime attività in essere, in attesa
di sistemazione definitiva dell’area.
7. Sottozone F5: In queste zone è ammessa la realizzazione di impianti ed attrezzature
sportive e ricreative e delle relative strutture di servizio. Le previsioni del Regolamento
Urbanistico si attuano attraverso un progetto unitario di iniziativa pubblica o privata
convenzionata. Gli interventi d‟iniziativa privata sono subordinati all‟approvazione di
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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uno specifico Piano Attuativo convenzionato. L'Amministrazione Comunale, in
riferimento agli indirizzi espressi da specifici piani di settore ed attraverso singoli
convenzionamenti, disciplina i tipi, le caratteristiche e le modalità di gestione degli
impianti. All‟interno dei singoli comparti devono essere individuati parcheggi pubblici in
misura adeguata alle potenzialità e funzionalità delle strutture presenti.
8. Sottozone F6: Queste zone comprendono le parti del territorio destinate alla pubblica
fruizione e ad attività del tempo libero. In dette zone le previsioni del Regolamento
Urbanistico si attuano attraverso progetti pubblici unitari estesi all‟intera area di
intervento. Se le aree destinate a verde attrezzato di previsione sono comprese in un
più ampio comparto urbanistico disciplinato da scheda norma di cui all‟Allegato 1 delle
Norme Tecniche di Attuazione, possono essere attuate anche da soggetti privati
all‟interno degli obblighi convenzionali del Piano Attuativo.
In tali zone sono ammessi esclusivamente manufatti funzionali alla manutenzione o alla
utilizzazione collettiva dell'area (quali ripostigli per attrezzi, piccoli servizi, servizi
igienici, tettoie, percorsi pedonali coperti , chioschi ecc.). Sugli edifici con destinazione
diversa da quella pubblica ricadenti in tali zone sono ammessi interventi fino alla
manutenzione straordinaria purché la proprietà rinunci, con atto formale, al plusvalore
in caso di esproprio. In caso di riconversione all‟uso pubblico, anche attraverso
convenzionamento, è ammesso un ampliamento sino ad un massimo del 20% della
superficie utile esistente. Le alberature di alto fusto e le essenze particolarmente
significative presenti nell‟area dovranno essere conservate ed integrate nella
sistemazione di progetto; l‟abbattimento è consentito solo se strettamente necessario e
previo parere dell‟ufficio comunale competente. Contestualmente all‟approvazione del
progetto unitario l‟Amministrazione definirà le regole per la gestione dell‟area e dei
servizi ivi previsti.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Capo II DISPOSIZIONI RELATIVE AL SISTEMA DELLA COSTA
Attrezzature turistiche ricettive
Art. 48 – Classificazione delle strutture turistico ricettive
1. Il Regolamento Urbanistico disciplina le strutture turistico ricettive nel territorio
comunale, distinguendole nelle seguenti categorie ai sensi della LR 42/00:
a) Strutture ricettive alberghiere e residence (sottozone F8);
b) Campeggi (sottozone F9);
c) Strutture ricettive extra alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione;
d) Agriturismi;
2. La disciplina delle strutture di cui ai punti a), b), c) è definita nei successivi commi; la
disciplina delle strutture di cui al punto d) è contenuta nel “Capo III – Disposizioni
relative al Sistema Collinare” della presente normativa.
Art. 49 – Strutture ricettive alberghiere e residence (Sottozone F8)
1. Le sottozone di cui al presente articolo sono destinate alle strutture ricettive di cui agli
artt. 24 e 62 della L.R. 42/2000 (Alberghi, Residenze Turistico Alberghiere, Residence).
2. Sono equiparate alle strutture di cui sopra le strutture ricettive con le
caratteristiche delle civile abitazione (CAV – Case vacanze) con una capacità
ricettiva maggiore di sei camere o di dodici posti letto, o per le quali venga
comunque riconosciuta la specifica destinazione urbanistica negli elaborati di R.U.
Per tali strutture vale la disciplina delle zone F8 di cui ai successivi commi.
2. Negli elaborati del Regolamento Urbanistico sono individuate le aree corrispondenti alle
strutture ricettive alberghiere e residence esistenti e di previsione. Per ciascuna di tali
aree sono specificati gli interventi ammissibili ed il loro dimensionamento, sia per
quanto riguarda la capacità ricettiva che le attività complementari ed i servizi connessi,
le relative modalità di attuazione, nonché gli eventuali interventi di mitigazione e/o
sistemazione ambientale collegati a detti interventi. Tutti gli interventi sono comunque
finalizzati all‟adeguamento ed il miglioramento dell‟offerta ricettiva ed
all‟ampliamento dei servizi al turista nel rispetto dei valori ambientali, paesaggistici ed
urbanistici del territorio in coerenza con le indicazioni del Piano Strutturale.
3. Nelle sottozone di cui al presente articolo è consentito l’esercizio di attività
commerciali integrative e complementari all’attività ricettiva principale, entro il
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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limite massimo del 30% della SUL complessiva esistente o consentita per ciascuna
sottozona e unicamente per attività di vicinato ai sensi della L.R. 28/05.
4. Al fine di consentire una maggiore flessibilità gestionale ed una diversificazione
dell’offerta turistica, per i complessi ricettivi di cui al presente articolo è
consentita la realizzazione, all’interno delle strutture esistenti, da realizzare e/o
previste dal R.U., di attività residenziali integrate al complesso turistico ricettivo,
anche attraverso frazionamento delle unità immobiliari esistenti. Tali interventi
dovranno garantire obbligatoriamente la gestione unitaria del complesso
attraverso apposita convenzione con l’amministrazione comunale, con definizione
dettagliata dei servizi comuni messi a disposizione dei proprietari e degli
utilizzatori delle unità residenziali integrate al complesso turistico ricettivo,
nonché delle relative modalità di gestione. In ogni caso dovrà essere mantenuta la
prevalenza dell’attività ricettiva alberghiera. Data la loro funzione di integrazione
alle attività ricettive alberghiere, nelle unità residenziali integrate al complesso
turistico ricettivo non è consentita l’acquisizione del titolo di residenza né dei
requisiti di prima casa ai sensi della legislazione vigente.
5. Strutture ricettive esistenti: per le strutture ricettive esistenti, in considerazione della
diversità del contesto urbanistico ed ambientale di appartenenza ed in coerenza con le
indicazioni del Piano Strutturale, sono ammessi i seguenti interventi:
1. Villa La Palmas
Capacità ricettiva
31 posti letto
Tipologia
Ubicazione
Sassi Turchini
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
RTA
3515 mq
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde che tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti,
sia dal punto di vista della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da
quello della salvaguardia delle relazioni visive rispetto alla costa e al territorio collinare.
2. Gavila‟s
Capacità ricettiva
70 posti letto
Tipologia
RTA
Ubicazione
Sassi Turchini
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
11.473 mq
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Prescrizioni
Pagina 73
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde che tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti,
sia dal punto di vista della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da
quello della salvaguardia delle relazioni visive rispetto alla costa e al territorio collinare.
3. Villa Rosa
Capacità ricettiva
25 posti letto
Tipologia
Ubicazione
Barbarossa
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia con un ampliamento massimo di 50 mq di superficie
utile.
Modalità di Attuazione
Piano Attuativo
Prescrizioni
ALBERGO
2347 mq
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde che tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti,
sia dal punto di vista della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da
quello della salvaguardia delle relazioni visive rispetto alla costa e al territorio collinare.
4. Villa Italia
Capacità ricettiva
29 posti letto
Tipologia
ALBERGO
Ubicazione
Porto Azzurro
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali.
644 mq
5. Hotel Villa Giulia
Capacità ricettiva
50 posti letto
Tipologia
Ubicazione
Gelsarello
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
ALBERGO
23.100 mq
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde che tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti,
sia dal punto di vista della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da
quello della salvaguardia delle relazioni visive rispetto al territorio collinare.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 74
6. Barbarossa
Capacità ricettiva
40 posti letto
Tipologia
Ubicazione
Barbarossa
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia con un ampliamento massimo di 50 mq di superficie
utile.
Modalità di Attuazione
Piano Attuativo nel rispetto delle indicazioni della scheda progetto di cui all‟allegato
1 delle NTA.
Prescrizioni
ALBERGO
8392 mq
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde che tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti,
sia dal punto di vista della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da
quello della salvaguardia delle relazioni visive rispetto alla costa e al territorio collinare.
7. Villa Wanda
Capacità ricettiva
22 posti letto
Tipologia
Ubicazione
Gelsarello
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
ALBERGO
346 mq
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde che tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti,
sia dal punto di vista della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da
quello della salvaguardia delle relazioni visive rispetto al territorio collinare.
8. Bel Tramonto
Capacità ricettiva
25 posti letto
Tipologia
Ubicazione
Gelsarello
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
ALBERGO
1711 mq
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde che tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti,
sia dal punto di vista della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da
quello della salvaguardia delle relazioni visive rispetto al territorio collinare.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 75
9. Sud Est
Capacità ricettiva
82 posti letto
Tipologia
Ubicazione
Mola
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia con un ampliamento massimo di 200 mq di superficie
utile.
Modalità di Attuazione
Piano Attuativo nel rispetto delle indicazioni della scheda progetto di cui all‟allegato
1 delle NTA.
Prescrizioni
RTA
12.783 mq
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde che tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti,
sia dal punto di vista della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da
quello della salvaguardia delle relazioni visive rispetto alla costa e al territorio collinare.
10. Della Luna
Capacità ricettiva
57 posti letto
Tipologia
Ubicazione
Gelsarello
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
RTA
22.360 mq
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde che tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti,
sia dal punto di vista della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da
quello della salvaguardia delle relazioni visive rispetto al territorio collinare.
11. Plaza
Capacità ricettiva
70 posti letto
Tipologia
Ubicazione
Fanaletto
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla ristrutturazione nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde.
\
ALBERGO
2516 mq
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 76
12. Capobianco
Capacità ricettiva
84 posti letto
Tipologia
Ubicazione
Reale
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
ALBERGO
12.473 mq
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde che tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti,
sia dal punto di vista della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da
quello della salvaguardia delle relazioni visive rispetto alla costa e al territorio collinare.
13. Bel Mare
Capacità ricettiva
52 posti letto
Tipologia
ALBERGO
Ubicazione
Porto Azzurro
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla ristrutturazione edilizia con riconfigurazione ed adeguamento dell‟ultimo
piano e dell‟attuale copertura; non sono consentiti aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; data l‟ubicazione nel centro
storico, il progetto dovrà essere preventivamente valutato con la Soprintendenza per
individuare le forme compatibili di riqualificazione dell‟attuale organismo edilizio.
- mq
14. Due Torri
Capacità ricettiva
48 posti letto
Tipologia
ALBERGO
Ubicazione
Porto Azzurro
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali.
- mq
15. Baia Blu
Capacità ricettiva
36 posti letto
Tipologia
Ubicazione
Porto Azzurro
Sup.Territoriale
ALBERGO
- mq
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 77
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali.
16. Cala di Mola
Capacità ricettiva
305 posti letto
Tipologia
Ubicazione
Mola
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia con un ampliamento massimo di 500 mq di superficie
utile.
Modalità di Attuazione
Piano Attuativo nel rispetto delle indicazioni della scheda progetto di cui all‟allegato
1 delle NTA.
Prescrizioni
ALBERGO-RTA
32.900 mq
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde che tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti,
sia dal punto di vista della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da
quello della salvaguardia delle relazioni visive rispetto alla costa e al territorio collinare.
Per tutte le strutture ricettive esistenti sono inoltre ammessi, qualora non ancora
attuati, gli interventi di ampliamento una-tantum per l‟adeguamento dei servizi previsti
dalla “Variante al PdF ai sensi dell‟art. 40 comma 8 della LR n. 5/1995 per la
riqualificazione delle strutture ricettive” approvata nel 2004 dall‟Amministrazione
Comunale.
In linea generale, per le strutture esistenti non è consentita la variazione di tipologia
ricettiva da alberghiera a RTA o residence, mentre è ammessa la variazione opposta.
6. Strutture ricettive di previsione: Le aree ricettive di nuovo insediamento previste dal
presente atto di governo del territorio corrispondono ad aree collegate a piani
urbanistici approvati precedentemente all‟approvazione del Piano Strutturale (PdL
approvato con Delibera del Consiglio Comunale n. 93 del 28.08.2002, in loc. Bocchetto,
e PdL approvato con Delibera del Consiglio Comunale n. 47 del 09.04.2002, in loc. Mola).
Nelle aree ricettive di previsione è ammessa la realizzazione degli interventi previsti dal
Piano Attuativo approvato e/o convenzionato antecedentemente all‟adozione del
Regolamento Urbanistico; sono ammessi inoltre successivi interventi di adeguamento
attraverso opere di ristrutturazione edilizia ed urbanistica nel rispetto delle norme, dei
parametri urbanistici e delle destinazioni d‟uso stabilite per il comparto attuativo dalla
specifica convenzione.
Eventuali varianti al Piano Attuativo approvato, qualora incidenti sui predetti parametri
e destinazioni, potranno essere accolte dall‟Amministrazione Comunale previa verifica
di coerenza con le disposizioni ed il dimensionamento stabiliti dal Piano Strutturale. Gli
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 78
interventi che comportano incremento di carico urbanistico e/o cambiamento di
destinazione d‟uso sono subordinati alla verifica degli standard previsti dal Piano
Strutturale, dei rapporti minimi di cui al DM 1444/68, nonché della dotazione di
parcheggi privati prevista dalle vigenti normative (Legge 122/89 e LR 28/05).
In sede di formazione della variante, dovranno essere oggetto di specifica valutazione
gli aspetti legati al sistema viario di accesso e distribuzione ai comparti, nonché al
sistema connettivo del verde e dei servizi come elemento organizzatore delle relazioni
con il sistema insediativo consolidato ed il centro storico. E‟ facoltà
dell‟Amministrazione Comunale redigere ed integrare in qualsiasi momento una
specifica scheda norma al fine di una corretta programmazione ed attuazione degli
interventi.
L‟Amministrazione Comunale, in sede di convenzionamento stabilisce la natura e la
durata dei vincoli urbanistici e di destinazione, specificando altresì le modalità di
gestione dell‟area alla scadenza degli stessi.
7. I Piani Attuativi, quali atti di governo del territorio di cui all‟art. 10 della L.R. n.
1/2005, contengono la valutazione integrata degli effetti territoriali, ambientali, sociali
ed economici e sulla salute umana ai sensi dell‟art.11 della L.R. n. 1/2005, in
conformità con le procedure e le disposizioni di cui al DPGR 9/02/2007 n. 4/R e del
Titolo IV delle presenti norme.
Art. 50 - Strutture ricettive extra alberghiere con le caratteristiche della civile
abitazione
1. Le strutture ricettive di cui al presente articolo comprendono le strutture ricettive extra
alberghiere di cui agli art. 55 e 56 della L.R. 42/2000 (Affittacamere e Case per
Vacanze) con una capacità ricettiva per le affitta camere minore o uguale di sei
camere o di dodici posti letto, o comunque non comprese tra quelle di cui al precedente
art. 49.
2. L‟esercizio di tali attività è ammesso in tutto le zone del territorio comunale compatibili
con la residenza attraverso interventi di recupero e riconversione funzionale del
patrimonio edilizio esistente con destinazione residenziale. Gli interventi ammessi sui
singoli edifici sono determinati dalla specifica disciplina di zona e/o dalle eventuali
prescrizioni e vincoli esistenti relative al patrimonio edilizio di interesse storico
architettonico.
3. Le strutture ricettive extra alberghiere di cui al presente articolo, in coerenza con
quanto stabilito dalla legislazione vigente in materia, sono assimilate ai fini
urbanistici ed edilizi alle civili abitazioni, con obbligo tassativo della gestione
unitaria e applicazione della disciplina civilistica del contratto alberghiero.
Eventuali mutamenti di destinazione d’uso sono ammessi solo se compatibili con la
disciplina stabilita dal Regolamento Urbanistico per la zona di appartenenza, nel
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 79
rispetto del dimensionamento del Piano Strutturale e previa verifica degli standard
urbanistici necessari.
L’utilizzazione a scopo residenziale di tali strutture non è comunque ammessa per
gli edifici che, pur essendo attualmente classificati come Casa Vacanza, siano stati
originariamente realizzati con destinazione urbanistica ricettiva, come risultante
dal relativo titolo edilizio, e non abbiano successivamente acquisito la
destinazione d’uso residenziale con specifico provvedimento abilitativo.
4. L‟ampliamento della capacità ricettiva dell’attività di affittacamere oltre i limiti di
cui al precedente comma 1 comporta la variazione di destinazione urbanistica
dell‟immobile, ammissibile solo ove coerente con le indicazioni del Piano Strutturale e
del Regolamento Urbanistico.
5. Per le attività di Case per Vacanze esistenti, in considerazione della diversità del
contesto urbanistico ed ambientale di appartenenza ed in coerenza con le indicazioni
del Piano Strutturale, sono ammessi i seguenti interventi:
17. Reale
Capacità ricettiva
24 posti letto
Tipologia
Ubicazione
Reale
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
CAV
12.905 mq
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde che tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti,
sia dal punto di vista della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da
quello della salvaguardia delle relazioni visive rispetto alla costa e al territorio collinare.
18. Carmignani Giuliano
Capacità ricettiva
32 posti letto
Tipologia
Ubicazione
Barbarossa
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
CAV
3568 mq
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde che tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti,
sia dal punto di vista della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da
quello della salvaguardia delle relazioni visive rispetto alla costa e al territorio collinare.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 80
19. Casa Postiglioni
Capacità ricettiva
36 posti letto
Tipologia
Ubicazione
La Polveriera
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
CAV
691 mq
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde che tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti,
sia dal punto di vista della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da
quello della salvaguardia delle relazioni visive rispetto alla costa e al territorio collinare.
20. Villa Marinella
Capacità ricettiva
13 posti letto
Tipologia
Ubicazione
Mola
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
CAV
8344 mq
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde che tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti,
sia dal punto di vista della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da
quello della salvaguardia delle relazioni visive rispetto alla costa e al territorio collinare
21. Da Mario
Capacità ricettiva
14 posti letto
Tipologia
Ubicazione
Reale
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
CAV
1420 mq
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde che tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti,
sia dal punto di vista della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da
quello della salvaguardia delle relazioni visive rispetto alla costa e al territorio collinare.
22. Arrighelba
Capacità ricettiva
24 posti letto
Tipologia
CAV
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 81
Ubicazione
Barbarossa
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
Sup.Territoriale
4751 mq
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde che tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti,
sia dal punto di vista della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da
quello della salvaguardia delle relazioni visive rispetto alla costa e al territorio collinare.
23. Tom Appartamenti
Capacità ricettiva
8 posti letto
Tipologia
Ubicazione
Barbarossa
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia per un ampliamento massimo di 200 mq di superficie
utile.
Modalità di Attuazione
Piano Attuativo nel rispetto delle indicazioni della scheda progetto di cui all‟allegato
1 delle NTA. La convenzione dovrà prevedere, in caso di ampliamento della
capacità ricettiva della struttura, idonee garanzie circa il proseguimento
dell’attività in essere.
Prescrizioni
CAV
6275 mq
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde che tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti,
sia dal punto di vista della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da
quello della salvaguardia delle relazioni visive rispetto alla costa e al territorio collinare.
24. Paradiso
Capacità ricettiva
29 posti letto
Tipologia
Ubicazione
Lido
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
CAV
2700 mq
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde che tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti,
sia dal punto di vista della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da
quello della salvaguardia delle relazioni visive rispetto alla costa e al territorio collinare.
25. Marilise
Capacità ricettiva
22 posti letto
Tipologia
CAV
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 82
Ubicazione
Porto Azzurro
Sup.Territoriale
560 mq
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto paesaggistico ed
ambientale sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali.
26. Elba Vip
Capacità ricettiva
180 posti letto
Tipologia
Ubicazione
Porto Azzurro
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
CAV
5200 mq
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto urbanistico ed ambientale
sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere
accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e
delle aree a verde.
27. Villa Teresa
Capacità ricettiva
26 posti letto
Tipologia
CAV
Ubicazione
Bocchetto
Sup.Territoriale
Interventi ammessi
Riqualificazione ed adeguamento funzionale delle strutture esistenti con interventi
fino alla sostituzione edilizia nel rispetto del volume esistente; non sono consentiti
aumenti di posti letto.
Modalità di Attuazione
Intervento diretto
Prescrizioni
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto paesaggistico ed
ambientale sia per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà
essere accompagnato da un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni
e delle aree a verde.
2700 mq
Art. 51 – Campeggi (Sottozona F9)
1. Per le attività di campeggio esistenti sono ammessi interventi di riqualificazione
ambientale e funzionale mediante la dotazione di servizi ed attrezzature complementari
nonché di spazi comuni, la razionalizzazione dell‟organizzazione distributiva interna, la
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 83
realizzazione di percorsi protetti per l‟accesso, la sosta ed il collegamento pedonale
all‟arenile, la realizzazione di opere di sistemazione ambientale atte a migliorare la
qualità dell‟insediamento ed il suo inserimento visivo nel contesto.
2. Tutti gli interventi eccedenti la manutenzione dovranno essere attuati attraverso un
progetto unitario convenzionato che preveda la riqualificazione dell‟area anche
attraverso la riconfigurazione delle strutture esistenti senza aumento di superficie utile.
Non sono ammessi in ogni caso interventi che comportino aumento del numero
complessivo di piazzole e/o posti letto rispetto alla situazione legittimamente esistente.
3. In coerenza con gli obiettivi e gli indirizzi del Piano Strutturale, sono inoltre ammessi
interventi di riorganizzazione complessiva delle attività esistenti tesi alla riconversione,
anche graduale, delle attività di campeggio in attività ricettive di tipo alberghiero
(albergo, residence o RTA) nel rispetto delle indicazioni di cui al successivo articolo.
Art. 52 - Ambito di riqualificazione unitaria di attività ricettive
1. Il Regolamento Urbanistico individua, nei propri elaborati grafici, due “Ambiti di
riqualificazione unitaria” corrispondenti ai comparti turistici di Barbarossa e Reale.
All‟interno di tali comparti sono ammessi interventi di riqualificazione e
riorganizzazione urbanistica e funzionale delle attività ricettive di carattere
alberghiero, extra alberghiero e di campeggio, nel rispetto delle indicazioni cui al
precedente articolo e secondo gli indirizzi del Piano Guida di cui alla specifica scheda
contenuta nell‟Allegato I delle NTA.
2. Le schede norma di cui all‟Allegato I delle NTA individuano gli interventi e le
destinazioni ammissibili all‟interno degli ambiti citati, nonché le loro modalità di
attuazione. Tutti gli interventi sono comunque finalizzati alla riqualificazione
complessiva delle attività esistenti, ed in particolare alla progressiva riconversione delle
strutture di campeggio in attività ricettive di tipo alberghiero. A tale scopo le schede
norma definiscono, per ciascun ambito:
a) La tipologia ed il dimensionamento degli interventi ammissibili per le singole attività
ricettive presenti;
b) I criteri progettuali ed i requisiti funzionali delle nuove strutture;
c) I servizi, le attrezzature e gli spazi comuni connessi alle attività ricettive;
d) Il sistema dei percorsi di accesso e distribuzione all‟area ed alle singole attività,
nonché gli spazi di sosta ed i percorsi pedonali protetti di collegamento con l‟arenile
e con le vicine aree di interesse ambientale;
e) Gli standard urbanistici;
f) Gli interventi di inserimento e mitigazione ambientale, con particolare riferimento
alle sistemazioni a verde;
g) Le modalità di attuazione degli interventi.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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3. All‟interno degli ambiti di riqualificazione gli interventi possono essere attivati per
comparti funzionali attraverso Piani Attuativi di iniziativa privata convenzionata, anche
relativi alle singole attività ricettive purché corrispondenti ad unità minime organiche
dal punto di vista urbanistico, funzionale ed ambientale, nel rispetto delle indicazioni di
carattere generale volte a garantire l‟unitarietà e la coerenza degli interventi interni al
comparto.
4. I Piani Attuativi potranno proporre anche lievi modifiche ai perimetri di zona individuati
dal Regolamento Urbanistico, fermo restando il carico urbanistico massimo previsto.
5. I Piani Attuativi, quali atti di governo del territorio di cui all‟art. 10 della L.R. n.
1/2005, contengono la valutazione integrata degli effetti territoriali, ambientali, sociali
ed economici e sulla salute umana ai sensi dell‟art.11 della L.R. n. 1/2005, in
conformità con le procedure e le disposizioni di cui al DPGR 9/02/2007 n. 4/R e del
Titolo IV delle presenti norme.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Ambito portuale
Art. 53 – Riorganizzazione del trasporto marittimo e dell’ambito portuale
1. Il Piano Strutturale si pone l‟obiettivo di riorganizzare il sistema infrastrutturale
dell‟accessibilità e del trasporto marittimo e terrestre. Per quanto riguarda il trasporto
marittimo, il Piano Strutturale prevede il consolidamento dell‟approdo turistico di
fronte al centro storico e la contestuale eliminazione dell‟attracco traghetti, attraverso
una operazione di riqualificazione complessiva dell‟ambito portuale.
2. Tale obiettivo oltrepassa la sfera di competenza del Regolamento Urbanistico, essendo
collegato a piani e strumenti di carattere nazionale e regionale, in coerenza con
quanto stabilito dal “Protocollo di intesa per la qualificazione del sistema portuale
dell’Isola d’Elba” di cui alla Del.G.R. n. 970/2008, sottoscritto da Regione Toscana,
Autorità Portuale di Piombino, Provincia di Livorno e Comuni elbani. In attesa che
giungano a conclusione i necessari procedimenti istituzionali, il Regolamento Urbanistico
individua le procedure per la formazione di un Piano unitario dell‟ambito portuale di cui
al successivo articolo 54, i cui contenuti saranno concordati con i soggetti e le autorità
competenti anche attraverso la formazione di specifico accordo di pianificazione.
Art. 54 – Piano del Porto
1. In relazione alle finalità di cui al precedente art. 53, Il Regolamento Urbanistico
individua un comparto unitario da sottoporre a Piano Particolareggiato di iniziativa
pubblica o altro atto di governo del territorio da approvare anche attraverso accordo di
pianificazione con gli Enti istituzionalmente competenti, attraverso il quale perseguire
la valorizzazione e la riqualificazione complessiva dell‟intero ambito del porto, sia per
quanto riguarda le opere ed i servizi a terra che le vere e proprie strutture portuali,
attraverso:
a) il consolidamento ed il potenziamento dell‟approdo turistico, anche in rapporto
alla revisione ed al ridimensionamento dell‟attracco commerciale, da ripensare nelle
tipologie e modalità di esercizio. A questo fine va verificata la opportunità di una
differenziazione delle utenze, con la creazione di banchine per la nautica di medio
tonnellaggio, convogliate verso la foce del Botro e servite a terra da attrezzature e
parcheggi ricavati nel parcheggio di viale Italia; con la collocazione di banchine sul
lungomare per i natanti di piccola stazza e le barche pescatori; con la possibilità di
ormeggio di nave da crociera al molo prolungato
b) la riqualificazione del fronte a mare attraverso la riqualificazione delle strutture
esistenti, il completamento dell‟arredo urbano e la razionalizzazione del sistema
degli accessi e della sosta;
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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c) la realizzazione di servizi qualificati a supporto dell‟area portuale, anche
attraverso la progettazione di nuove strutture in grado di svolgere un ruolo attrattivo
nei confronti dell‟utenza turistica (centro servizi in testata della diga foranea);
d) l‟ampliamento delle aree di balneazione e fruizione turistica, anche in relazione
alla previsione del percorso pedonale a mare di collegamento con Cala di Mola.
2. Il Piano Attuativo dovrà definire, mediante specifiche valutazioni ed approfondimenti
nonché con il confronto con tutti i soggetti istituzionali coinvolti, l‟esatta tipologia ed il
dimensionamento degli interventi da realizzare, anche attraverso contestuale
adeguamento dello strumento urbanistico.
3. Nelle more della formazione del Piano, sono consentiti tutti gli interventi pubblici
finalizzati alla manutenzione ed al miglioramento funzionale delle strutture esistenti
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Demanio marittimo
Art. 55 – Piano di Utilizzo del Demanio Marittimo
1. Fermo restando quanto previsto al precedente articolo per la riorganizzazione delle
aree destinate alla portualità commerciale e turistica, le aree del demanio
marittimo sono classificate come aree di preminente interesse pubblico.
2. Nelle aree del demanio marittimo destinate alle attività turistiche, in attesa
dell‟approvazione di specifico Piano di Utilizzo del Demanio Marittimo, non è
ammesso il rilascio di nuove concessioni demaniali marittime finalizzate
all‟utilizzazione in esclusivo di parti di arenili, spiagge ghiaiose, coste in genere,
specchi d‟acqua.
3. Nelle aree di cui al comma 2 il rilascio di nuove concessione demaniali marittime è
ammesso solo per realizzare temporaneamente minime attrezzature per la gestione
di servizi di spiaggia, igienici e di sicurezza.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Aree di interesse paesaggistico ed ambientale
Art. 56 – Parchi urbani e territoriali (Sottozone F7)
1. Sono le aree, appositamente perimetrate, di valore paesaggistico ma anche
antropologico in quanto aree di significative attività dell‟uomo nel passato e che
costituiscono parchi territoriali collegati al sistema costiero.
2. In tali zone il R.U. prevede la realizzazione di Parchi Territoriali Attrezzati (PTA) con
recupero delle testimonianze storiche integrate a servizi a carattere pubblico e privato
di tipo culturale, ricreativo, sportivo, per il tempo libero ed il turismo.
L‟attuazione degli interventi è subordinata alla formazione di Piani Attuativi di iniziativa
pubblica o privata convenzionati relativi agli interi comparti o a porzioni organiche e
funzionali di essi (subcomparti), nel rispetto della disciplina definita dalle specifiche
schede norma di cui all‟Allegato I delle NTA.
3. All‟interno del sistema della costa, il Piano Strutturale individua questi ambiti di
riqualificazione ambientale corrispondenti rispettivamente alle aree interessate dalle
cave dismesse in loc. Capobianco ed in loc. Terranera ed a quelle comprendenti il lato
orientale del Fronte d‟Attacco del Forte.
In dettaglio:
a) Capobianco comprende un‟area mineraria e di cava dismessa che ha assunto un
assetto del tutto particolare di equilibrio statico orografico. Necessita quindi di
interventi di consolidamento e risanamento, con valorizzazione delle valenze storiche
integrate ad un uso di attività sportive e di attrazione culturale.
b) Terranera è un‟area di miniere in galleria dismesse da tempo, testimone di
un‟attività estrattiva del tutto particolare per l‟Elba. Ora inserita nel perimetro del
Parco Nazionale dell‟Arcipelago, va identificata per garantire la memoria del suo uso
con il restauro dell‟organizzazione originale comprendente anche i manufatti e gli
edifici da convertire in attrezzature mussali e ricettive. Nell‟area di Terranera è
ipotizzata la presenza di risorse termali, da valorizzare attraverso specifici studi e
progetti.
c) Fronte d‟Attacco comprende le aree che l‟attuale utilizzo e demanializzazione del
Forte ha fatto sì che venissero nel tempo siano state trasformate e compromesse. Sono
le aree sulla scogliera ma soprattutto quelle che costituivano il Fronte d‟Attacco ed il
Campo Trincerato, vere macchine da guerra a volte innovative e adeguate più volte nel
tempo. Di esse, il Campo Trincerato è divenuto larga parte privato e convertito a
terreno agricolo ed occorrerebbe una campagna di scavi per verificare quanto è rimasto;
il Fronte d‟Attacco invece è ancora unitario e fa parte della sottozona A3 a cui sono
demandate le modalità di conservazione.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Tramite un‟azione di ripristino dell‟assetto ed una auspicata maggior integrazione con il
Forte, il R.U. prevede di crearne un importante museo all‟aperto, garantendo una
fruizione culturale turistica con opportuni percorsi e la destinazione dell‟edificio
esistente a museo delle fortificazioni.
4. Ciascuno di tali PTA costituiscono un ambito unitario di riqualificazione paesaggistica ed
ambientale, ma l‟Amministrazione Comunale potrà predisporre un Piano Guida di
valorizzazione complessiva, nel quale siano definite le caratteristiche, la tipologia e ed
il dimensionamento degli interventi previsti, nel rispetto delle indicazioni delle
rispettive zone omogenee e da prevedere comunque all‟interno dei volumi esistenti con
possibilità di eventuali ampliamenti nella misura massima del 10% dell‟esistente.
Attraverso tale Piano Guida potranno essere individuati comparti di attuazione di
iniziativa pubblica o privata da realizzarsi attraverso la presentazione degli specifici PTA
e previa bonifica e messa in sicurezza delle aree. Il R.U. potrà, in relazione alle singole
destinazioni previste, consentire la realizzazione di piccole strutture a servizio delle
attività di interesse collettivo, quali servizi igienici, spogliatoi, tettoie, ecc.. Tutti gli
interventi dovranno essere comunque rivolti alla riqualificazione ambientale e
paesaggistica dell‟area rispettivamente attraverso il recupero delle gallerie e delle aree
di cava, nonché degli eventuali edifici di servizio alle attività di escavazione, finalizzato
ad una possibile fruizione di tipo ricreativo e culturale ed alla loro integrazione con il
territorio, ed il ripristino e restauro di tutti gli spalti e manufatti costituenti le opere
militari sia nel fronte d‟attacco che sulla scogliera.
Nel suddetto Piano Guida sarà altresì indicato la rete dei percorsi e dei sentieri che
lungo la costa collegheranno tra loro i suddetti PTA e questi con il centro storico e le
zone balneari di Barbarossa e del Reale
5. Per gli edifici esistenti aventi destinazione residenziale non ricadenti in proprietà
demaniale, sono ammessi interventi di recupero, riqualificazione ed ampliamento
del patrimonio edilizio esistente, anche attraverso la realizzazione di ampliamenti
una - tantum finalizzati al miglioramento delle condizioni abitative, nella misura
del 50% della superficie utile residenziale esistente e comunque fino ad una
massimo di 30 mq per unità abitativa, senza aumento delle unità abitative rispetto
alla situazione legittimamente esistente.
Art. 57 – Zone con prevalente interesse ambientale del sistema della costa
1. All‟interno del Sistema della costa, in coerenza con gli obietti e gli indirizzi del Piano
Strutturale, il Regolamento Urbanistico individua ambiti territoriali a prevalente
interesse ambientale e paesaggistico, comprendenti le zone ricadenti all‟interno di aree
protette ai sensi della L. 394/91 e le aree di integrazione ambientale e funzionale degli
insediamenti esistenti.
2. In particolare, Il Regolamento Urbanistico individua:
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 90
zone con prevalente interesse ambientale del sistema della costa, caratterizzate
dalla compresenza di residui assetti rurali, di aggregazioni residenziali diffuse, di
infrastrutture e servizi, a fronte di una effettiva marginalità e residualità delle
attività produttive agricole, infatti non sono presenti aziende agricole condotte
da imprenditori agricoli a titolo principale (IAP); tali zone hanno pressoché
perduto la funzione agricola che è stata sostituita da una non meno importante
funzione ambientale, che è da preservare e tutelare, anche in relazione alla
presenza del sistema degli insediamenti turistici costieri.
zone di interesse ambientale e paesaggistico del Parco Nazionale Arcipelago Toscano,
caratterizzate dalla presenza di aree boscate e di notevole interesse ambientale.
Tali aree, per le quali vige la specifica disciplina prevista ai sensi della Legge
394/91, sono assunte come elemento di tutela ambientale e paesaggistica.
3. La disciplina delle zone di cui al punto a) è definita ai successivi commi; la disciplina
delle zone di cui al punto b), in quanto porzione di un più ampio sistema territoriale, è
contenuta all‟interno delle norme relative al Sistema Collinare (art. 58 e seguenti delle
presenti norme).
4. Zone con prevalente interesse ambientale del sistema della costa: il Regolamento
Urbanistico individua, nella porzione del sistema della costa che si prevalentemente si
estende fra il comprensorio turistico di Barbarossa e quello di Reale, un ambito
territoriale caratterizzato dalla compresenza di residui assetti rurali, di aggregazioni
residenziali diffuse, di infrastrutture e servizi, a fronte di una effettiva marginalità e
residualità delle attività produttive agricole; tali zone svolgono, per posizione e
caratteristiche, un ruolo di integrazione ambientale e funzionale nei confronti del
sistema degli insediamenti turistici e residenziali esistenti, nonché di valorizzazione
paesaggistica e di tutela dei residui connotati rurali. Le superfici fondiarie ricomprese in
tali zone possono essere computate all‟interno di PAPMAA, pur non potendo essere
direttamente interessate da interventi edificatori con destinazione agricola.
5. Negli ambiti di cui al precedente comma sono ammessi:
a) gli interventi di recupero, riqualificazione ed ampliamento del patrimonio edilizio
esistente, anche attraverso la realizzazione di ampliamenti una - tantum
finalizzati al miglioramento delle condizioni abitative, nella misura del 50% della
superficie utile residenziale esistente e comunque fino ad una massimo di 30 mq
per unità abitativa. Qualora detti interventi comportino aumento delle unità
abitative rispetto alla situazione legittimamente esistente, dovranno essere
rispettate le disposizioni di cui al successivo punto 6 ed essere computati nel
dimensionamento generale stabilito dal Piano Strutturale per l‟UTOE n. 7.3;
b) interventi di integrazione residenziale a completamento degli assetti insediativi
esistenti, da autorizzare previa verifica della compatibilità e sostenibilità rispetto
al contesto ambientale e paesaggistico, e comunque nel rispetto delle seguenti
condizioni:
gli interventi edilizi dovranno essere prioritariamente ubicati in
continuità con gli aggregati insediativi esistenti ed in aree non
interessate da colture agrarie o comunque legnose (vigneti, colture
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 91
arboree specializzate, ecc.), formazioni boschive, sistemazioni idraulico
agrarie tradizionali (terrazzamenti) o altre connotazioni morfologiche
significative (terreni di forte acclività, corsi d‟acqua, ecc.); a tale
proposito si fa riferimento alla Tavola n. QC1 “Uso del suolo” allegata al
Quadro Conoscitivo del Regolamento Urbanistico, che individua le aree
non utilizzate a fini agricoli o connotate da condizioni di degrado;
le aree oggetto di intervento devono essere direttamente accessibili dalla
viabilità pubblica e preferibilmente servite dalle reti di urbanizzazione
esistenti;
gli interventi edilizi dovranno essere accompagnati da un progetto
unitario di sistemazione ambientale volto alla riqualificazione dell‟intera
proprietà ed a garantire il corretto inserimento nel contesto ambientale
e paesaggistico;
gli interventi di integrazione residenziale sono tesi al soddisfacimento del
fabbisogno abitativo della popolazione residente, nel rispetto degli
obiettivi, degli indirizzi e del dimensionamento del Piano Strutturale
approvato con Delibera del Consiglio Comunale n. 27 del 11.04.2007. A
tal fine, la realizzazione di eventuali nuove unità abitative è ammessa
unicamente qualora esse vadano a configurarsi come prima casa di
soggetti già residenti nel comune di Porto Azzurro o di loro parenti
maggiorenni in linea retta discendente fino al II° grado, solo nel caso
che la somma complessiva delle eventuali abitazioni in proprietà del
proprietario del terreno e dei parenti in linea retta discendente fino
al II° grado non sia superiore al numero dei parenti in linea diretta
dal proprietario del terreno fino al congiunto richiedente la prima
casa (con la sola esclusione delle abitazioni già concesse in residenza
dal prorietario del terreno agli eventuali altri parenti in linea retta
discendente fino al II° grado, non possessori di altre abitazioni). In
questo senso, fanno fede i titolo di proprietà e la situazione giuridica dei
suoli alla data di adozione del Regolamento Urbanistico; in nessun caso
potranno essere oggetto di interventi edilizi i terreni ceduti o frazionati
dopo tale data. I requisiti di prima casa dovranno essere dimostrati al
momento della richiesta di titolo abilitativo, il cui rilascio sarà
subordinato alla stipula di atto unilaterale d‟obbligo con impegno al non
trasferimento del bene per un periodo minimo di anni dieci dalla
certificazione di abitabilità e conseguente garanzia fideiussoria;
gli interventi edilizi non potranno comportare la realizzazione di unità
abitative superiori a 70 mq di superficie utile, nella misura di una
abitazione per ciascun fondo, intendendo con tale termine il complesso
delle proprietà del richiedente titolo ricadenti nel territorio comunale
nell’UTOE n. 7.3.
Gli interventi realizzati ai fini del presente comma sono autorizzati previa
preventiva verifica del dimensionamento residenziale stabilito dal Piano
Strutturale per l‟UTOE n. 7.3. al netto delle eventuali altre previsioni di
Regolamento Urbanistico. In tal senso l‟Amministrazione Comunale potrà
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 92
stabilire con proprio e successivo atto i criteri ed i requisiti per il rilascio dei
titoli abilitativi, sia sulla base degli elementi emersi nel processo di
formazione del R.U. che con successive procedure.
6. All‟interno dell‟ambito ricadente nel comparto 4 dell‟UTOE 7, in relazione alla sua
vicinanza con l‟insediamento di Reale ed alla sua accessibilità dalla viabilità esistente,
già interessata da aggregazioni edilizie diffuse, l‟Amministrazione Comunale potrà
valutare proposte di intervento per il completamento del sistema insediativo esistente
attraverso la realizzazione di interventi residenziali a bassa densità e connotati da forti
caratteri di qualità architettonica ed inserimento ambientale tali da riqualificare il
contesto di intervento. Tali proposte dovranno evidenziare la compatibilità
ambientale e paesaggistica rispetto al contesto prescelto, con esclusione delle aree
caratterizzate da forte acclività, fragilità geomorfologica, presenza di elementi
naturalistici di pregio, o che comunque non siano raggiungibili dalla viabilità
esistente.
La realizzazione di tali interventi è subordinata all‟approvazione di un Piano Attuativo
convenzionato che definisca nel dettaglio:
Gli interventi proposti e la loro modalità di inserimento nel contesto
urbanistico ed ambientale, con particolare riferimento all‟adozione di
soluzioni di architettura ecosostenibile e di misure specifiche di mitigazione e
contestualizzazione delle opere in progetto;
Un progetto unitario di sistemazione esteso all‟intera area in proprietà, con
riferimento all’assetto fondiario alla data di adozione del R.U.,
comprendente il restauro e/o il ripristino degli eventuali elementi territoriali
significativi (sistemazioni idraulico agrarie tradizionali, manufatti di valore
testimoniale, percorsi, ecc.), nonché del mantenimento e della valorizzazione
dell‟assetto vegetazionale esistente.
La sistemazione degli spazi esterni dovrà tenere conto del contesto rurale e
naturalistico dell‟area, riproponendone gli elementi caratterizzanti: forme
morfologiche, sistemazioni idrauliche, genere e specie delle piante utilizzate.
Qualora gli interventi interessino, anche parzialmente, aree boscate ai sensi
della LR 39/00, il Piano Attuativo è subordinato alla preventiva approvazione
dell‟Ente competente circa la compatibilità dello stesso e/o gli eventuali
interventi compensativi ritenuti necessari; la realizzazione degli interventi di
sistemazione ambientale dovrà essere garantita da apposita convezione e
relativa garanzia fideiussoria;
Gli interventi edilizi potranno essere autorizzati nel rispetto dei seguenti
parametri urbanistici:
Superficie minima dell‟area di intervento: 10.000 mq
Superficie utile residenziale massima: 400 mq;
altezza massima: 4 m;
Numero massimo di unità abitative: 4;
Gli interventi realizzati ai fini del presente comma sono autorizzati previa
preventiva verifica del dimensionamento residenziale stabilito dal Piano
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Strutturale per l’UTOE n. 7.4. al netto delle eventuali altre previsioni di
Regolamento Urbanistico.
7. Tutti gli interventi edificatori di cui al presente articolo non potranno in alcun caso
interessare le aree ed i manufatti individuati come Invarianti Strutturali dal Piano
strutturale vigente (Tav. n. 2 di Piano Strutturale).
8. I Piani Attuativi, quali atti di governo del territorio di cui all’art. 10 della LR 1/05,
contengono la valutazione integrata degli effetti territoriali, ambientali, sociali ed
economici e sulla salute umana ai sensi dell’art. 11 della LR 1/05, in conformità con
le procedure e le disposizioni di cui al DPGR. 9/02/2007 n. 4/R e del Titolo IV delle
presenti norme.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Capo III - DISPOSIZIONI RELATIVE AL SISTEMA COLLINARE
Art. 58 - Il Sistema Collinare
1. Il Piano Strutturale definisce il Sistema Collinare come quella parte del territorio
comunale “in cui le condizioni ambientali e morfologiche hanno limitato il processo di
trasformazione antropica. Il risultato è un paesaggio in cui prevale la componente
naturale rispetto a quella antropica, costituita da insediamenti sparsi, spesso in cattivo
stato di conservazione. Le citate condizioni morfologiche e pedologiche hanno
determinato un progressivo abbandono delle attività agricole dal momento in cui non
sono state più necessarie per la vita sull‟isola, di conseguenza si registra un fenomeno
generalizzato di riappropriazione dei rilievi da parte della vegetazione mediterranea
soprattutto in forma di macchia”.
Il Piano Strutturale rileva, infatti “un saliente fenomeno di abbandono delle aree
agricole, che in pochi anni sono state ricoperte dalla macchia.” (art. 12 delle NTA).
2. Il Regolamento Urbanistico recepisce gli obiettivi e le prescrizioni del Piano Strutturale
per il Sistema Collinare (art. 12 delle NTA ), di seguito sinteticamente richiamati:
Obiettivi del Piano Strutturale:
Tutela e valorizzazione delle invarianti strutturali e delle peculiarità ambientali
presenti.
Limitare il processo di abbandono delle aree agricole.
Recupero e riutilizzo del patrimonio edilizio esistente attraverso la soddisfazione dei
fabbisogni sociali insoddisfatti per la popolazione residente del tipo prima casa od
ampliamento degli edifici esistenti, anche attraverso il recupero di manufatti edilizi
ed interventi di ristrutturazione urbanistica per il miglioramento degli attuali assetti
insediativi.
Valorizzazione dell‟economia rurale attraverso l‟integrazione dell‟attività agricola
con funzioni di tipo turistico-ricettivo.
Agevolare lo sviluppo di forme di produzione agricola alternative, innovative e di
qualità.
Incentivazione alla fruizione del territorio rurale nel tempo libero.
Riapertura della sentieristica e dei percorsi ciclo-pedonali e/o equestri.
Tutela della risorsa idrica e superamento delle condizioni di rischio di tipo
idrogeologico.
Tutela delle sistemazioni agrarie di pregio paesaggistico.
Prescrizioni per il Regolamento Urbanistico:
Non sono ammessi ulteriori interventi di rimboschimento a conifere.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Il recupero del patrimonio edilizio esistente e l‟eventuale realizzazione di nuovi
manufatti deve avvenire nel rispetto di limitazioni e condizionamenti relativi alle
caratteristiche costruttive ed all‟uso di materiali, colori e specie vegetali.
Disciplinare le modalità di riutilizzazione del patrimonio edilizio esistente rispetto
agli obiettivi di cui al precedente punto sub 3.
Disciplinare le prescrizioni per l‟esercizio delle attività agricole, compresa la
realizzazione di nuovi edifici ed il riutilizzo di quelli esistenti.
Valutare possibili forme di gestione convenzionata di spazi rurali in collegamento con
la realizzazione di struttura ricettive o altre attività.
La tutela della risorsa idrica costituisce un obiettivo primario, di cui si deve tenere
conto in tutti gli interventi di trasformazione del territorio.
3. In coerenza con gli obiettivi e gli indirizzi stabiliti dal Piano Strutturale, nonché in
applicazione del Titolo IV Capo III della LR 01/05 e del successivo Regolamento di
Attuazione n. 5R, il Regolamento Urbanistico articola il Sistema Collinare in ambiti
territoriali distinti in base ai caratteri ambientali, agronomici ed urbanistici, nonché
sulla base degli specifici obiettivi di Piano.
Il Sistema Collinare è articolato in:
a) Territorio rurale, comprendente le zone a prevalente destinazione agricola
individuate ai sensi del Titolo IV Capo III della LR 01/05 e del successivo
Regolamento di Attuazione n. 5R.
b) Territorio a prevalente interesse ambientale e paesaggistico, comprendente le
zone ricadenti all‟interno di aree protette ai sensi della Legge 394/91 e le
aree di integrazione ambientale e funzionale degli insediamenti esistenti.
4. Larga parte del sistema collinare ricade entro il perimetro del Parco Nazionale
dell‟Arcipelago Toscano, i cui obiettivi, vincoli e prescrizioni sono attuati attraverso uno
specifico strumento (Piano del Parco ai sensi della Legge 394/91 approvato con Del.
C.R. n. 87 del 23.12.2009).
Per tale ambito il Regolamento Urbanistico formula indirizzi normativi di ordine
generale in coerenza con gli obiettivi di Piano Strutturale, rimandando alle disposizioni
dello strumento specifico per la disciplina dettagliata degli interventi ammissibili.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Territorio rurale
Art. 59 – Disciplina del territorio rurale
1. In coerenza con gli obiettivi e gli indirizzi stabiliti dal Piano Strutturale, nonché in
applicazione del Titolo IV Capo III della LR 01/05 e del successivo Regolamento di
Attuazione n. 5R, il Regolamento Urbanistico disciplina le aree rurali del territorio
comunale mediante disposizioni atte a garantire la salvaguardia e la valorizzazione
dell‟ambiente e del paesaggio rurale, nonché la tutela delle risorse produttive
dell‟agricoltura.
2. Nell‟ambito del territorio rurale, il Regolamento Urbanistico individua:
zone con prevalente funzione agricola del sistema collinare, caratterizzate dalla
presenza di attività agricole e strutture aziendali rivolte prevalentemente alla
produzione vitivinicola di qualità ed altre colture legnose agrarie (olivo,
frutteto), nonché dalla residua permanenza di tradizionali sistemazioni idraulicoagrarie (terrazzamenti, ciglionamenti, ecc.).
3. Le zone specificamente individuate negli elaborati di Regolamento Urbanistico con la
denominazione “zone con prevalente funzione agricola del sistema collinare”
costituiscono ambito di applicazione della LR 01/05 artt. 40 e seguenti e del
Regolamento di Attuazione n. 5R. Tali zone sono assimilate alle zone E di cui al DM
1444/68.
Art. 60 - Destinazioni d’uso ammesse nel Territorio Rurale
1. Per il patrimonio edilizio esistente nel territorio rurale, oltre alle attività agricole e
quelle ad esse connesse, definite del DL 18 maggio 2001, n° 228 Capo I art. n°1 che
sostituisce l‟art. n°2135 del Codice Civile, sono ammesse le seguenti destinazioni
funzionali:
abitazioni civili;
abitazioni specialistiche;
attività artigianali di produzione e vendita di beni artistici, solo se connessi con le
abitazioni dell‟operatore;
strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione
così come definite ai sensi della LR 42/2000 (affittacamere, case ed appartamenti
per vacanza, locazioni ad uso turistico, residenze d‟epoca);
le attività commerciali che interessano esclusivamente esercizi di vendita di prodotti
per l‟agricoltura ed il tempo libero e prodotti tipici, con superficie di vendita fino a
150 mq come definiti dalla LR 28/05, Per tali esercizi sono richieste le relative
dotazioni di parcheggi in conformità alla vigente normativa regionale.
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Tutto ciò nel rispetto dei requisiti di compatibilità ambientale, urbanistica ed edilizia
previsti dalla legislazione vigente e dalle presenti norme.
2. Le attività agrituristiche sono regolate dalla LR 23 giugno 2003 e succ. modifiche e
integrazioni.
Art. 61 - Nuovi edifici rurali
1. Fermo restando l‟obbligo di procedere prioritariamente al recupero degli edifici
esistenti, la costruzione di nuovi edifici rurali è consentita, solo se necessaria alla
conduzione del fondo e all‟esercizio delle attività agricole e ad esse connesse, nelle
zone specificamente individuate negli elaborati di R.U. con la denominazione “E1 - zone
con prevalente funzione agricola del sistema collinare”. Eventuali superfici aziendali
ricadenti in altri ambiti di Regolamento Urbanistico contribuiscono comunque al
raggiungimento dei parametri minimi di cui alla LR 1/05, pur non potendo essere
direttamente interessate dagli interventi edificatori.
2. I nuovi edifici rurali si distinguono in:
Nuovi edifici rurali ad uso abitativo : per le condizioni per la costruzione dei nuovi
edifici ad uso abitativo si fa riferimento all‟art. 3 del Regolamento di attuazione 5R. La
dimensione massima ammissibile per ogni abitativa viene fissata in 110 mq di superficie
utile dei vani abitabili.
I nuovi edifici rurali ad uso abitativo dovranno conformarsi ai caratteri tipologici ed
architettonici propri dell‟edilizia rurale storica. In particolare:
i nuovi edifici dovranno essere ubicati in prossimità degli edifici e della viabilità
esistente, al fine di evitare l‟apertura di nuove strade, ed il più vicino possibile ai
servizi ed alle urbanizzazioni esistenti.
la realizzazione dei nuovi edifici dovrà tener conto del contesto paesaggistico ed
ambientale, con particolare riferimento alla presenza di sistemazioni idraulico
agrarie (ciglionamenti e terrazzamenti), alla morfologia dei luoghi (evitando
sbancamenti o alterazioni significative), di alberature e aree boscate di pregio
naturalistico, alla presenza di particolari visuali panoramiche.
la tipologia edilizia dovrà essere ispirata a criteri di semplicità formale e
costruttiva, sviluppata fino ad un massimo di due piani fuori terra con copertura a
capanna (a falde regolari). In coerenza con i caratteri tipologici tradizionali,
dovranno essere previste aperture con disposizione regolare e simmetrica sulle
facciate, evitando forme e dimensioni incoerenti con il tipo e corpi aggiunti quali
logge, balconi e porticati.
nella scelta delle finiture dovranno essere privilegiati materiali tipici quali coppi
ed embrici per le coperture, intonaco per le superfici esterne dei paramenti
murari, legno per i serramenti e gli infissi.
Le soluzioni progettuali dovranno seguire criteri di sostenibilità e di ecoefficienza non
solo nella ricerca di materiali idonei ma anche ponendo attenzione all‟orientamento
dell‟edificio, alla conseguente disposizione delle aperture ed alla organizzazione
distributiva interna, in coerenza con le regole dell‟edilizia storica.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 98
Per quanto riguarda le sistemazioni esterne dovranno tener conto dell‟inserimento nel
contesto circostante e quindi mantenere una connotazione rurale sia per quanto
riguarda la distribuzione delle funzioni che per la scelta delle specie; sono da preferire
specie autoctone e siepi vive allevate in forma libera, materiali naturali o comunque
non di forte impatto visivo.
Nuovi edifici rurali a servizio dei fondi agricoli degli IAP (annessi agricoli) art. 4 del
Regolamento 5R - La costruzione di nuovi annessi agricoli che costituiscono pertinenze
dei fondi agricoli degli IAP (Imprenditori Agricoli professionali ai sensi della legislazione
vigente) è consentita previa presentazione di DIA, secondo quanto previsto dall‟articolo
41 comma 4 della LR 1/2005.
I nuovi annessi rurali dovranno possedere caratteri tipologici ed architettonici tali da
inserirsi correttamente nel contesto paesaggistico ed ambientale. In particolare:
i nuovi edifici dovranno essere ubicati in prossimità degli edifici e della viabilità
esistente, al fine di evitare l‟apertura di nuove strade ed il più vicino possibile ai
servizi ed alle urbanizzazioni esistenti.
la realizzazione dei nuovi edifici dovrà tener conto del contesto paesaggistico ed
ambientale, con particolare riferimento alla presenza di sistemazioni idraulico
agrarie (ciglionamenti e terrazzamenti), alla morfologia dei luoghi (evitando
sbancamenti o alterazioni significative), di alberature e aree boscate di pregio
naturalistico, alla presenza di particolari visuali panoramiche.
la tipologia edilizia dovrà essere ispirata a criteri di semplicità formale e costruttiva.
Nella scelta delle finiture dovranno essere privilegiati, compatibilmente con le
funzioni previste, materiali tipici quali coppi ed embrici per le coperture, intonaco
per le superfici esterne dei paramenti murari, legno per i serramenti e gli infissi.
Le soluzioni progettuali dovranno preferibilmente adottare soluzioni costruttive ispirate
a criteri di sostenibilità e di ecoefficienza dell‟edilizia.
Per quanto riguarda le sistemazioni esterne dovranno tener conto nell‟inserimento nel
contesto circostante e quindi mantenere una connotazione rurale sia per quanto
riguarda la distribuzione delle funzioni che per la scelta delle specie; sono da preferire
specie autoctone e siepi vive allevate in forma libera, materiali naturali o comunque
non di forte impatto visivo.
Annessi non soggetti al rispetto delle superfici fondiarie minime di cui all‟art. 5 del
Regolamento 5R - Gli annessi non soggetti al rispetto delle superfici fondiarie minime
sono consentiti, previo rilascio del permesso a costruire, alle condizioni di cui all‟art. 5
del Regolamento 5R.
Annessi per soggetti diversi dall‟IAP art.6 del Regolamento 5 R- Gli annessi agricoli di cui
all‟art.n°41 comma 5 della LR 1/2005 sono destinati all‟agricoltura esercitata da
soggetti diversi dall‟ Imprenditore Agricolo Professionale sono destinati allo svolgimento
delle attività di agricoltura amatoriale o alle aziende con superfici inferiori ai minimi
previsti dal regolamento di attuazione della LR1/2005 o dal PTC, al fine di mantenere
l‟assetto paesaggistico ed agrario del territorio comunale.
L‟installazione di tali manufatti è consentita all‟interno delle U.T.O.E. 3, 4, 6, 7.3, 7.4
e 8 con esclusione delle aree ricadenti all’interno dei centri abitati e del Parco
nazionale dell’Arcipelago Toscano zone agricole individuate dal Regolamento
Urbanistico, alle seguenti condizioni:
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 99
E‟ ammessa la realizzazione di solo manufatto per ciascun fondo agricolo o unità
poderale, a qualunque titolo condotti, purché non risultante da frazionamento
successivo alla data di adozione del presente Regolamento Urbanistico;
sul fondo, costituito da un unico lotto che può essere costituito anche da
appezzamenti non contigui, non siano presenti edifici o se presenti, non siano
stati oggetto di mutamento della originaria destinazione d‟uso agricola;
Il fondo, a prevalente conduzione agricola, non deve essere inferiore a 5000
mq la superficie agricola mantenuta in produzione al momento dell’adozione
del Regolamento Urbanistico non sia inferiore a mq 5000 di orto, oliveto,
vigneto o frutteto, quale risultante da apposita relazione da allegare alla
richiesta di autorizzazione;
il manufatto sia destinato esclusivamente al ricovero degli attrezzi agricoli
necessari per la coltivazione e la manutenzione del fondo o ad attività connesse
(stoccaggio temporaneo dei prodotti coltivati, ecc.);
L‟istanza per il conseguimento del permesso di costruire è presentata dal titolare
dell‟azienda agricola o dal proprietario del fondo e deve contenere:
la descrizione delle motivate esigenze in relazione al tipo di attività esercitata sul
fondo;
le caratteristiche, le dimensioni e la collocazione del manufatto, nel rispetto delle
disposizioni tipologiche e dimensionali di cui al presente articolo;
l‟impegno alla manutenzione dell‟area per tutto il periodo di esercizio dell‟attività
agricola sul fondo;
la verifica della conformità dell‟intervento alla L.R. n. 1/2005, al Regolamento di
Attuazione 5/R, alle disposizione delle presenti Norme di Regolamento Urbanistico;
l‟impegno alla rimozione del manufatto ed alla rimessa in pristino dei luoghi al
cessare dell‟attività agricola o in caso di trasferimento di proprietà anche parziale
del fondo;
la presentazione di relative idonee forme di garanzia (fideiussione).
I manufatti in oggetto dovranno avere le seguenti caratteristiche:
struttura in legno con tamponamento anche in mandolato o in legno, con superficie
utile definita nel rispetto dei seguenti parametri: 16 mq per superfici minime di
5000 mq, più 1 mq ogni 1000 mq per la superficie eccedente i 5000 mq, fino ad
un massimo di 30 mq.
l‟altezza del manufatto non potrà superare i ml 2,50 in gronda, e comunque
rispettare l‟altezza massima di ml 3,50 al colmo;
la copertura, a capanna, dovrà avere pendenza massima del 33% ed essere coerente
con le caratteristiche del manufatto e con il contesto circostante, preferibilmente in
cotto o secondo i sistemi tradizionali documentati;
il pavimento dovrà essere realizzato in terra battuta o altro materiale
semplicemente appoggiato sul terreno; è fatto assoluto divieto di realizzare qualsiasi
tipo di pavimentazione su massetto cementizio;
non è ammessa la realizzazione di servizi igienici o l‟allacciamento alla rete idrica ed
elettrica. Il manufatto dovrà essere inserito nell‟ambiente in modo da non generare
degrado ambientale o visivo.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 100
3. Manufatti precari e temporanei: l‟installazione di manufatti precari per lo svolgimento
delle attività delle aziende agricole è consentita alle condizioni di cui all‟articolo 7 del
Regolamento 5R.
4. L‟installazione di serre temporanee e serre con copertura stagionale aventi le
caratteristiche costruttive dei manufatti precari sono consentite alle condizioni di cui
all‟articolo 8 del Regolamento 5R.
Art. 62 – Piano Aziendale di Miglioramento Agricolo Ambientale
1. Le caratteristiche del Programma Aziendale Pluriennale di Miglioramento Agricolo
Ambientale sono definite all‟art. 42 della LR 1/05. Il PAPMAA assume valore di Piano
Attuativo laddove siano previsti interventi di nuova edificazione superiori a 600 mc o
interventi di ristrutturazione urbanistica diversi da quelli previsti dall‟art. 43 comma 3
della L.R. n. 1/2005. Per i contenuti e le gestione dei PAPMAA si rimanda agli artt. 9, 10
e 11 del Regolamento 5R/2007.
Art. 63 - Interventi sul patrimonio edilizio con destinazione d’uso agricola
1. Gli elaborati di Regolamento Urbanistico individuano, all‟interno del territorio rurale, gli
edifici di valore storico, tipologico e testimoniale, per i quali è predisposta una specifica
disciplina contenuta nell‟art. 33 delle presenti norme. Per tali edifici sono ammessi gli
interventi previsti dal predetto articolo nel rispetto dei caratteri architettonici,
tipologici e formali esistenti.
2. Sul patrimonio edilizio esistente con destinazione d‟uso agricola privo di valore storico
tipologico e testimoniale sono consentiti gli interventi previsti dall‟art. 43 della L.R. n.
1/2005.
Al fine di incentivare lo sviluppo di un turismo di qualità nelle aree collinari, per tali
edifici sono inoltre ammessi ampliamenti una tantum finalizzati allo svolgimento
dell‟attività agrituristica. Gli ampliamenti, condotti in coerenza con la regole di crescita
tipologica dell‟edificio e nel rispetto dei valori paesaggistici del contesto circostante,
sono ammessi nella misura del 50% della superficie utile esistente, e comunque fino ad
un massimo di 30 mq di superficie utile per unità immobiliare.
Art. 64 - Interventi sul patrimonio edilizio con destinazione d’uso non agricola
1. Sugli edifici con destinazione d‟uso non agricola sono consentiti interventi di
manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 101
2. Gli elaborati di Regolamento Urbanistico individuano, all‟interno del territorio rurale, gli
edifici di valore storico, tipologico e testimoniale, per i quali è predisposta una specifica
disciplina contenuta nell‟art. 33 delle presenti norme. Per tali edifici sono ammessi gli
interventi previsti dal predetto articolo nel rispetto dei caratteri architettonici,
tipologici e formali esistenti.
3. Sugli edifici privi di valore storico tipologico sono ammessi interventi di ristrutturazione
edilizia,
sostituzione
edilizia,
ristrutturazione
urbanistica.
E‟
facoltà
dell‟amministrazione, qualora la documentazione a corredo degli interventi evidenzi la
presenza di caratteristiche di valore storico architettonico significative, ricondurre gli
interventi previsti entro categorie più restrittive al fine di tutelare il patrimonio edilizio
esistente nel territorio comunale.
4. Sugli edifici privi di valore storico tipologico con destinazione residenziale al momento
della adozione del Regolamento Urbanistico, sono ammessi ampliamenti una tantum
finalizzati alla riqualificazione tipologica e formale, nonché al miglioramento delle
condizioni abitative dei residenti. Tali ampliamenti, condotti in coerenza con la regole
di crescita tipologica dell‟edificio e nel rispetto dei valori paesaggistici del contesto
circostante, sono ammessi nella misura del 50% della superficie utile esistente, e
comunque fino ad un massimo di 30 mq di superficie utile per unità immobiliare. Detti
ampliamenti non possono determinare incremento delle unità immobiliari rispetto
all‟esistente.
5. Sono inoltre ammessi interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente finalizzati
al soddisfacimento del fabbisogno abitativo della popolazione residente nel rispetto
degli obiettivi, degli indirizzi e del dimensionamento previsto dal Piano Strutturale
approvato per l‟UTOE n. 8 al netto delle eventuali altre previsioni di Regolamento
Urbanistico. Gli interventi che non comportano aumento delle unità abitative
rispetto alla situazione legittimamente esistente alla data di adozione del R.U. non
sono computati ai fini del dimensionamento di cui all’art. 21 delle NTA.
Tali interventi dovranno essere attuati attraverso un Piano di Recupero convenzionato
esteso all‟intera proprietà interessata e comprendente la realizzazione di interventi di
sistemazione ambientale che garantiscano la riqualificazione complessiva dell‟area ed il
corretto inserimento degli interventi nel contesto ambientale e paesaggistico.
Il PdR potrà prevedere interventi di recupero, riqualificazione ed ampliamento del
patrimonio edilizio esistente non ceduto o frazionato dopo la data di adozione del
R.U., nel rispetto dei caratteri tipologici ed architettonici delle preesistenze. Gli
interventi di ampliamento non potranno comunque comportare la realizzazione di più di
una nuova unità abitativa rispetto all‟esistente per una superficie utile massima pari a
70 mq.
Non è ammesso il cambio di destinazione d’uso o l’ampliamento per i manufatti
costituiti da materiali precari o per i manufatti aventi caratteristiche di rudere e
privi di documentazione storico o catastale che ne dimostri origine e consistenza.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 102
6. Tutti gli interventi edificatori di cui al presente articolo non potranno in alcun caso
interessare le aree ed i manufatti individuati come Invarianti Strutturali dal Piano
strutturale vigente (Tav. n. 2 degli elaborati di Piano Strutturale).
Art. 65 - Interventi sul patrimonio edilizio che comportano il mutamento della
destinazione d’uso agricola
1. Gli interventi che comportano la perdita della destinazione d‟uso agricola degli edifici
rurali sono consentiti previa sottoscrizione di convenzione o atto d‟obbligo unilaterale
nella quale siano individuate anche le aree di pertinenza degli edifici. Per le aree di
pertinenza di cui sopra valgono le disposizioni degli art. 45 comma 2, 3, 4,5 della L.R. n.
1/2005.
Gli edifici che mutano destinazione d‟uso vengono computati ai fini del
dimensionamento degli strumenti urbanistici generali.
2. Non possono comunque subire trasformazione della destinazione d‟uso in residenza:
i manufatti che non posseggano requisiti minimi dimensionali e tipologici (superficie
< 40 mq, altezza < 2,10m).
i manufatti costituiti da semplici pilastri con o senza copertura (tettoie, fienili, ecc.)
i manufatti costituiti da materiali precari e i manufatti aventi caratteristiche
di rudere privi di documentazione storico o catastale che ne dimostri origine e
consistenza.
le serre di qualunque tipologia
3. Nel mutamento di destinazione d‟uso da annesso a residenza, o negli interventi di
recupero del patrimonio edilizio esistente che comportano un aumento di unità abitative
rispetto all‟esistente, la superficie minima di ciascuna unità abitativa non potrà essere
inferiore a 60 mq di superficie utile. Qualora tali interventi comportino aumento di
unità abitative superiore ad una rispetto all‟esistente sono subordinati alla formazione
di un Piano di Recupero.
Art. 66 - Boschi e terreni soggetti a vincolo idrogeologico
1. Tutti i territori coperti da boschi sono sottoposti a vincolo idrogeologico e a vincolo
paesaggistico. In tali aree sono consentiti gli interventi previsti dalla L.R. 39/2000.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 103
Territorio a prevalente interesse ambientale e paesaggistico
Art. 67 - Territorio a prevalente interesse ambientale e paesaggistico
1. All‟interno del Sistema Collinare, in coerenza con gli obiettivi e gli indirizzi del Piano
Strutturale, il Regolamento Urbanistico individua ambiti territoriali a prevalente
interesse ambientale e paesaggistico, comprendenti le zone ricadenti all‟interno di aree
protette ai sensi della Legge 394/91 e le aree di integrazione ambientale e funzionale
degli insediamenti esistenti.
2. In particolare, Il Regolamento Urbanistico individua:
a) zone con prevalente interesse ambientale del sistema collinare, caratterizzate dalla
compresenza di residui assetti rurali, di aggregazioni residenziali diffuse, di
infrastrutture e servizi, a fronte di una effettiva marginalità e residualità delle
attività produttive agricole; tali zone hanno pressoché perduto la funzione agricola
che è stata sostituita da una non meno importante funzione ambientale, che è da
preservare e tutelare, anche in relazione alla presenza dell‟insediamento urbano del
capoluogo.
b) zone di interesse ambientale e paesaggistico del Parco Nazionale Arcipelago
Toscano, caratterizzate dalla compresenza di aree boscate e aree destinate a colture
agricole di pregio (produzione vitivinicola di qualità, ecc.) nonché dalla residua
permanenza di tradizionali sistemazioni idraulico-agrarie (terrazzamenti,
ciglionamenti, ecc.); tali aree, per le quali vige la specifica disciplina prevista ai
sensi della Legge 394/91, sono assunte come elemento di tutela ambientale e
paesaggistica.
Art. 68 – Zone con prevalente interesse ambientale del sistema collinare
1. Il Regolamento Urbanistico individua, nella porzione del sistema collinare che si
prevalentemente si estende a nord del capoluogo e del comprensorio turistico di
Barbarossa lungo il tracciato della viabilità provinciale verso Rio Marina, un ambito
territoriale caratterizzato dalla compresenza di residui assetti rurali, di aggregazioni
residenziali diffuse, di infrastrutture e servizi, a fronte di una effettiva marginalità e
residualità delle attività produttive agricole; tali zone svolgono, per posizione e
caratteristiche, un ruolo di integrazione ambientale e funzionale nei confronti del
sistema insediativo esistente, nonché di valorizzazione paesaggistica e di tutela dei
residui connotati rurali. Le eventuali superfici fondiarie ricomprese in tali zone possono
essere computate all‟interno di PAPMAA, pur non potendo essere direttamente
interessate da interventi edificatori con destinazione agricola.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 104
2. In tali ambiti sono ammessi i seguenti interventi:
a) gli interventi di recupero, riqualificazione ed ampliamento del patrimonio edilizio
esistente, anche attraverso la realizzazione di ampliamenti una - tantum
finalizzati al miglioramento delle condizioni abitative, nella misura del 50% della
superficie utile residenziale esistente e comunque fino ad un massimo di 30 mq
per unità abitativa. Qualora detti interventi comportino aumento delle unità
abitative rispetto alla situazione legittimamente esistente, dovranno essere
rispettate le disposizioni di cui al successivo punto 3 ed essere computati nel
dimensionamento generale stabilito dal Piano Strutturale per l‟UTOE n. 3;
Non è comunque ammesso il cambio di destinazione d’uso o l’ampliamento
per i manufatti costituiti da materiali precari o per i manufatti aventi
caratteristiche di rudere e privi di documentazione storico o catastale che ne
dimostri origine e consistenza.
b) interventi di integrazione residenziale a completamento degli assetti insediativi
esistenti, da autorizzare previa verifica della compatibilità e sostenibilità rispetto
al contesto ambientale e paesaggistico, e comunque nel rispetto delle seguenti
condizioni:
gli interventi edilizi dovranno essere prioritariamente ubicati in
continuità con gli aggregati insediativi esistenti ed in aree non
interessate da colture agrarie o comunque legnose (vigneti, colture
arboree specializzate, ecc.), formazioni boschive, sistemazioni idraulico
agrarie tradizionali (terrazzamenti) o altre connotazioni morfologiche
significative (terreni di forte acclività, corsi d‟acqua, ecc.); a tale
proposito si fa riferimento alla Tavola n. QC1 “Uso del suolo” allegata al
Quadro Conoscitivo del Regolamento Urbanistico, che individua le aree
non utilizzate a fini agricoli o connotate da condizioni di degrado;
le aree oggetto di intervento devono essere direttamente accessibili dalla
viabilità pubblica e preferibilmente servite dalle reti di urbanizzazione
esistenti;
gli interventi edilizi dovranno essere accompagnati da un progetto
unitario di sistemazione ambientale volto alla riqualificazione dell‟intera
proprietà ed a garantire il corretto inserimento nel contesto ambientale
e paesaggistico;
gli interventi di integrazione residenziale sono tesi al soddisfacimento del
fabbisogno abitativo della popolazione residente, nel rispetto degli
obiettivi, degli indirizzi e del dimensionamento del Piano Strutturale
approvato con Delibera del Consiglio Comunale n. 27 del 11.04.2007. A
tal fine, la realizzazione di eventuali nuove unità abitative è ammessa
unicamente qualora esse vadano a configurarsi come prima casa di
soggetti già residenti nel comune di Porto Azzurro o di loro parenti
maggiorenni in linea retta discendente fino al II° grado, solo nel caso
che la somma complessiva delle eventuali abitazioni in proprietà del
proprietario del terreno e dei parenti in linea retta discendente fino
al II° grado non sia superiore al numero dei parenti in linea diretta
dal proprietario del terreno fino al congiunto richiedente la prima
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 105
casa (con la sola esclusione delle abitazioni già concesse in residenza
dal prorietario del terreno agli eventuali altri parenti in linea retta
discendente fino al II° grado, non possessori di altre abitazioni). In
questo senso, fanno fede i titoli di proprietà e la situazione giuridica dei
suoli e degli immobili alla data di adozione del Regolamento Urbanistico;
in nessun caso potranno essere oggetto di interventi edilizi i terreni
ceduti o frazionati dopo tale data. I requisiti di prima casa dovranno
essere dimostrati al momento della richiesta di titolo abilitativo, il cui
rilascio sarà subordinato alla stipula di atto unilaterale d‟obbligo con
impegno al non trasferimento del bene per un periodo minimo di anni
dieci dalla certificazione di abitabilità e conseguente garanzia
fideiussoria;
gli interventi edilizi non potranno comportare la realizzazione di unità
abitative superiori a 70 mq di superficie utile, nella misura di una
abitazione per ciascun fondo, intendendo con tale termine il complesso
delle proprietà del richiedente titolo nel territorio comunale nell’UTOE
n. 3.
Gli interventi realizzati ai fini del presente comma sono autorizzati previa preventiva
verifica del dimensionamento residenziale stabilito dal Piano Strutturale per l‟UTOE n.
3. al netto delle eventuali altre previsioni di Regolamento Urbanistico. In tal senso
l‟Amministrazione Comunale potrà stabilire con proprio e successivo atto i criteri ed i
requisiti per il rilascio dei titoli abilitativi, sia sulla base degli elementi emersi nel
processo di formazione del Regolamento Urbanistico che con successive procedure.
3. All‟interno dell‟ambito contrassegnato con la sigla “V2”, in relazione alla sua vicinanza
con l‟insediamento consolidato del capoluogo ed al suo attestamento lungo la strada
comunale di San Giovanni, già interessata da aggregazioni edilizie diffuse,
l‟Amministrazione Comunale potrà valutare proposte di intervento per il completamento
del sistema insediativo esistente attraverso la realizzazione di interventi residenziali a
bassa densità e connotati da forti caratteri di qualità architettonica ed inserimento
ambientale tali da riqualificare il contesto di intervento. La realizzazione di tali
interventi è subordinata all‟approvazione di un Piano Attuativo convenzionato che
definisca nel dettaglio:
Gli interventi proposti e la loro modalità di inserimento nel contesto
urbanistico ed ambientale, con particolare riferimento all‟adozione di
soluzioni di architettura ecosostenibile e di misure specifiche di mitigazione e
contestualizzazione delle opere in progetto;
Un progetto unitario di sistemazione esteso all‟intera area in proprietà, con
riferimento all’assetto fondiario alla data di adozione del R.U.,
comprendente il restauro e/o il ripristino degli eventuali elementi territoriali
significativi (sistemazioni idraulico agrarie tradizionali, manufatti di valore
testimoniale, percorsi, ecc.), nonché del mantenimento e della valorizzazione
dell‟assetto vegetazionale esistente.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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La sistemazione degli spazi esterni dovrà tenere conto del contesto rurale e
naturalistico dell‟area, riproponendone gli elementi caratterizzanti: forme
morfologiche, sistemazioni idrauliche, genere e specie delle piante utilizzate.
Qualora gli interventi interessino, anche parzialmente, aree boscate ai sensi
della LR 39/00, il Piano Attuativo è subordinato alla preventiva approvazione
dell‟Ente competente circa la compatibilità dello stesso e/o gli eventuali
interventi compensativi ritenuti necessari; la realizzazione degli interventi di
sistemazione ambientale dovrà essere garantita da apposita convezione e
relativa garanzia fideiussoria;
Gli interventi edilizi potranno essere autorizzati nel rispetto dei seguenti
parametri urbanistici:
Superficie minima dell‟area di intervento: 4000 mq;
Superficie utile residenziale massima: 200 mq;
altezza massima: 4 m;
Numero massimo di unità abitative: 2;
Gli interventi realizzati ai fini del presente comma sono autorizzati previa
preventiva verifica del dimensionamento residenziale stabilito dal Piano
Strutturale per l’UTOE n. 3 al netto delle eventuali altre previsioni di Regolamento
Urbanistico.
4. Tutti gli interventi edificatori di cui al presente articolo non potranno in alcun caso
interessare le aree ed i manufatti individuati come Invarianti Strutturali dal Piano
Strutturale vigente (Tav. n. 2 degli elaborati di Piano Strutturale).
5. Negli ambiti territoriali di cui al presente articolo ricadenti entro i confini del Parco
Nazionale dell‟Arcipelago Toscano sono ammessi solamente interventi di recupero e
riqualificazione del patrimonio edilizio esistente senza aumenti volumetrici, con
esclusione di qualsiasi intervento di nuova edificazione.
6. I Piani Attuativi, quali atti di governo del territorio di cui all’art. 10 della LR 1/05,
contengono la valutazione integrata degli effetti territoriali, ambientali, sociali ed
economici e sulla salute umana ai sensi dell’art. 11 della LR 1/05, in conformità con
le procedure e le disposizioni di cui al DPGR. 9/02/2007 n. 4/R e del Titolo IV delle
presenti norme.
Art. 69 – Zone di interesse ambientale e paesaggistico del Parco Nazionale Arcipelago
Toscano
1. In queste zone il Regolamento Urbanistico, in coerenza con gli indirizzi del Piano
Strutturale, si prefigge obiettivi di tutela e valorizzazione dei caratteri rurali e
naturalistici del territorio, con particolare attenzione alla salvaguardia dei significativi
valori paesaggistici presenti. In tal senso, incentiva il mantenimento e lo sviluppo
dell‟agricoltura, con particolare attenzione alla presenza di attività agricole e strutture
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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aziendali rivolte prevalentemente alla produzione vitivinicola di qualità ed altre colture
legnose agrarie (olivo, frutteto), nonché dalla residua permanenza di tradizionali
sistemazioni idraulico-agrarie (terrazzamenti, ciglionamenti, ecc.). Il Regolamento
Urbanistico ritiene comune compatibili ed auspicabili forme compatibili di fruizione ed
utilizzo del territorio, quali il turismo rurale, attività di carattere culturale, ricreativo e
sportivo, ecc., da promuovere prioritariamente attraverso il recupero e la valorizzazione
del patrimonio edilizio esistente.
2. La disciplina degli interventi è definita dallo specifico strumento del Piano del Parco
previsto ai sensi della Legge 394/91 approvato con Del. C.R. n. 87 del 23.12.2009, al
quale il Regolamento Urbanistico si conforma.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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TITOLO VI – TUTELA DELL’INTEGRITÀ’ FISICA DEL TERRITORIO
Capo I - Tutela del suolo e delle acque e fattibilità degli interventi
Art. 70 - Limitazioni in relazione alla sicurezza da rischio idraulico
1. Il Regolamento Urbanistico riconosce il Piano Assetto Idrogeologico del Bacino Toscana
Costa (di seguito PAI) approvato con DCR.13/2005 come piano territoriale di settore in
relazione alla sicurezza da rischio idraulico; nel territorio comunale sono individuate
aree classificate dal PAI come PIME (Pericolosità Idraulica Molto Elevata), PIE
(Pericolosità Idraulica Elevata), aree PFME e PFE (Pericolosità Geomorfologica Molto
Elevata e Elevata). Tra gli obiettivi del PAI vi è la riduzione del rischio idraulico, in
attesa della realizzazione degli interventi di messa in sicurezza idraulica, gli interventi
ammissibili sono quelli previsti dal PAI medesimo.
2. Nelle aree classificate PIME e PIE dal PAI, individuate con apposito segno grafico nella
carta di fattibilità Idraulica allegata, che a tutti gli effetti costituisce parte integrante
del R.U., sono ammessi solo gli interventi ai sensi dell‟articolo 5 e 6 delle Norme
Tecniche del PAI.
Le attuazioni dei comparti ricadenti in aree PIME e PIE dovranno essere
subordinate ad interventi di messa in sicurezza idraulica dei corsi d’acqua ai sensi
degli artt. 5 e 6 delle Norme del PAI.
3. Nelle aree classificate PFE e PFME dal PAI, individuate con apposito segno grafico
nella carta di fattibilità geomorfologica allegata, che a tutti gli effetti costituisce
parte integrante dell’RU, sono ammessi solo gli interventi ai sensi degli articoli 13
e 14 delle Norme Tecniche del PAI.
Gli studi a cui è subordinata l’attuazione delle previsioni ricadenti in aree PFE
dovranno essere sottoposti al preventivo parere del Bacino ai sensi dell’art. 14
comma 3 delle Norme del PAI.
4. Gli interventi strutturali di messa in sicurezza di cui al precedente comma 2, corredati
dalla certificazione di cui all‟articolo 5 comma 7 delle norme del PAI, costituiranno
variante al Regolamento Urbanistico.
I progetti preliminari degli interventi dei Fossi Gelsarello e Pontecchio dovranno
essere sottoposti al preventivo parere del Bacino ai sensi dell’art. 5 delle Norme
del PAI e, ai fini della messa in sicurezza, dovranno prevedere specifici interventi
finalizzati alla regimazione del trasporto solido.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Ai fini della messa in sicurezza, i progetti preliminari dei fossi del Botro e Reale
già visionati dal bacino, dovranno essere integrati con specifici interventi
finalizzati alla regimazione del trasporto solido.
5. In relazione alla realizzazione degli interventi di messa in sicurezza da rischio idraulico,
l‟Amministrazione Comunale provvederà a dare specifica comunicazione alla
cittadinanza al fine di avviare il procedimento di formazione della variante al
Regolamento Urbanistico di cui al precedente comma 4.
6. Per le aree denominate “zone ad esondazione controllata”, destinate a casse di
espansione ed individuate nella tav. 2 del R.U., sono ammessi solo gli interventi di
cui all’art. 10 delle Norme del PAI (Aree A.S.I.P.).
Art. 71 - Tutela della risorsa idrica
1. Fermo restando quanto stabilito dal Piano d‟Ambito ATO 5, al fine di garantire
l‟approvvigionamento idrico ed un corretto uso della risorsa idrica per tutti gli interventi
edilizi che prevedano aumenti di superficie impermeabilizzata è fatto obbligo:
1.1
Di realizzare una cisterna di dimensione idonea per la raccolta delle acque
piovane delle coperture e delle superfici pavimentate non carrabili, da riutilizzare
per lo scarico dei WC., o usi irrigui, per una capacità di accumulo determinata in
ragione di 0.05 mc/ mq. di superficie realizzata, le cisterne dovranno essere dotate
di idoneo dispositivo per il lento rilascio dell‟acqua in eccesso
1.2
Di realizzare circuiti duali di distribuzione recuperando per i WC. le acque
grigie opportunamente trattate;
1.3
Di realizzare superfici permeabili nei lotti in ragione almeno del 30% della
superficie del lotto, computandosi, al 50% le superfici semipermeabili (manti in
betonelle chiuse), al 70% le superfici semipermeabili (manti in betonelle a poro
aperto);
2. E‟ vietato costruire nuovi pozzi ad uso domestico, nel raggio di 200 metri dai pozzi
finalizzati all‟emungimento di acqua potabile per l‟acquedotto pubblico.
3. Qualora nel corso dell‟esecuzione di scavi di qualsiasi genere o natura si intercettino
falde è fatto obbligo di informare l‟Ufficio Tecnico Comunale al fine di consentire la
verifica della natura e consistenza della risorsa idrica intercettata, quindi di determinare le
condizioni ottimali d‟uso della stessa. Al fine di recuperare e tutelare questa risorsa, con
specifico bando di evidenza pubblica, l‟Amministrazione Comunale richiederà a tutti i
cittadini o proprietari di immobili di documentare l‟esistenza, nella loro proprietà, di falde,
risorgive, pozzi drenanti e ogni altra fonte di risorsa idrica al fine di costituire un insieme di
conoscenze, che, unitamente a quelle esistenti sulla potenzialità idrica delle cisterne allo
stato attuale note ed individuate nel centro storico, consenta di realizzare un progetto di
corretto utilizzo della risorsa.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 110
Art. 72 - Prescrizioni e direttive per la tutela del suolo
1. Ogni intervento sotto il piano di campagna deve essere autorizzato dall‟Amministrazione
Comunale; la permanente occupazione del sottosuolo pubblico deve essere oggetto di
specifica concessione da parte dell‟Amministrazione Comunale previo pagamento di un
canone concessorio. Per ogni trasformazione sotto il piano di campagna devono essere
effettuati:
1.1 - Uno studio idrogeologico inerente la falda freatica, finalizzato alla ricostruzione
delle sue caratteristiche, della geometria e delle escursioni stagionali; il progetto
della trasformazione deve tenere conto dei risultati degli studi. La trasformazione
potrà essere effettuata soltanto a seguito dell‟esecuzione degli eventuali interventi
di messa in sicurezza, che si rendessero necessari, previsti dai medesimi studi.
2. -La captazione di acque sotterranee mediante pozzi è realizzabile solo a seguito di
comunicazione alla Provincia e conseguente DIA comunale nel caso di pozzi ad uso
domestico e ad autorizzazione della Provincia e DIA o altro provvedimento abilitativo
comunale nel caso di uso irriguo, industriale, igienico-assimilato e potabile. Alla DIA deve
essere allegata una relazione redatta da tecnico abilitato in cui siano illustrate le
caratteristiche realizzative del futuro pozzo, il contesto idrogeologico in cui si inserisce
l‟opera con particolare riferimento alla risorsa idrica locale disponibile in relazione con le
quantità che si intende emungere e le tutele da attuare per prevenire la percolazione di
sostanze inquinanti e la salvaguardia dell‟orizzonte acquifero e il rispetto del DM 11.03.88
lettera L.
Qualora la perforazione oltrepassi i 30 metri di profondità è obbligatorio dare
comunicazione al Servizio Geologico Nazionale entro 300 gg dall‟inizio dei lavori e far
pervenire una relazione corredata da stratigrafia entro 30 gg. dalla data di ultimazione L.
n. 464 del 4 agosto 1984.
3. La captazione e l‟utilizzo di sorgenti o scaturigini naturali è soggetta a DIA o altro
provvedimento abilitativo, alla domanda deve essere allegato uno schema progettuale delle
opere di presa e una relazione geologico-tecnica e idrogeologica che inquadri l‟intervento
nel contesto idrologico e geologico dell‟area in relazione all‟uso che se ne intende fare
Art. 73 - Prescrizioni e direttive per la tutela del paesaggio e del territorio
1. Gli elementi della rete idrica minore di drenaggio superficiale non devono subire
modifiche quali la copertura, il tombamento, la deviazione del tracciato se non per
comprovate esigenze e comunque previa autorizzazione comunale. La manutenzione è
affidata ai proprietari dei fondi interessati e deve essere condotta con il fine di
mantenere la funzionalità della stessa o al ripristino quando fosse compromessa; gli
interventi che non rientrano nella manutenzione ordinaria sono soggetti a autorizzazione
comunale .
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 111
2. E‟ vietata la demolizione anche parziale o la modificazione dei muri di contenimento a
secco (muretti a secco), è consentita la manutenzione dei medesimi se limitata al
ripristino dell‟opera o al recupero della sua efficienza. Qualora si verifichino
comprovate esigenze di stabilità del versante e/o di messa in sicurezza di opere
esistenti tale modifica attuabile previo ottenimento del titolo abilitativo comunale
mediante presentazione di adeguata documentazione progettuale e relazione geologicotecnica
3. La realizzazione di opere di sbancamento del versante, la modifica di terrazzamenti in
terra, e l‟esecuzione di scavi o trincee non temporanei è soggetta ad autorizzazione
comunale previa presentazione di adeguata documentazione progettuale e relazione
geologico-tecnica
4. La realizzazione o l‟ampliamento di nuove viabilità di accesso a manufatti sono
ammesse solo in relazione al raggiungimento di unità abitative legittimamente esistenti
previa presentazione di adeguata documentazione progettuale e relazione geologicotecnica
Art. 74 - Disposizioni in materia di fognature e depurazione
1. Tutte le trasformazioni attivabili con provvedimento abilitativo diretto sono subordinate
all‟allaccio alla rete fognaria ed al recapito dei reflui al depuratore; qualora ciò non fosse
possibile per assenza della rete di raccolta e /o del depuratore, il richiedente è tenuto a
realizzare altro impianto di depurazione idoneo per dimensione e risultato; è escluso il
ricorso a fosse settiche, fosse imhoff connesse ad impianti di subirrigazione; è ammesso il
ricorso ad impianti di depurazione a fanghi attivi o per fitodepurazione, detto anche ad
evapotraspirazione con letto assorbente, preceduto da un trattamento da effettuare con
fossa Imhoff.
Art. 75 - Fattibilità degli interventi
1. La fattibilità esprime il grado di realizzabilità degli interventi previsti dallo Regolamento
Urbanistico sotto il profilo geologico e la compatibilità con le caratteristiche dei terreni,
delle rocce e la stabilità dei pendii.
2. Sulla base di quanto sopra e in ottemperanza alla normativa vigente è stato realizzato
uno schema procedurale per determinare le classi di Fattibilità:
Nella Carta della Fattibilità Geologica e della Fattibilità idraulica sono
indicate le classi relative agli interventi di pianificazione già inseriti nel
Regolamento Urbanistico e nelle 8 Schede di Fattibilità sono indicate le
prescrizioni relative ad ogni singola previsione.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 112
La fattibilità degli interventi edilizi diretti è ottenibile mediante l‟abaco
allegato alla Relazione geologico-tecnica.
Art. 76 - Classi di fattibilità
1. Per tutte le trasformazioni, indipendentemente dalla classe di fattibilità, deve essere
redatta una specifica relazione geologica ai sensi delle vigenti disposizioni, avendo altresì
cura di specificare le condizioni idrogeologiche del sito con particolare riferimento
all‟esistenza di pozzi, della falda acquifera, infiltrazioni di altra natura o provenienza,
inoltre dovrà essere garantito il rispetto delle direttive di cui agli articoli 18,19 e 20 del PAI
2. Classi di fattibilità:
2.1
nelle aree classificate PIME dal PAI (ai sensi dell‟art. 5 del PAI), sono ammessi gli
interventi di cui al precedente art. 65 comma 2;
2.2 nelle altre aree non classificate PIME del PAI, le previsioni di trasformazione relative a
nuovi insediamenti, nuove infrastrutture e interventi edilizi vengono accompagnate dalle
valutazioni di fattibilità geologica e relative prescrizioni contenute nella classificazione di
fattibilità.
2.3 Le classi di fattibilità fanno riferimento diretto al DPGR n. 26/R del 27 aprile 2007. Le
classificazioni di pericolosità geologica e idraulica sono riferite alle relative cartografie del
Piano Strutturale e rappresentano l‟intero territorio comunale:
Classe 1
(Fattibilità senza particolari limitazioni- F1) Corrisponde a previsioni e
infrastrutturali per le quali non sono necessarie prescrizioni specifiche ai fini della
valida formazione del titolo abilitativo all‟attività edilizia .
Classe 2
(Fattibilità con normali vincoli - F2) Corrisponde a previsioni e
infrastrutturali per le quali è necessario indicare la tipologia delle indagini e/o
specifiche prescrizioni ai fini della valida formazione del titolo abilitativo all‟attività
edilizia .
Classe 3
(Fattibilità condizionata – F3) Corrisponde a previsioni urbanistiche e
infrastrutturali per le quali ai fini della individuazione dlle condizioni di
compatibilità degli interventi con le situazioni di pericolosità riscontrate, è
necessario definire la tipologia degli approfondimenti di indagine da svolgersi in sede
di predisposizione dei piani complessi di intervento o dei piani attuativi o, in loro
assenza , in sede di predisposizione di progetti edilizi
Classe 4
(Fattibilità limitata – F4) Corrisponde a previsioni urbanistiche e
infrastrutturali la cui attuazione è subordinata alla realizzazione di interventi di
messa in sicurezza che vanno individuati e definiti in sede di redazione del
Regolamento Urbanistico, sulla base di studi e verifiche atti a determinare gli
elementi di base utili per la predisposizione della relativa progettazione.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 113
3. Sul territorio comunale dovrà essere garantito il rispetto della normativa di cui agli artt.
18, 19 e 20 delle norme del Piano Assetto Idrogeologico del Bacino Regionale Toscana
Costa.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Capo II – Prescrizioni ambientali
Art. 77 - Prescrizioni ambientali derivanti dalla valutazione integrata
1.
Le norme di cui ai successivi articoli definiscono prescrizioni derivanti dalla
valutazione integrata del Regolamento Urbanistico, effettuata ai sensi dell‟art. 11 della LR
1/05 e del relativo Regolamento di Attuazione n. 4/R del 2007.
Art. 78 - Prescrizioni valide per tutto il territorio comunale
1. Acqua
a) L‟aumento del carico urbanistico nel territorio comunale è condizionato dalla
disponibilità della risorsa idrica all‟interno dell‟area di riferimento, oppure alla
realizzazione di forme di compensazione in grado di mitigare l‟incremento dei
consumi idrici.
b) Per le nuove costruzioni e per le trasformazioni urbanistiche dovranno essere
utilizzati materiali e tecniche costruttive rivolti al risparmio idrico e dovranno essere
previste misure tese alla conservazione, al risparmio, al riutilizzo ed al riciclo delle
risorse idriche, attraverso:
– la realizzazione di reti idriche duali fra uso potabile e altri usi;
– la realizzazione di depositi per la raccolta ed il riutilizzo delle acque meteoriche;
– la realizzazione di impianti per l‟utilizzazione delle acque reflue depurate;
– l‟utilizzo di acqua di ricircolo nelle attività produttive;
– l'impiego di erogatori d‟acqua a flusso ridotto e/o temporizzato;
– l‟installazione di cassette di scarico a doppio comando nei servizi sanitari.
c) Nelle nuove trasformazioni dovranno essere previsti sistemi a basso consumo di
acqua per l‟irrigazione dei giardini e delle aree verdi.
d) Gli interventi di realizzazione di nuove attività turistico - ricettive sono subordinati
alla dichiarazione delle fonti di approvvigionamento idrico, dei consumi previsti, dei
sistemi di smaltimento e alla predisposizione di un piano per il risparmio idrico.
e) Per le attività ricettive esistenti e di progetto dovranno essere previsti una rete
duale e serbatoi di accumulo per l‟approvvigionamento idrico.
f) Gli interventi di realizzazione di nuove attività industriali sono subordinati alla
dichiarazione delle fonti di approvvigionamenti idrico, dei consumi previsti, dei
sistemi di smaltimento e alla predisposizione di un piano per il risparmio idrico.
g) Per le acque meteoriche dovrà essere previsto il convogliamento in reti separate,
favorendo ove possibile il loro recupero per usi irrigui;
h) Per le nuove trasformazioni sarà opportuno prevedere, in fase di progettazione, la
collocazione dei vani di alloggiamento dei contatori idrici a confine tra la proprietà
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
i)
j)
k)
l)
m)
n)
Pagina 115
privata e pubblica e prevedere il punto di conferimento degli scarichi fognari al fine
di evitare la manomissione di strade già asfaltate.
Le nuove trasformazioni dovranno prevedere reti duali interne (acqua potabile e
risorsa alternativa) disconnesse in quanto possibili cali di pressioni nella rete
pubblica di distribuzione e il non funzionamento delle valvole di non ritorno
potrebbero causare l‟ingresso di acqua non potabile nella rete cittadina.
Per le nuove trasformazioni si prescrive la preventiva realizzazione della rete
fognaria e il suo allacciamento all‟impianto di depurazione esistente e/o eventuali di
progetto; dove l‟allacciamento non sia possibile e/o economicamente sostenibile, si
deve ricorrere a sistemi individuali di smaltimento dei reflui tenendo conto della
vulnerabilità idrogeologica;
In fase di progettazione di nuove trasformazioni dovrà essere verificata la presenza
di eventuali sottoservizi pubblici nelle proprietà private oggetto di intervento
urbanistico al fine di prevedere la loro sistemazione prima dell‟inizio delle nuove
costruzioni.
Per il rilascio delle concessioni è necessaria la preventiva acquisizione del nulla osta
da parte dell‟Ente Gestore relativamente alla fornitura idrica ed agli scarichi fognari.
È vietato l‟utilizzo dell‟acqua dell‟acquedotto per alimentare le piscine.
La sostenibilità di ogni insediamento dovrà essere singolarmente valutata al
momento in cui il soggetto attuatore darà inizio alle procedure per l‟ottenimento
delle autorizzazioni necessarie.
2. Rifiuti
a) Dovranno essere installate isole ecologiche dimensionate in base al carico urbanistico
esistente e di previsione; laddove non sia possibile l‟installazione di nuove, è
comunque obbligatorio l‟utilizzo di campane e cassonetti per la raccolta
differenziata dei rifiuti.
b) L‟ubicazione delle isole ecologiche e/o delle campane e cassonetti per la raccolta
differenziata, dovrà essere tale da garantire il facile raggiungimento da parte
dell‟utenza, compatibilmente con le esigenze di transito e manovra dei mezzi adibiti
alla raccolta.
3. Aziende Insalubri
a) Si prescrive la non ammissibilità di aziende a rischio d‟incidente rilevante.
b) Si prescrive la non ammissibilità di aziende insalubri di classe I e II, ad esclusione
delle zone produttive-artigianali; in alternativa, per le piccole e medie imprese che
possono tornare a vantaggio della popolazione locale, offrendo possibilità di lavoro
e/o servizi necessari senza imporre lunghi spostamenti, si prescrive di adottare tutte
le misure necessarie per promuovere l‟espansione in maniera armoniosa e
compatibile con le esigenze di protezione dall‟inquinamento all‟interno del tessuto
urbano.
4. Energia
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 116
Deve essere perseguito il contenimento dei consumi energetici sia attraverso una riduzione
della crescita dei consumi che attraverso l‟impiego di fonti rinnovabili.
Le nuove trasformazioni dovranno tener conto delle disposizioni previste dalla LR 39/2005
“Norme in materia di energia” e con il Piano di indirizzo energetico regionale (PIER). In
particolare:
a) Dovrà essere privilegiato l‟impiego di tecnologie bioclimatiche e l‟utilizzo di fonti di
energia rinnovabile (idroelettrico, biomasse, solare termico) per le nuove
trasformazioni che dovranno risultare integrate con le architetture di progetto.
b) Per i nuovi edifici o ristrutturazioni urbanistiche vi è obbligo di installazione di
impianti solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria pari almeno al 50
per cento del fabbisogno annuale, fatto salvo documentati impedimenti tecnici. (LR
39/2005 art. 23) che dovranno risultare integrati con le architetture di progetto.
c) L‟installazione di nuovi impianti di illuminazione pubblica dovrà essere conforme alle
prescrizioni della LR 39/2005, a quanto previsto dall‟Allegato III del PIER ed alle
“Linee Guida per la progettazione, l'esecuzione e l'adeguamento degli impianti di
illuminazione esterna”, in particolare, dove tecnicamente possibile, dovranno essere
installati impianti per la pubblica illuminazione dotati di celle fotovoltaiche.
d) Gli impianti di illuminazione pubblica o privata devono tener conto delle disposizioni
relative alla prevenzione dell‟inquinamento luminoso.
e) I nuovi impianti di illuminazione pubblica dovranno essere dotati di sistemi
automatici di controllo e riduzione del flusso luminoso.
f) Nei condomini è da incentivare l‟uso di caldaie centralizzate ad alta efficienza in
sostituzione delle caldaie singole.
g) Dovranno essere tutelate tutte quelle aree caratterizzate da bassi flussi luminosi
cercando di esaltare il valore culturale ed ambientale del territorio.
5. Radiazioni Non Ionizzanti
a) Devono essere rispettati i limiti per l‟esposizione puntuale ai campi
elettromagnetici, previsti dalla normativa vigente, in relazione alle distanze di
sicurezza dagli elettrodotti e dalle Stazioni Radio Base, prevedendo:
l‟eventuale trasferimento in luoghi idonei se in prossimità di abitazioni;
l‟eventuale trasferimento delle attività, attualmente presenti, che comportino
lunghi tempi d‟esposizione ai campi elettromagnetici;
b) Nelle aree soggette a tutela degli interessi storici, artistici, architettonici,
archeologici e ambientali, gli elettrodotti devono correre, in cavo sotterraneo, ogni
qualvolta possibile, e devono altresì essere previste, in fase di progettazione,
particolari misure per evitare danni irreparabili ai valori paesaggistici e ambientali
tutelati.
c) Relativamente alle stazioni radio base (SRB) per la telefonia mobile, si dovrà tener
conto delle aree sensibili e degli obiettivi di qualità fissati dal DPCM 8/07/2003 in
particolare dovrà essere rispettato l‟obiettivo di 6 V/m per gli edifici, le loro
pertinenze e tutte le aree intensamente frequentate. L’Amministrazione comunale
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 117
potrà predisporre uno specifico piano di settore nel quale siano individuati
criteri ed ambiti prioritari per la localizzaizone dei nuovi impianti.
d) Non appena gli Enti gestori avranno fornito la determinazione delle fasce di rispetto
ai sensi del DM 29/05/08 (di cui è stata fatta richiesta) queste costituiranno vincolo
all‟edificazione.
6. Aria
a) Per le nuove attività produttive, che offrono possibilità di lavoro e/o servizi
necessari senza imporre lunghi spostamenti, si prescrive che siano adottate tutte le
misure necessarie affinché l‟espansione avvenga in maniera armoniosa e compatibile
con il contesto territoriale, ambientale e paesaggistico. Di conseguenza dovranno
essere programmati interventi che prevedano sistemazioni a verde non solo
perimetrali o in filari alberati, ma che vadano ad assumere un significato di
inserimento nel tessuto circostante, di forte connotazione rurale e paesaggistica.
b) Si prescrive di adottare tutte le misure necessarie per ridurre i flussi di traffico, o
comunque mitigarne l‟impatto.
7. Suolo e Sottosuolo
a) Nelle trasformazioni che implicano nuovo impegno di suolo è opportuno che vengano
utilizzati, dove tecnicamente possibile, materiali permeabili. Dovranno, in ogni caso,
essere rispettate le superfici permeabili indicate dalla DCR 230/94.
b) I nuovi spazi pubblici o privati destinati a viabilità pedonale o meccanizzata
dovranno essere realizzati, dove tecnicamente possibile, con modalità costruttive
che permettano l‟infiltrazione o la ritenzione anche temporanea delle acque.
c) Nei nuovi edifici e negli ampliamenti di edifici esistenti che comportano un
incremento di superficie coperta dovrà essere previsto una superficie permeabile di
pertinenza pari a circa il 25% della superficie fondiaria (DPGR 9 febbraio 2007 n. 2/R
- Regolamento di attuazione dell‟art. 37 comma 3 della LR 1/2005) .
d) Evitare fenomeni di contaminazione delle acque sotterranee e superficiali da parte
di scarichi di qualsiasi tipo provenienti sia dai centri abitati che dalle attività
produttive.
e) Valgono tutte le prescrizioni degli studi geologici e idraulici.
8. Flora e Fauna
a) Dovranno essere adottate idonee misure di salvaguardia tese alla ricerca di equilibri
ecologici più consolidati al fine di tutelare la biodiversità floristica e faunistica.
b) Dovrà essere incentivata e migliorata la qualità delle aree a verde pubblico presenti
sul territorio comunale.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Art. 79 - Prescrizioni valide per zone residenziali
1. Acqua
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 78, punto 1 lettere da c) a m).
2. Rifiuti
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 78, punto 2.
3. Aziende Insalubri
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 78, punto 3.
4. Energia
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 78, punto 4.
5. Radiazioni Non Ionizzanti
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 78, punto 5.
6. Aria
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 78, punto 6 lettera b).
7. Suolo E Sottosuolo
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 78, punto 7.
Art. 80 – Prescrizioni valide per le zone turistiche
1. Acqua
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 78, punto 1 escluso la lettera f).
2. Rifiuti
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 78, punto 2
3. Aziende Insalubri
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 78, punto 3.
4. Energia
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 78, punto 4.
5. Radiazioni non Ionizzanti
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 77, punto 5.
6. Aria
Pagina 118
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 119
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 78, punto 6 lettera b).
7. Suolo e Sottosuolo
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 78, punto 7.
Art. 81 – Prescrizioni valide per le zone produttive – artigianali
1. Acqua
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 78, punto 1 escluse le lettere a), e), f), i) e m).
2. Rifiuti
La realizzazione delle trasformazioni è subordinata alla presentazione di un piano di
gestione dei rifiuti che specifichi: tipologia (indicazione codice CER), quantità, modalità
di deposito temporaneo, destinazione (recupero/smaltimento), frequenza di
conferimento e la previsione di ubicazione dei punti di conferimento per materiali da
RD da disporre negli spazi pubblici predisposti, collocati e realizzati in modo da
incentivarne l‟uso da parte dell‟utenza.
3. Aziende Insalubri
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 78, punto 3 lettera a).
4. Energia
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 78, punto 4 esclusa la lettera f).
5. Radiazioni non Ionizzanti
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 78, punto 5 esclusa la lettera b).
6. Aria
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 78, punto 6.
7. Suolo e Sottosuolo
Valgono le prescrizioni di cui all‟art. 78, punto 7 ed inoltre:
-
Per ogni trasformazione che preveda un consumo di suolo deve corrispondere la
realizzazione di pari superficie di verde.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 120
TITOLO VII – AREE DI TUTELA E VINCOLO
Art. 82 - Vincolo storico artistico
1.
Il Regolamento Urbanistico individua gli edifici ed i complessi edilizi di rilevante
valore monumentale, individuati dal Piano Strutturale come Invarianti Strutturali ed
assimilati a quelli vincolati ai sensi della ex legge 1089/39 ora D.Lgs 42/2004. Detti
edifici e complessi edilizi ricadono in zone classificate dal DM 1444/68 come zona
omogenea A e sono individuati nella tavola 2 del R.U. come sottozona A4.
Gli interventi consentiti sono essenzialmente quelli previsti per la cat. 1 di
conservazione integrale di cui all‟art. 27 delle presenti norme.
2.
Le sottozone A4 nella tavola 2 sono:
a. Chiesa Madonna di Monserrato
b. Fontana di pietra
c. Cappella di S.Caterina
d. Chiesa di S.Cerbone
e. Forte S.Giacomo
foglio
foglio
foglio
foglio
foglio
1
15
8
12
14
part. A
part. 225
part. 125
part. 146
part 33
Art. 83 - Vincolo paesaggistico
L‟intero territorio comunale è sottoposto a vincolo paesaggistico ai sensi del D.Lgs 42/2004
e succ. mod. In tal senso tutti gli interventi edilizi, escluso le mere opere interne, sono
subordinati al preventivo assenso da parte delle autorità competenti.
Art. 84 - Vincolo cimiteriale
1.
Sono comprese le aree occupate dai cimiteri e quelle destinate al loro ampliamento.
Le relative fasce di rispetto sono regolate del testo unico delle leggi sanitarie (RD 24
luglio 1934, n. 1265), come modificato dalla legge 01 agosto 2002, n. 166 e non
possono avere comunque larghezza inferiore a 200 mt all‟interno della quale è
comunque vietata l‟edificazione. È consentita la realizzazione di infrastrutture ed
opere di urbanizzazione.
2.
Sugli edifici esistenti all‟interno della fascia di rispetto sono ammessi tutti gli
interventi fino alla ristrutturazione edilizia; i cambi di destinazioni d‟uso saranno
sottoposti al parere dell‟ASL competente
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 121
Art. 85 – Vincolo delle zone di rispetto
1.
Queste aree sono destinate alla protezione ed alla salvaguardia di specifici luoghi o
manufatti, in relazione ai quali è previsto un vincolo di inedificabilità assoluto o
parziale derivante da leggi nazionali, regionali, ovvero dalle disposizioni del presente
Regolamento Urbanistico. Per tali aree vige la disciplina prevista per il subsistema o la
zona omogenea di appartenenza con le limitazioni imposte dal vincolo specifico.
2.
Per le aree di rispetto e vincolo definite da leggi nazionali o regionali vigenti, valgono
le disposizioni in esse contenute. Dette aree sono automaticamente assoggettate a
variazioni di estensione e di disciplina conseguenti a sopravvenienze normative.
3.
Nella Tavola 1 del Regolamento Urbanistico è riportato il quadro di insieme dei vincoli
sovraordinati che interessano il territorio comunale; tale rappresentazione ha
comunque valore indicativo e non esaustivo, essendo l‟effettiva estensione ed
efficacia dei vincoli verificabile solamente attraverso la ricognizione puntuale degli
specifici provvedimenti istitutivi.
Art. 86 – Parco Nazionale Arcipelago Toscano
1. Gli elaborati di R.U. individuano le aree ricadenti all’interno del perimetro del
Parco Nazionale dell’Arcipelago Toscano. Per tali aree il R.U. definisce
destinazioni urbanistiche coerenti e compatibili con gli obiettivi di tutela e
valorizzazione e con la disciplina dell’area protetta, sulla base del carattere e
delle specificità dei luoghi.
2. La disciplina degli interventi all’interno di tali aree è definita dallo specifico
strumento del Piano del Parco previsto ai sensi della Legge 394/91 approvato con
Del. C.R. n. 87 del 23.12.2009, al quale il Regolamento Urbanistico si conforma.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Pagina 122
TITOLO VIII - NORME TRANSITORIE E FINALI
Art. 87 – Salvaguardie
1. Il Regolamento Urbanistico individua nei propri elaborati le aree ed i comparti
urbanistici interessati da Piani Attuativi approvati antecedentemente all‟approvazione
del Piano Strutturale (Delibera del Consiglio Comunale n. 27 del 11.04.2007). Per tali
aree e comparti è ammessa la realizzazione degli interventi previsti dai Piani di
Lottizzazione approvati e/o convenzionati, nel rispetto delle norme, dei parametri
urbanistici e delle destinazioni d‟uso stabilite per il comparto attuativo dalla specifica
convenzione. Eventuali varianti ai Piani di Lottizzazione approvati, qualora incidenti sui
predetti parametri, potranno essere accolte dall‟Amministrazione Comunale previa
verifica di coerenza con il dimensionamento stabilito dal Piano Strutturale.
2. Agli interventi di cui al precedente comma si applicano le definizioni dei parametri
urbanistici e le modalità di calcolo disposte dallo strumento urbanistico vigente al
momento della approvazione del Piano Attuativo. Gli eventuali adeguamenti tecnici e
dimensionali finalizzati a garantire il soddisfacimento di requisiti energetici e/o acustici
derivanti da disposizioni legislative entrate in vigore successivamente all‟approvazione
dei Piano Attuativo in oggetto non saranno computati ai fini della verifica dei parametri
urbanistici di piano. Tali adeguamenti non potranno comunque determinare aumento di
superficie utile e/o deroga dalle distanze minime di legge.
3. Gli interventi edilizi conformi alla disciplina del previgente PdF per i quali siano stati
acquisiti antecedentemente all‟adozione del Regolamento Urbanistico i nulla osta ed i
pareri necessari al rilascio del titolo abilitativo e questo non sia stato rilasciato
unicamente in virtù del regime di salvaguardia in essere ai sensi dell‟art. 39 della L.R. n.
5/1995, possono essere realizzati conformemente al progetto presentato purché gli
interventi siano completati nei termini di validità del provvedimento autorizzativo.
4. Ai fini della disciplina degli interventi edilizi, compresa la possibilità di
ampliamenti una-tantum, sono ricompresi nel patrimonio edilizio esistente anche
gli edifici autorizzati alla data del R.U. o per i quali, alla medesima data, risulta
presentata istanza di permesso di costruire.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
ALLEGATO I
SCHEDE NORMA
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REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Comparto n. 1 - UTOE 5 - AREA ESTRATTIVA E TRATTAMENTO INERTI
OBIETTIVI E DESTINAZIONI D'USO: Area per attività estrattive, impianti tecnologici di
interesse pubblico e attività di raccolta e trattamento di materiali inerti.
1) Parametri urbanistici ed edilizi
Superficie Territoriale: 217.926 mq
Interventi previsti: Prosecuzione delle attività estrattive e dei relativi interventi di
sistemazione ambientale secondo la convenzione in atto; Realizzazione di attività di
raccolta, selezione e trattamento di materiali inerti secondo forme di gestione
convenzionata; Realizzazione di attività pubbliche e/o di interesse pubblico.
2) Modalità di attuazione
Gli interventi a carattere privato sono subordinati alla approvazione di un Piano Attuativo
convenzionato esteso all‟intera area di intervento (individuabile come comparto interno
all‟U.T.O.E.) nel quale siano evidenziati l‟ubicazione la tipologia, l‟entità degli interventi
previsti, nonché i requisiti di compatibilità ambientale e la conformità alle direttive e
prescrizioni emanate dagli Enti competenti in materia. Gli interventi a carattere pubblico si
attuano attraverso progetti pubblici approvati dagli enti competenti secondo la vigente
legislazione.
3) Criteri ed indirizzi per la formazione del Piano
Le attività estrattive ammesse sono esclusivamente quelle individuate dal Piano Regionale
Attività Estrattive, approvato dalla Regione Toscana e indicate nella tavola 2 del R.U. nella
località La Crocetta. Un apposita convenzione con il Comune di Porto Azzurro ha definito le
modalità ed i tempi di coltivazione e di recupero ambientale, contestualmente alla
lavorazione, con revisione attuale dei procedimenti e con garanzie finanziarie.
All‟interno dell‟ambito classificato è possibile inoltre la localizzazione di eventuali impianti
per lavorazioni speciali compatibili con l‟attività estrattiva in atto (raccolta e
trasformazione di inerti, ecc.). In tal senso l‟Amministrazione Comunale potrà valutare
proposte di intervento da parte di soggetti pubblici o privati che contengano l‟indicazione
di:
L‟ubicazione, l‟estensione e la tipologia di interventi previsti;
Il tipo di lavorazione e/o di attività in progetto;
La valutazione degli effetti ambientali sull‟area, delle problematiche di
accessibilità collegate ai previsti flussi di traffico, della compatibilità con
l‟attività estrattiva in atto, delle ricadute sul territorio;
Eventuali nulla osta ed autorizzazioni rilasciate da parte degli Enti competenti.
Il progetto dovrà evidenziare in particolare l‟inserimento delle strutture e degli impianti
nel contesto ambientale, con particolare riferimento alla morfologia dei luoghi ed alla
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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presenza di aree boscate ai sensi della L.R. 39/00. Nell‟ambito del comprensorio
interessato dalla lavorazione potrà essere ammessa, per l‟espletamento dell‟attività, la
costruzione di volumetrie inerenti:
il ricovero giornaliero del personale addetto ed i servizi igienici;
la prima lavorazione del materiale estratto;
le attrezzature tecnologiche;
gli uffici amministrativi ed il pronto soccorso.
I manufatti di cui sopra hanno comunque carattere temporaneo. Alla scadenza del loro uso
non possono essere convertiti ad altro e vanno demoliti ed i terreni messi in ripristino
unitariamente al recupero della cava stessa.
4) Condizioni alla trasformazione
Sono escluse previsioni edificatorie nelle aree PIME del PAI ai sensi dell’art. 5 comma
2 delle Norme del PAI.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Comparto n. 2 – UTOE 6 - Insediamento P.I.P. in località Gelsarello
OBIETTIVI E DESTINAZIONI D'USO: Realizzazione di un polo di attrezzature urbane e a
valenza comprensoriale. Attività commerciali; direzionali; artigianali; pubbliche o di
interesse pubblico; residenza per i titolari delle attività.
1) Parametri urbanistici ed edilizi
Superficie Territoriale: 57.700 mq
Interventi previsti: Realizzazione di un nuovo insediamento a carattere produttivo commerciale nel rispetto del dimensionamento del Piano Attuativo approvato con Del. C.C.
n. 68 del 28.08.1997
Sono ammesse esclusivamente attività artigianali (artigianato di servizio e artigianali non
rumorose né graveolente), commerciali (attività di somministrazione alimenti e bevande);
direzionali pubbliche o di interesse pubblico, oltre alla residenza per i titolari delle attività.
2) Modalità di attuazione
Piano Attuativo di iniziativa pubblica esteso all‟intera area di comparto.
3) Criteri ed indirizzi per la formazione del Piano
Eventuali varianti al Piani Attuativo approvato, qualora incidenti sui parametri di cui sopra,
potranno essere accolte dall‟A.C. previa verifica di coerenza con il dimensionamento
stabilito dal P.S.
In sede di formazione delle varianti, dovranno essere oggetto di specifica valutazione gli
aspetti legati al sistema viario di accesso al comparto, nonché al sistema connettivo del
verde e dei servizi come elemento organizzatore delle relazioni con il sistema insediativo e
con il territorio agricolo.
L‟Amministrazione Comunale, in sede di convenzionamento stabilisce la natura e la durata
dei vincoli urbanistici e di destinazione, specificando altresì le modalità di gestione
dell‟area alla scadenza degli stessi.
4) Condizioni alla trasformazione
Sono escluse previsioni edificatorie nelle aree PIME del PAI ai sensi dell’art. 5 comma
2 delle Norme del PAI.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Comparto n. 3 - UTOE 7 - Ambito di riqualificazione ricettiva in loc. Reale (Piano
Guida)
OBIETTIVI E DESTINAZIONI D'USO: Riqualificazione degli insediamenti turistico-ricettivi e
residenziali esistenti attraverso interventi di riorganizzazione del sistema degli accessi e dei
percorsi, adeguamento delle attività turistico alberghiere, riconversione funzionale delle
attività di campeggio, dotazione di standard e servizi.
1) Parametri urbanistici ed edilizi
Superficie Territoriale: 39.076 mq
Interventi previsti: Realizzazione di interventi di adeguamento funzionale con realizzazione
di servizi complementari e spazi comuni secondo le indicazioni previste per le singole
attività dalle schede di cui agli art. 49 e 50 delle presenti norme; riqualificazione e
riconversione funzionale delle attività di campeggio nella misura di 1 posto letto in
struttura fissa in sostituzione di ciascuna piazzola esistente. Realizzazione di spazi per
standard e parcheggi in misura proporzionata agli interventi previsti.
2) Modalità di attuazione
All‟interno dell‟ambito individuato dal R.U. gli interventi possono essere attivati per
subcomparti funzionali attraverso Piani Attuativi di iniziativa privata convenzionata, anche
relativi alle singole attività purché corrispondenti ad unità minime organiche dal punto di
vista urbanistico, funzionale ed ambientale, nel rispetto delle indicazioni di carattere
generale volte a garantire l‟unitarietà e la coerenza degli interventi interni al comparto.
I Piani Attuativi potranno proporre anche lievi modifiche ai perimetri di zona individuati dal
R.U., fermo restando il carico insediativo massimo previsto.
3) Criteri ed indirizzi per la formazione del Piano
Tutti gli interventi sono finalizzati alla riqualificazione complessiva delle attività esistenti,
ed in particolare alla progressiva riconversione delle strutture di campeggio in strutture
ricettive di tipo alberghiero. A tale scopo i Piani Attuativi devono individuare, per i subambiti di riferimento:
La tipologia ed il dimensionamento degli interventi ammissibili per le singole attività
ricettive presenti;
I criteri progettuali ed i requisiti funzionali delle nuove strutture;
I servizi, le attrezzature e gli spazi comuni connessi alle attività ricettive;
Il sistema dei percorsi di accesso e distribuzione all‟area ed alle singole attività,
nonché gli spazi di sosta ed i percorsi pedonali protetti di collegamento con l‟arenile
e con le vicine aree di interesse ambientale;
Gli standard urbanistici commisurati al carico insediativo e turistico potenziale;
Gli interventi di inserimento e mitigazione ambientale, con particolare riferimento
alle sistemazioni a verde;
Le modalità di attuazione degli interventi.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Le soluzioni progettuali dovranno valorizzare il sistema del verde e degli spazi inedificati
attraverso uno specifico progetto che tenga conto dei valori paesaggistici presenti
nell’area e nel contesto di riferimento. Sono da preferire soluzioni architettoniche e
costruttive in grado di inserirsi correttamente nel contesto ambientale ed improntate a
criteri di reversibilità, privilegiando il ricorso a materiali leggeri (legno, ecc.), ed
evitando soluzioni mimetiche o vernacolari. Potranno inoltre essere previste misure di
incentivazione per l‟adozione di soluzioni architettoniche e costruttive finalizzate alla
sostenibilità ed ecocompatibilità dell‟edilizia (bioarchitettura, bioclimatica, ecc.).
I Piani attuativi dovranno garantire l’efficacia e la funzionalità delle soluzioni
proposte rispetto all’intero ambito di riqualificazione, evidenziandone la
compatibilità e la coerenza con le sistemazioni esistenti o previste dei sub-comparti
limitrofi, con particolare attenzione al sistema degli accessi, dei percorsi, degli spazi
di uso pubblico. In tal senso, l’Amministrazione Comunale potrà prescrivere l’adozione
di specifiche soluzioni progettuali e/o costruttive al fine di garantire la necessaria
unitarietà degli interventi.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Comparto n. 4 - UTOE 7 - Ambito di riqualificazione ricettiva in loc. Barbarossa
(Piano Guida)
OBIETTIVI E DESTINAZIONI D'USO: Riqualificazione degli insediamenti turistico-ricettivi e
residenziali esistenti attraverso interventi di riorganizzazione del sistema degli accessi e dei
percorsi, adeguamento delle attività turistico alberghiere, riconversione funzionale delle
attività di campeggio, dotazione di standard e servizi.
1) Parametri urbanistici ed edilizi
Superficie Territoriale: 103.580 mq
Interventi previsti: Realizzazione di interventi di adeguamento funzionale e limitato
ampliamento delle strutture alberghiere esistenti, per 300 mq di superficie utile
complessiva (20 nuovi ospiti), oltre a servizi complementari e spazi comuni per ulteriori
750 mq di superficie utile secondo le indicazioni previste per le singole attività dalle
schede di cui agli art. 49 e 50 delle presenti norme; realizzazione di nuova struttura
ricettiva (RTA o Residence) per 100 mq di superficie utile, da localizzare nell’area a
destinazione ricettiva identificata con la sigla i.3 nella tav. 2 di R.U.;
; riqualificazione e riconversione funzionale delle attività di campeggio nella misura di 1
posto letto in struttura fissa in sostituzione di ciascuna piazzola esistente. Realizzazione di
spazi per standard e parcheggi in misura proporzionata agli interventi previsti.
2) Modalità di attuazione
All‟interno dell‟ambito individuato dal R.U. gli interventi possono essere attivati per
subcomparti funzionali attraverso Piani Attuativi di iniziativa privata convenzionata, anche
relativi alle singole attività purché corrispondenti ad unità minime organiche dal punto di
vista urbanistico, funzionale ed ambientale, nel rispetto delle indicazioni di carattere
generale volte a garantire l‟unitarietà e la coerenza degli interventi interni al comparto. I
Piani Attuativi potranno proporre anche lievi modifiche ai perimetri di zona individuati dal
R.U., fermo restando il carico insediativo massimo previsto.
3) Criteri ed indirizzi per la formazione del Piano
Tutti gli interventi sono comunque finalizzati alla riqualificazione complessiva delle attività
esistenti, ed in particolare alla progressiva riconversione delle strutture di campeggio in in
strutture ricettive di tipo alberghiero. A tale scopo i Piani Attuativi devono individuare,
per i sub-ambiti di riferimento:
La tipologia ed il dimensionamento degli interventi ammissibili per le singole attività
ricettive presenti;
I criteri progettuali ed i requisiti funzionali delle nuove strutture;
I servizi, le attrezzature e gli spazi comuni connessi alle attività ricettive;
Il sistema dei percorsi di accesso e distribuzione all‟area ed alle singole attività,
nonché gli spazi di sosta ed i percorsi pedonali protetti di collegamento con l‟arenile
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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e con le vicine aree di interesse ambientale; a tale proposito si fa riferimento alle
indicazioni della tav. 3 di R.U.
Gli standard urbanistici commisurati al carico insediativo e turistico potenziale e
le eventuali superfici da cedere all‟Amministrazione Comunale per verde e
parcheggi; a tale proposito si fa riferimento alle indicazioni della tav. 3 di R.U.
Gli interventi di inserimento e mitigazione ambientale, con particolare riferimento
alle sistemazioni a verde;
Le modalità di attuazione degli interventi.
Le soluzioni progettuali dovranno valorizzare il sistema del verde e degli spazi
inedificati attraverso uno specifico progetto che tenga conto dei valori paesaggistici
presenti nell’area e nel contesto di riferimento. Sono da preferire soluzioni
architettoniche e costruttive in grado di inserirsi correttamente nel contesto
ambientale ed improntate a criteri di reversibilità, privilegiando il ricorso a
materiali leggeri (legno, ecc.), ed evitando soluzioni mimetiche o vernacolari.
Potranno inoltre essere previste misure di incentivazione per l‟adozione di soluzioni
architettoniche e costruttive finalizzate alla sostenibilità ed ecocompatibilità
dell‟edilizia (bioarchitettura, bioclimatica, ecc.).
I Piani attuativi dovranno garantire l’efficacia e la funzionalità delle soluzioni
proposte rispetto all’intero ambito di riqualificazione, evidenziandone la
compatibilità e la coerenza con le sistemazioni esistenti o previste dei subcomparti limitrofi, con particolare attenzione al sistema degli accessi, dei
percorsi, degli spazi di uso pubblico. In tal senso, l’Amministrazione Comunale
potrà prescrivere l’adozione di specifiche soluzioni progettuali e/o costruttive al
fine di garantire la necessaria unitarietà degli interventi.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Comparto n. 5 – UTOE 2 - Ambito di espansione urbana (P.E.E.P.)
OBIETTIVI E DESTINAZIONI D'USO: Realizzazione di un nuovo insediamento a carattere
residenziale (Edilizia convenzionata – P.E.E.P.) con annesse attitività complementari a
carattere commerciale e per servizi.
1) Parametri urbanistici ed edilizi
Superficie Territoriale: 28.400 mq
Interventi previsti: Realizzazione di un nuovo insediamento a carattere residenziale
(Edilizia convenzionata – P.E.E.P.) per 1100 mq di superficie utile con annesse attività
complementari a carattere commerciale e per servizi per 500 mq di superficie utile. Servizi
di interesse pubblico (nuova sede della Pubblica Assistenza)
2) Modalità di attuazione
Piano Attuativo di iniziativa pubblica articolato per sub comparti funzionali relativi alle
diverse destinazioni previste. Il Piano Attuativo potrà definire ipotesi di intervento relative
anche a parti più ristrette dell‟intero ambito di espansione urbana, anche in considerazione
di eventuali ulteriori interventi da programmare con successivi atti di pianificazione.
3) Criteri ed indirizzi per la formazione del Piano
Il Piano si pone come occasione di completamento e razionalizzazione del tessuto urbano
esistente, sia in ragione della sua ubicazione in posizione di cerniera tra le recenti
espansioni residenziali ed il comprensorio turistico di Barbarossa, sia per il carattere
polifunzionale dell‟insediamento urbano previsto (residenza, servizi, attività commerciali di
interesse urbano); particolare attenzione dovrà essere posta alla progettazione del tessuto
ed all‟articolazione degli spazi pubblici ed a verde, nonché alla necessaria dotazione di
standard (parcheggi). Al fine di garantire la necessaria qualità ed organicità del tessuto
urbano di nuova formazione, il Piano dovrà definire regole morfologiche e tipologiche per
lo sviluppo delle aree di nuovo impianto in accordo con i processi di formazione storica
dell‟edificato. In generale, l‟organizzazione planivolumetrica dovrà essere basata su regole
morfologiche e tipologiche coerenti con il tessuto urbano circostante, con particolare
riferimento ai tipi edilizi della tradizione locale quali case a schiera, case a corte, case in
linea, case unifamiliari e bifamiliari isolate. Le soluzioni progettuali dovranno valorizzare il
sistema del verde e degli spazi inedificati attraverso uno specifico progetto, in coerenza
con le indicazioni della tav. 3 di R.U. Potranno inoltre essere previste misure di
incentivazione per l‟adozione di soluzioni architettoniche e costruttive finalizzate alla
sostenibilità ed ecocompatibilità dell‟edilizia (bioarchitettura, bioclimatica, ecc.)
All‟interno dei singoli comparti attuativi dovrà essere garantito il soddisfacimento degli
standard urbanistici secondo le quantità previste dal Piano Strutturale in relazione alle
diverse funzioni insediabili e, comunque, in misura non inferiore alle quantità minime
previste dalla normativa vigente.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Comparto n. 6 – UTOE 7 - Ambito di espansione residenziale in loc. Barbarossa
OBIETTIVI E DESTINAZIONI D'USO: Realizzazione di nuovo insediamento a carattere
residenziale – turistico in loc. Barbarossa
1) Parametri urbanistici ed edilizi
Superficie Territoriale: 20.990 mq
Interventi previsti: Realizzazione di nuovo insediamento residenziale - turistico nel rispetto
del dimensionamento del Piano Attuativo approvato con Del. C.C. n. 110 del 29.11.2004
2) Modalità di attuazione
Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato esteso all‟intero comparto. Eventuali
varianti al Piano di Lottizzazione approvato, qualora incidenti sui predetti parametri,
potranno essere accolte dall‟A.C. previa verifica di coerenza con il dimensionamento
stabilito dal P.S.
3) Criteri ed indirizzi per la formazione del Piano
Agli interventi di cui al Piano Attuativo approvato si applicano le definizioni dei parametri
urbanistici e le modalità di calcolo disposte dallo strumento urbanistico vigente al momento
della approvazione del Piano Attuativo. Gli eventuali adeguamenti tecnici e dimensionali
finalizzati a garantire il soddisfacimento di requisiti energetici e/o acustici derivanti da
disposizioni legislative entrate in vigore successivamente all‟approvazione dei P.A. in
oggetto non saranno computati ai fini della verifica dei parametri urbanistici di piano. Tali
adeguamenti non potranno comunque determinare aumento di superficie utile e/o deroga
dalle distanze minime di legge.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Comparto n. 7 – UTOE 2 - Nuova struttura ricettiva in loc. Bocchetto
OBIETTIVI E DESTINAZIONI D'USO: Realizzazione di nuova struttura ricettiva
1) Parametri urbanistici ed edilizi
Superficie Territoriale: 20.330 mq
Interventi previsti: Realizzazione di nuovo insediamento turistico alberghiero nel rispetto
del dimensionamento del Piano Attuativo approvato con Del. C.C. n. 93 del 28.08.2002
2) Modalità di attuazione
Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato esteso all‟intero comparto. Eventuali
varianti al Piano di Lottizzazione approvato, qualora incidenti sui predetti parametri,
potranno essere accolte dall‟A.C. previa verifica di coerenza con il dimensionamento
stabilito dal P.S.
3) Criteri ed indirizzi per la formazione del Piano
Agli interventi di cui al Piano Attuativo approvato si applicano le definizioni dei parametri
urbanistici e le modalità di calcolo disposte dallo strumento urbanistico vigente al momento
della approvazione del Piano Attuativo. Gli eventuali adeguamenti tecnici e dimensionali
finalizzati a garantire il soddisfacimento di requisiti energetici e/o acustici derivanti da
disposizioni legislative entrate in vigore successivamente all‟approvazione dei P.A. in
oggetto non saranno computati ai fini della verifica dei parametri urbanistici di piano. Tali
adeguamenti non potranno comunque determinare aumento di superficie utile e/o deroga
dalle distanze minime di legge.
In sede di formazione di eventuale variante, dovranno essere oggetto di specifica
valutazione gli aspetti legati al sistema viario di accesso e distribuzione al comparto,
nonché al sistema connettivo del verde e dei servizi come elemento organizzatore delle
relazioni con il sistema insediativo consolidato ed il centro storico.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Comparto n. 8 - UTOE 7 - PIANO PARTICOLAREGGIATO AMBITO DEL PORTO
OBIETTIVI E DESTINAZIONI D'USO: Riqualificazione e potenziamento delle strutture portuali
esistenti con la realizzazione di un polo di attrezzature per la nautica e relativi servizi
(Attività commerciali; direzionali; turistico-ricettive; pubbliche o di interesse pubblico).
1) Parametri urbanistici ed edilizi
Superficie Territoriale: 96.100 mq
Il dimensionamento delle funzioni e dei servizi sarà
Piano Attuativo sulla base degli specifici obiettivi
rispetto delle indicazioni e prescrizioni del Piano
condizioni di cui all’art. 7 comma 3 lettere c) e d)
Rete dei Porti Toscani” allegato al vigente P.I.T.
valutato in sede di elaborazione del
dell‟Amministrazione Comunale, nel
Strutturale ed in coerenza con le
della Disciplina del Masterplan “La
2) Modalità di attuazione
Piano Particolareggiato unitario di iniziativa pubblica o altro atto di governo del territorio
da approvare mediante specifico accordo di pianificazione con gli Enti sovracomunali
interessati. Nelle more della formazione del Piano, sono consentiti tutti gli interventi
pubblici finalizzati alla manutenzione ed al miglioramento funzionale delle strutture
esistenti
3) Criteri ed indirizzi per la formazione del Piano
Il Piano unitario persegue la valorizzazione e la riqualificazione complessiva dell‟intero
ambito del porto, sia per quanto riguarda le opere ed i servizi a terra che le vere e proprie
strutture portuali, attraverso:
a. il consolidamento ed il potenziamento dell‟approdo turistico, anche in rapporto alla revisione ed
al ridimensionamento dell‟attracco commerciale, da ripensare nelle tipologie e modalità di
esercizio. A questo fine va riverificata la opportunità di una differenziazione delle utenze, con la
creazione di banchine per la nautica di medio tonnellaggio, convogliate verso la foce del Botro e
servite a terra da attrezzature e parcheggi ricavati nel parcheggio di viale Italia; con la
collocazione di banchine sul lungomare per i natanti di piccola stazza e le barche pescatori; con la
possibilità di ormeggio di nave da crociera al molo prolungato;
b. la riqualificazione del fronte a mare attraverso la riqualificazione delle strutture esistenti, il
completamento dell‟arredo urbano e la razionalizzazione del sistema degli accessi e della sosta;
c. la realizzazione di servizi qualificati a supporto dell‟area portuale, anche attraverso la
progettazione di nuove strutture in grado di svolgere un ruolo attrattivo nei confronti dell‟utenza
turistica (centro servizi in testata della diga foranea);
d. l‟ampliamento delle aree di balneazione e fruizione turistica, anche in relazione alla previsione
del percorso pedonale a mare di collegamento con Cala di Mola.
Il Piano Attuativo dovrà definire, mediante specifiche valutazioni ed approfondimenti
nonché con il confronto con tutti i soggetti istituzionali coinvolti, l‟esatta tipologia ed il
dimensionamento degli interventi da realizzare, anche attraverso contestuale adeguamento
dello strumento urbanistico.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Comparto n. 9 – UTOE 7 - Ampliamento struttura ricettiva ALBERGO EX MORUMBI
OBIETTIVI E DESTINAZIONI D'USO: Riqualificazione ed ampliamento delle strutture ricettive
esistenti
1) Parametri urbanistici ed edilizi
Superficie Territoriale: 12.980 mq
Interventi previsti: Riqualificazione ed ampliamento delle strutture ricettive esistenti nel
rispetto del dimensionamento del Piano Attuativo approvato con Del. C.C. n. 47 del
09.04.2002.
2) Modalità di attuazione
Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato esteso all‟intero comparto. Eventuali
varianti al Piano di Lottizzazione approvato, qualora incidenti sui predetti parametri,
potranno essere accolte dall‟A.C. previa verifica di coerenza con il dimensionamento
stabilito dal P.S.
3) Criteri ed indirizzi per la formazione del Piano
Agli interventi di cui al Piano Attuativo approvato si applicano le definizioni dei parametri
urbanistici e le modalità di calcolo disposte dallo strumento urbanistico vigente al momento
della approvazione del Piano Attuativo. Gli eventuali adeguamenti tecnici e dimensionali
finalizzati a garantire il soddisfacimento di requisiti energetici e/o acustici derivanti da
disposizioni legislative entrate in vigore successivamente all‟approvazione dei P.A. in
oggetto non saranno computati ai fini della verifica dei parametri urbanistici di piano. Tali
adeguamenti non potranno comunque determinare aumento di superficie utile e/o deroga
dalle distanze minime di legge.
In sede di formazione di eventuale variante, dovranno essere oggetto di specifica
valutazione gli aspetti legati al sistema viario di accesso e distribuzione al comparto.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Comparto n. 10 – UTOE 7 - Ampliamento struttura ricettiva RESIDENCE SUD EST
OBIETTIVI E DESTINAZIONI D'USO: Riqualificazione ed ampliamento delle strutture ricettive
esistenti
1) Parametri urbanistici ed edilizi
Superficie Territoriale: 12.800 mq
Interventi previsti: Riqualificazione ed ampliamento delle strutture ricettive esistenti per
un aumento massimo della capacità ricettiva pari a 200 mq di superficie utile (10 nuovi
posti letto), oltre alla realizzazione di servizi accessori all‟attività.
2) Modalità di attuazione
Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato esteso all‟intero comparto.
3) Criteri ed indirizzi per la formazione del Piano
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto paesaggistico ed ambientale sia
per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere accompagnato da
un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e delle aree a verde che
tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti, sia dal punto di vista
della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da quello della
salvaguardia delle relazioni visive da e verso la costa.
Fermo restando l’obbligo di realizzazione delle opere di urbanizzazione necessarie
all’insediamento delle funzioni previste, l’Amministrazione Comunale, in relazione
all’ubicazione e alle caratteristiche dell’area di intervento, si riserva la facoltà di
monetizzare gli standard urbanistici prescritti dal Piano Strutturale e dalla
legislazione vigente in relazione all’incremento di carico insediativo.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Comparto n. 11 – UTOE 7 - Ampliamento struttura ricettiva CALA DI MOLA
OBIETTIVI E DESTINAZIONI D'USO: Riqualificazione ed ampliamento delle strutture ricettive
esistenti
1) Parametri urbanistici ed edilizi
Superficie Territoriale: 32.900 mq
Interventi previsti: Riqualificazione ed ampliamento delle strutture ricettive esistenti per
un aumento massimo della capacità ricettiva pari a 500 mq di superficie utile (25 nuovi
posti letto), oltre alla realizzazione di servizi accessori all‟attività.
2) Modalità di attuazione
Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato esteso all‟intero comparto
3) Criteri ed indirizzi per la formazione del Piano
Gli interventi edilizi dovranno essere coerenti al contesto paesaggistico ed ambientale sia
per caratteri tipologici che nell‟uso dei materiali; il progetto dovrà essere accompagnato da
un intervento di sistemazione complessiva degli spazi esterni e delle aree a verde che
tenga in specifica considerazione i valori paesaggistici presenti, sia dal punto di vista
della tutela degli equilibri naturalistici e geomorfologici che da quello della
salvaguardia delle relazioni visive da e verso la costa.
I nuovi interventi edilizi non dovranno comunque interessare la porzione del comparto
ricadente all’interno del Parco Nazionale dell’Arcipelago Toscano.
Fermo restando l’obbligo di realizzazione delle opere di urbanizzazione necessarie
all’insediamento delle funzioni previste, l’Amministrazione Comunale, in relazione
all’ubicazione e alle caratteristiche dell’area di intervento, si riserva la facoltà di
monetizzare gli standard urbanistici prescritti dal Piano Strutturale e dalla
legislazione vigente in relazione all’incremento di carico insediativo.
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Comparto n. 12 – UTOE 2 - Recupero Centrale Ex Enel
OBIETTIVI E DESTINAZIONI D'USO: Ristrutturazione urbanistica e riconversione funzionale
delle strutture esistenti per la realizzazione di un centro polifunzionale destinato ad
attività e servizi di interesse pubblico (servizi di interesse generale, spazi per attività
sociali e culturali, ecc.).
1) Parametri urbanistici ed edilizi:
Superficie territoriale: 4505 mq;
Interventi previsti: Ristrutturazione urbanistica nel rispetto della superficie utile esistente.
2) Modalità di attuazione
Piano Attuativo di iniziativa pubblica esteso all‟intero comparto individuato dal R.U.
3) Criteri ed indirizzi per la formazione del Piano
L‟intervento si propone come forte occasione di riqualificazione urbana con collegata nuova
realizzazione di servizi ed attrezzature di interesse pubblico.
Le soluzioni progettuali dovranno contribuire a riqualificare la recente espansione urbana,
nonché a riorganizzare il nodo infrastrutturale esistente in corrispondenza della strada
provinciale. Potranno essere previste misure di incentivazione per l‟adozione di soluzioni
architettoniche e costruttive finalizzate alla sostenibilità ed ecocompatibilità dell‟edilizia
(bioarchitettura, bioclimatica, ecc.)
4) Condizioni alla trasformazione
L’attuazione degli interventi è subordinata alla preventiva messa in sicurezza del
Fosso del Botro ai sensi dell’art. 5 comma delle Norme del PAI
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Comparto n. 13 – UTOE 1 - Recupero Officina in via Romita
OBIETTIVI E DESTINAZIONI D'USO: Ristrutturazione urbanistica e riconversione funzionale
delle strutture esistenti per la realizzazione di intervento residenziale
1) Parametri urbanistici ed edilizi:
Superficie territoriale: 320 mq;
Interventi previsti: Ristrutturazione urbanistica nel rispetto della superficie utile esistente.
2) Modalità di attuazione
Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato esteso all‟intero comparto individuato
dal R.U.
3) Criteri ed indirizzi per la formazione del Piano
Il PdR dovrà assumere come obiettivo la riqualificazione del tessuto urbanistico interno ed
esterno al comparto, prevedendo come elemento prioritario una organizzazione degli spazi
pubblici relazionata organicamente con il tessuto esistente. Le tipologie edilizie di nuova
realizzazione dovranno integrarsi all‟edificato esistente rispettandone i caratteri e
l‟identità. A tale proposito il Piano di Recupero dovrà contenere una specifica valutazione
della sostenibilità del dimensionamento previsto in relazione al contesto urbanistico ed alla
tipologia degli insediamenti circostanti, nonché evidenziare il rispetto delle direttive del
R.U. in merito al carattere degli interventi (altezza, superficie coperta, tipologie edilizie,
natura ed ubicazione degli spazi pubblici).
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Comparto n. 14 – UTOE 2 - Recupero Impianto deposito di gas in loc. Barbarossa
OBIETTIVI E DESTINAZIONI D'USO: Ristrutturazione urbanistica e riconversione residenziale
delle strutture esistenti incompatibili con la residenza per la realizzazione di intervento
residenziale
1) Parametri urbanistici ed edilizi:
Superficie territoriale: 2260 mq;
Interventi previsti: Ristrutturazione urbanistica per complessivi 800 mq di superficie utile
2) Modalità di attuazione
Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato esteso all‟intero comparto individuato
dal R.U.
3) Criteri ed indirizzi per la formazione del Piano
Il PdR dovrà assumere come obiettivo la riqualificazione del tessuto urbanistico interno ed
esterno al comparto, prevedendo come elemento prioritario il reperimento degli standard
urbanistici ed una organizzazione degli spazi pubblici relazionata organicamente con il
tessuto esistente. Le tipologie edilizie di nuova realizzazione dovranno inserirsi nel
contesto urbanistico ed ambientale rispettandone i caratteri e l‟identità. A tale proposito
il PdR dovrà contenere una specifica valutazione della sostenibilità del dimensionamento
previsto in relazione al contesto urbanistico ed alla tipologia degli insediamenti circostanti,
nonché evidenziare il rispetto delle direttive del R.U. in merito al carattere degli interventi
(altezza, superficie coperta, tipologie edilizie, natura ed ubicazione degli spazi pubblici).
REGOLAMENTO URBANISTICO - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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Comparto n. 15 – UTOE 3 - Attrezzature di servizio nautico in loc. Rosario
OBIETTIVI E DESTINAZIONI D'USO: Ristrutturazione urbanistica e adeguamento funzionale
delle strutture esistenti senza cambiamento di destinazione d‟uso
1) Parametri urbanistici ed edilizi:
Superficie territoriale: 7824 mq;
Interventi previsti: Ristrutturazione urbanistica nel rispetto del volume esistente in
attuazione del P.A. approvato antecedentemente all‟approvazione del P.S.
2) Modalità di attuazione
Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato esteso all‟intero comparto. Eventuali
varianti al Piano di Lottizzazione approvato, qualora incidenti sui predetti parametri,
potranno essere accolte dall‟A.C. previa verifica di coerenza con il dimensionamento
stabilito dal P.S.
3) Criteri ed indirizzi per la formazione del Piano
Agli interventi di cui al Piano Attuativo approvato si applicano le definizioni dei parametri
urbanistici e le modalità di calcolo disposte dallo strumento urbanistico vigente al momento
della approvazione del Piano Attuativo. Gli eventuali adeguamenti tecnici e dimensionali
finalizzati a garantire il soddisfacimento di requisiti energetici e/o acustici derivanti da
disposizioni legislative entrate in vigore successivamente all‟approvazione dei P.A. in
oggetto non saranno computati ai fini della verifica dei parametri urbanistici di piano. Tali
adeguamenti non potranno comunque determinare aumento di superficie utile e/o deroga
dalle distanze minime di legge.
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Comparto n. 16 – UTOE 8 - Stabilimento produttivo “Ex Ovogalletti” in loc. Buraccio
OBIETTIVI E DESTINAZIONI D'USO: Ristrutturazione urbanistica e riconversione residenziale
delle strutture produttive in disuso
1) Parametri urbanistici ed edilizi:
Superficie territoriale: 5290 mq;
Interventi previsti: Ristrutturazione urbanistica per complessivi 500 mq di superficie utile
2) Modalità di attuazione
Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato esteso all‟intero comparto individuato
dal R.U.
3) Criteri ed indirizzi per la formazione del Piano
Il PdR dovrà assumere come obiettivo la riqualificazione urbanistica ed ambientale
dell’area attraverso la totale riconfigurazione dell’organismo edilizio esistente, anche
attraverso interventi di ristrutturazione urbanistica.
Gli interventi dovranno essere attuati attraverso un Piano di Recupero convenzionato esteso
all‟intera proprietà interessata e comprendente la realizzazione di interventi di
sistemazione ambientale che garantiscano la riqualificazione complessiva dell‟area ed il
corretto inserimento degli interventi nel contesto ambientale e paesaggistico.
Le tipologie edilizie di nuova realizzazione dovranno integrarsi al territorio rurale
circostante rispettandone i caratteri e l‟identità.
A tale proposito il PdR dovrà contenere una specifica valutazione della sostenibilità del
dimensionamento previsto in relazione al contesto ambientale ed alla tipologia degli
insediamenti circostanti.
Fermo restando l’obbligo di realizzazione delle opere di urbanizzazione necessarie
all’insediamento delle funzioni previste, l’Amministrazione Comunale, in relazione
all’ubicazione e alle caratteristiche dell’area di intervento, si riserva la facoltà di
monetizzare gli standard urbanistici prescritti dal Piano Strutturale e dalla
legislazione vigente in relazione al carico insediativo previsto.
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Comparto n. 17 – UTOE 2 - Ambito di espansione commerciale
OBIETTIVI E DESTINAZIONI D'USO: Realizzazione di un nuovo insediamento a carattere
commerciale.
1) Parametri urbanistici ed edilizi
Superficie Territoriale: 4.740 mq
Interventi previsti: Realizzazione di un nuovo insediamento a carattere commerciale
per complessivi 350 mq di Superficie utile. Sono ammesse le funzioni compatibili e
integrative di cui all’art. 41 delle NTA.
2) Modalità di attuazione
Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato esteso all’intero comparto
individuato dal R.U.
3) Criteri ed indirizzi per la formazione del Piano
Il Piano si pone come occasione di completamento e razionalizzazione del tessuto
urbano esistente, sia in ragione della sua ubicazione in posizione di cerniera tra le
recenti espansioni residenziali ed il comprensorio turistico di Barbarossa, sia per il
carattere polifunzionale del tessuto circostante (residenza, servizi, attività
commerciali di interesse urbano, ecc. ); particolare attenzione dovrà essere posta alla
progettazione del tessuto ed all’articolazione degli spazi pubblici ed a verde, nonché
alla necessaria dotazione di standard (parcheggi). Al fine di garantire la necessaria
qualità ed organicità del tessuto urbano di nuova formazione, il Piano dovrà definire
regole morfologiche e tipologiche per lo sviluppo delle aree di nuovo impianto. In
generale, l’organizzazione planivolumetrica dovrà essere basata su regole
morfologiche e tipologiche coerenti con il tessuto urbano circostante. Potranno inoltre
essere previste misure di incentivazione per l’adozione di soluzioni architettoniche e
costruttive finalizzate alla sostenibilità ed ecocompatibilità dell’edilizia
(bioarchitettura, bioclimatica, ecc.)
All’interno del comparto dovrà essere garantito il soddisfacimento degli standard
urbanistici secondo le quantità previste dal Piano Strutturale in relazione alle diverse
funzioni insediabili e, comunque, in misura non inferiore alle quantità minime previste
dalla normativa vigente.
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